（2015）穗中法民五终字第413号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-02
案件名称
阮佳强与吴卫东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阮佳强,吴卫东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第413号上诉人（原审原告）：阮佳强，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：吴卫东，住广东省深圳市罗湖区。上诉人阮佳强因与被上诉人吴卫东房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：白云区广花五路华益南街9号902房（以下简称诉争房屋）产权于2014年5月14日登记至王祝娟与凌霄名下，两人权属份额为各占1／2。2014年2月16日，阮佳强（买方）与吴卫东（卖方委托代理人）及广州康越房地产管理咨询有限公司（经纪方）签订No.E0023338号《房屋买卖合同》，约定交易房屋为诉争房屋，建筑面积为74.51平方米；卖方持有该物业之权属证明（房产证号03××42），成交价为78万元，买方确认已查阅该物业的权属证明，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解该物业，对该物业的座向、产权情况等均予认可；卖方不能按本合同将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价10%作违约金，卖方并退回买方已付的所有费用；付款方式为一次性付款，部分定金1万，买方应在签署本合同同时自行交付卖方，定金余款1万元，买方须在2014年3月5日前自行交付卖方，买卖双方应在签署本合同后2014年6月15日前配合经纪方完成本次交易的递件手续，楼价余款76万元买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方。第十七条，双方约定如递件因为买方资金未到位，到时三方（卖方、买方、中介方）再一起协商顺延递件时间，如因卖方办理继承、公证的时间而延误了递件时间，则也由三方（卖方、买方、中介方）再一起协商顺延日期。等等。上述合同签订后，阮佳强向经纪方支付中介费9000元，向吴卫东支付定金2万元，并于2014年7月向吴卫东邮寄发出通知，要求吴卫东于十日内办妥诉争房屋现业主授权吴卫东处理房屋的委托书的公证、现业主的收款账户信息及联系方式的公证等手续，逾期提供该部分资料，将解除合同等。吴卫东向阮佳强回复短信确认其在2014年7月30日收到该函件，并表示其可提供阮佳强要求的资料，要求阮佳强与中介联系。2014年7月30日，阮佳强以吴卫东无权处分讼争房屋为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方在2014年2月16日签订的编号为No.E0023338的房屋买卖合同；2、吴卫东支付违约金78000元；3、吴卫东返还阮佳强已经支付的定金20000元；4、吴卫东赔偿阮佳强支付给中介的服务费9000元；5、本案诉讼费由吴卫东承担。一审诉讼中，吴卫东为证实其对诉争房屋享有处分权、阮佳强存在违约行为提供委托函原件及《催促履约通知书》复印件各一份，委托函内容为王祝娟及凌霄委托吴卫东作为他们的合法代理人，全权处理诉争房屋租售事宜等；《催促履约通知书》内容为由经纪方向阮佳强发出，提出阮佳强经经纪方与吴卫东多次催促，至今未配合办理交易手续，要求阮佳强在2014年7月18日前准备齐全资料，配合经纪方完成本次交易的递件手续。阮佳强确认其收到由经纪方向其发出的该《催促履约通知书》，但对委托函的真实性不予确认。一审期间，阮佳强主张在交易时吴卫东口头陈述诉争房屋属于凌松林，吴卫东是继承人，双方在继承完成之后再办理产权的过户手续，合同第十七条中约定的公证是指房屋的所有权人授权吴卫东办理过户手续的公证；吴卫东则提出经纪方及阮佳强对于诉争房屋产权属于凌松林是清楚的，其从未称自己可继承诉争房屋，合同第十七条约定的继承是指先过户至王祝娟及凌霄名下后再由该两人协助过户至阮佳强名下；王祝娟及凌霄本人到庭确认该委托函由两人签字，并明确认可吴卫东就诉争房屋所作出的行为，同意将诉争房屋出售给阮佳强、按上述合同履行义务并协助阮佳强办理过户手续。另，阮佳强以为查清事实为由提出追加王祝娟及凌霄作为第三人的申请。以上事实，有《房屋买卖合同》、房地产权证、委托函、《催促履约通知书》及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：从《房屋买卖合同》约定内容及当事人陈述可知，阮佳强对于诉争房屋原产权人属凌松林且需办理继承手续应属明知，现诉争房屋产权已登记至王祝娟及凌霄名下，该两人亦确认吴卫东对诉争房屋享有处分权，据此，阮佳强与吴卫东签订的《房屋买卖合同》应属合法有效，双方均应恪守履行。由经纪方向阮佳强发出的《催促履约通知书》的内容亦可知，阮佳强经催促未配合办理递件手续导致交易无法正常进行，合同无法继续履行的责任并非在于吴卫东，之后阮佳强要求吴卫东提供资料，吴卫东亦要求其与中介联系，无证据显示阮佳强依约与中介及吴卫东联系协商顺延日期，其要求解除合同的条件并未成就，故阮佳强要求解除合同、吴卫东向其支付违约金、返还定金及赔偿中介服务费依据不足，对阮佳强的诉讼请求，原审法院均予驳回。对于其提出的追加当事人的申请，原审法院认为，王祝娟及凌霄已到庭确认委托事实，阮佳强要求追加该两人参加诉讼无实际意义，故原审法院对阮佳强该申请不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回阮佳强的诉讼请求。一审案件受理费1220元由阮佳强负担。判后，上诉人阮佳强不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、根据双方签订的《房屋买卖合同》的附件付款方式第一条的约定，买方（阮佳强）支付定金后，应当办理递件。阮佳强是买方，办理递件只需要户口本和身份证原件以及本人到场就可办理，递件无法办理的真正原因在于吴卫东一直以房屋继承未办理公证为由拖延时间。阮佳强曾于2014年7月11日向吴卫东发函催告。吴卫东不予理睬，且串通中介于2014年7月15日向阮佳强发函，催促阮佳强于2014年7月18日准备好资料，配合办理递件手续。但阮佳强的身份证和户口本复印件已经在签订《房屋买卖合同》之时就交给了中介公司。7月18日当天，阮佳强按照约定前往中介办公室，但吴卫东依旧没有来，可见其根本就没有履行合同的诚意。二、阮佳强在购买本房屋之时已知该房屋原所有人凌松林死亡。在一审第二次开庭时，吴卫东陈述案涉房屋的现所有人王祝娟刚死亡。“趋吉避凶”是中国传统文化中普遍存在的社会心理现象。根据中华民族的观念和风俗习惯，对在购买住宅过程中的发生的死亡事件感到忌讳和恐惧，这是社会上一种善良无害的风俗。购买房屋是一生的大事，房屋的好坏直接影响上诉人气运。故请求二审法院判令解除合同。在原审期间，吴卫东未能继承房屋，我已经发出了通知，要求吴卫东出具相关的授权委托书，但吴卫东没有出具，相关的继承也没有公证。中介方虽然出具了催函，但是催促函并非是中介公司发出去的。中介合同的委托人没有相关的资质，所以合同效力有问题。综上所述，现上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判解除上诉人和被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》；2.被上诉人退还定金人民币20000元；3.被上诉人承担中介费人民币9000元4.判令原审及上诉的诉讼费由吴卫东承担。被上诉人吴卫东答辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，请求维持判决。在签订合同时，阮佳强看过房产证，知道产权人，对方知道原房屋产权人凌松林已经去世了，对方也知道我是委托代理人。双方已经预定了4个月的时间办理相关的手续，我方没有违约行为，是阮佳强在拒绝交易。在约定的合同期间内，是可以顺畅交易的，正是对方的拖延，王祝娟在2014年10月份死亡的，是在本案纠纷发生后才去世的，也不是在广州去世的。对方表示要买房，但从对方发函的情况来看，对方反悔不想买房。另外，当时约定这些手续是通过中介递件的，我方只是协助。本院经过庭询，确认原审查明的事实。二审期间，上诉人阮佳强提交证据两份：1.快递底单原件和网上查询邮件投递情况复印件两份，拟证明对方已经收到了通知。2.广州市房地产中介协会出具的《关于查询广州康越房地产管理咨询有限公司与陈博的房地产中介资质情况的复函》，该函内容为：由于你未向我会提供陈博的身份证号码，我会不能确认上述资料显示人为你所查询人员拟证明陈博没有相关的资质。被上诉人吴卫东对此发表意见称我方不清楚对方和中介之间的关系，所以我方没有意见发表，关于第一份证据在原审已经交了，所以不属于新证据。本院认为，本案二审双方争议的焦点为阮佳强是否有权要求解除合同并要求吴卫东返还其已经交纳的定金及支付违约金、赔偿中介服务费。阮佳强与吴卫东的《房屋买卖合同》中已经明确阮佳强作为买方确认已查阅讼争房屋的权属证明，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解该物业，对该物业的座向、产权情况等均予认可，阮佳强也自认对方已经告知讼争房屋原产权人凌松林已经死亡并需办理继承手续，现诉争房屋产权已登记至王祝娟及凌霄名下，王祝娟及凌霄也确认吴卫东对诉争房屋享有处分权，原审法院据此认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并无不当，本院予以确认。阮佳强上诉主张合同无法继续履行的责任在于吴卫东，但在本案中，吴卫东一直表示愿意继续履行合同，而按照合同约定，阮佳强应于2014年6月15日前备好资料，配合经纪方广州康越房地产管理咨询有限公司办理交易手续，但阮佳强经吴卫东及经纪方多次催促怠于协助吴卫东办理递件手续，经纪方遂于于2014年7月15日向阮佳强发出的《催促履约通知书》，阮佳强虽然称自己于2014年7月18日到中介办公室，履行了合同义务，吴卫东及经纪方对该事实未予确认，阮佳强未能举证证明该事实。阮佳强上诉主张《催促履约通知书》不是广州康越房地产管理咨询有限公司出具，而是中介工作人员陈博私自发出，也未能举证对此予以证明，且中介方的资质并不影响阮佳强与吴卫东签订的房屋买卖合同的效力，阮佳强要求解除合同并无事实及法律依据，原审法院据此驳回阮佳强要求解除合同、吴卫东向其支付违约金、返还定金及赔偿中介服务费的诉请，并无不当，本院予以维持。阮佳强以讼争房屋的产权人先后死亡为由要求解除合同，经查，讼争房屋原产权人凌松林在双方签订房屋买卖合同之前早已死亡，阮佳强对此是知情的，而由于阮佳强怠于履行配合递件义务，在此期间讼争房屋现产权人之一王祝娟在花都病故，故讼争房屋并不属于民间意义所谓的“凶屋”，阮佳强该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于阮佳强二审期间提交的两份证据，证据1.快递底单原件和网上查询邮件投递情况复印件两份，阮佳强一审期间已经向原审法院提交，不属于二审期间的新证据；证据2.《关于查询广州康越房地产管理咨询有限公司与陈博的房地产中介资质情况的复函》，该函所反映的内容与本案事实没有关联性，故本院对这两份证据不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人阮佳强的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元，由阮佳强负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年五月十九日书 记 员 阮志雄宋德光 微信公众号“”