（2015）浦民初字第00095号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-10
案件名称
朱金虎与淮安天元置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱金虎,淮安天元置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民初字第00095号原告朱金虎，江苏青草堂房地产营销有限公司职工。委托代理人崔鑫、季璐，江苏岸庆律师事务所律师。被告淮安天元置业有限公司，住所地淮安市清浦区城南乡人民政府院内。法定代表人楼锦荣，该公司执行董事。委托代理人张德富、张海涛，江苏律轩律师事务所律师。原告朱金虎与被告淮安天元置业有限公司（以下简称天元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理，依法适用简易程序于2015年1月16日公开开庭进行了审理.后因案情复杂组成合议庭于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告朱金虎的委托代理人崔鑫，被告天元公司的委托代理人张德富、张海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱金虎诉称：2012年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定由原告购买被告开发的位于淮安市清浦区柯山路19号天元阳光苑3幢二单元1601号房屋，总价24.8482万元。被告应当在2013年12月31日前向原告交付经验收合格并符合合同约定的房屋。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，此后原告虽多次与被告联系，但时至今日，被告仍未向原告交付房屋。综上所述，原、被告之间的合同已依法成立，双方理应按照合同约定履行各自义务。原告现要求被告按约定期限交付房屋，被告逾期拒不交房的行为，已严重违反合同的约定，侵犯了原告合法权益。现双方协商未果，特诉至法院，请求判决被告立即向原告交付淮安市清浦区柯山路19号天元阳光苑3幢二单元1601号房屋，协助原告办理权属登记。如果判决支持原告该请求的，则放弃要求被告支付2014年1月1日至2014年12月15日期间逾期交房违约金17443元的请求。另由被告承担本案诉讼费用。被告天元公司辩称：原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，原告并未按照合同约定交付购房款，原告举证的银行结算凭证载明的款项是江苏青草堂房地产营销有限公司（下称青草堂公司）出借给被告的借款。该商品房买卖合同并未实际履行，被告不承担交房义务，也不承担违约责任。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。经审理查明：原告朱金虎系青草堂公司营销人员，从事房地产营销工作。2012年10月18日，原告朱金虎（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订编号为1032870000006号《商品房买卖合同》1份，约定：由原告购买被告开发的、位于本市清浦区柯山路19号天元阳光苑3幢二单元1601号房屋1套（建筑面积125.84平方米），商品房预售许可证号为淮房预售证2011456号，总价款为24.8482万元，买受人于2013年6月19日前付清房款。关于房屋交接问题，双方在合同中约定，出卖人应于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。2012年10月19日，青草堂公司（甲方、出借人）与天元公司（乙方、借款人）签订借款协议。协议约定：借款金额50万元，利率2%／月，期限三个月（2012年10月19日至2013年1月19日）；乙方如不按期归还借款，应承担借款总额5%的违约金，同时该笔借款自动转为纪晓林、朱金虎于2012年10月19日签订的编号为1032870000005和1032870000006号的商品房买卖合同的购房款。协议签订后，青草堂公司于当日汇款50万元至天元公司帐户。因天元公司未按时还款，2013年1月31日，青草堂公司（甲方、出借人）与天元公司（乙方、借款人）经协商重新签订了借款协议，将还款期限延后。该协议约定：借款金额50万元，利率2%／月，期限三个月（2013年1月19日至2013年4月19日）；乙方如不按期归还借款，应承担借款总额5%的违约金，同时该笔借款自动转为纪晓林、朱金虎于2012年10月19日签订的编号为1032870000005、1032870000006号的商品房买卖合同的购房款。天元公司在协议约定的还款期限内，未按约归还青草堂公司该笔50万元借款。另查明：被告于2011年8月19日虽取得淮安市清浦区柯山路19号天元阳光苑3号楼商品房预售许可证，但目前该幢房屋尚在建设过程中，未进入验收阶段，不具备交付条件。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的商品房买卖合同、银行结帐凭证、商品房预售许可证各1份，被告提供的借款协议2份在卷印证，本院予以采信。庭审中，原告提供青草堂公司出具的“代付购房款情况说明”一份，称纪晓林、朱金虎系该公司员工，二人于2012年底分别向天元公司购买阳光苑商品房，因资金紧张，特委托我司代为支付购房款（每套24.8482万元、一人一套），共计50万元（多余系开票费用），我司于2012年10月19日通过银行已向天元公司汇款，特此说明，2014年12月19日。被告称该情况说明仅表明曾有借款，并非购房款。被告同时提供2013年7月19日以周方芳名义向青草堂公司汇款10万元，称该笔款项系偿还借款协议约定的50万元借款。原告否认该汇款的性质，并认为与本案无关联性。本案在审理过程中，因原、被告双方调解意见分歧，致本院调解未果。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告朱金虎与被告天元公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，并应受法律保护。合同中明确约定出卖人应于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。该房屋虽已领取了商品房预售许可证，但由于该幢房屋尚在建设过程中，未进入验收阶段，未满足合同约定和法律规定经验收合格后方可交付房屋的交付条件，故本院认为原告要求交付房屋及办理权属登记的请求条件不成熟，应不予支持。原告要求被告支付2014年1月1日至2014年12月15日期间逾期交房违约金17443元。本院认为，合同明确约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。”该违约金约定标准不违反法律、行政法规的规定，应受法律保护。按合同约定的标准核算，被告应当支付原告2014年1月1日至2014年12月15日期间逾期交房违约金17344.04元，超出部分本院不予支持。对于被告抗辩的其与青草堂公司的借款协议仅表明曾有借款，非原告购房款的观点，经本院审查：该借款协议中明确表示，借款到期后不按时归还的，则自动转为原告的购房款，协议中也标明了相应的购房合同编号；现被告未按期归还借款，则应当自动转为原告交付的购房款，且青草堂公司也证明该借款为原告从其公司所借，用于支付购房款，故对被告该项抗辩意见本院不予采信。对于被告抗辩的2013年7月19日还款10万元问题，虽然该汇款系还款给“江苏青草堂”，但汇款人载明的是周文芳，并非天元公司；同时该汇款票据也未明确载明该笔款项具体是偿还何笔债务；且该笔汇款时间系在青草堂公司借款已自动转化为原告购房款之后，不能充分证明与原告购房款所涉债务的关联性，故对被告此抗辩本院也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安天元置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱金虎逾期交房违约金17344.04元（自2014年1月1日起，至2014年12月15日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5139元，由原告负担4905.4元，被告淮安天元置业有限公司负担233.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 张宜余代理审判员 卢开旭人民陪审员 臧宝琴二〇一五年五月十九日书 记 员 罗 清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：