（2015）新民初字第641号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-14
案件名称
保定安达物业管理有限公司与刘忠献物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
保定市竞秀区人民法院
所属地区
保定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保定安达物业管理有限公司,刘忠献
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十二条第一款，第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条
全文
河北省保定市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第641号原告保定安达物业管理有限公司，住所地保定市阳光北大街3117号。组织机构代码77619420-1。法定代表人史爱民，该公司总经理。委托代理人苑康，河北日方昇律师事务所律师。委托代理人王立，该公司物业经理。被告刘忠献。委托代理人吴挺，河北平川律师事务所律师。原告保定安达物业管理有限公司与被告刘忠献物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法由审判员郭振英独任审判，于同年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苑康、王立，被告委托代理人吴挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是保定市香槟小镇小区的物业公司，负责该小区的物业管理工作。2014年4月4日，香槟小镇＊-＊-＊＊＊房屋业主刘忠献未经规划部门许可，在原告不知情的情况下，在＊-＊-＊＊＊房屋南侧小院内私自建造地下室。地下室东西约5米，南北约5.3米，深度约3米。我公司发现被告的违法行为后，立即向被告下达停工整改通知，要求其立即停止施工，恢复原状。但被告不顾我公司的多次劝阻，仍继续违法建设。原告认为被告在未经审批的情况下，私自在小区内建造地下室属于违法行为，其建造的地下室属于违法建筑。并且被告的行为已经给整栋楼形成严重的安全隐患，也侵害了其他业主的合法权益。被告的行为已经严重违法，应依法承担拆除违建，恢复原状等法律责任。请求依法判决被告将私自建造于香槟小镇＊-＊-＊＊＊南侧小院内的地下室拆除并恢复原状；本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告当庭变更诉讼请求为请求依法判决被告将私自建造于香槟小镇＊-＊-＊＊＊南侧小院内的地下室及阳光房拆除并恢复原状。被告辩称，原告对香槟小镇＊-＊-＊＊＊号无物权利益，被告利用配送花园的行为未对原告名下的任何物权利益造成任何形式的损害，原、被告间不存在物权保护纠纷，应依法驳回原告诉求。原、被告间从未签订过物业服务合同，未成立物业服务合同法律关系，所以原告无权对开发商配送被告的花园进行管理，双方不存在物业服务合同纠纷。原告在诉状中所列法律依据不适用于本案，原告诉求无法律依据。原告诉称的被告利用花园未经行政许可，没有证据。被告是否需要经过规划部门许可、是否违法，应由国家有专门的行政管理机构及行政法规进行调整规范，是否违法不能依企业意志，需按法定程序进行。经审理查明，2014年4月，被告在其购买的康诚香槟小镇＊-＊-＊＊＊号南侧附赠的小院内私自建造地下室和阳光房，原告先后于2014年4月4日和4月23日向被告发出书面通知，内容为“您户未经规划管理部门和设计单位同意许可，私自将2号楼南侧小院改造为地下室，属于严重违法建设，已对整栋楼造成严重的安全隐患并影响小区整体结构与美观，已经侵害了该楼其他业主的合法权益。现书面通知：1立即停止上述行为，以保证房屋使用安全；2、限期三天将小院及房屋恢复至原状；3、由此产生的一切后果，包括房屋结构安全、因此造成的邻里纠纷等一切问题及后果，全部由您户自行承担。”被告接通知后，未按原告要求履行。被告现已将地下室及阳光房建造完毕。另查，被告于2006年12月7日购买了坐落于保定市康诚香槟小镇＊-＊-＊＊＊号房屋，2007年9月26日，张青青（被告之妻）为乙方与甲方保定市尚嘉物业管理有限公司签订康诚香槟小镇前期物业服务合同，在住户的权利、义务和责任中约定，为保持花园整体景观，有花园的住户，不得破坏住宅花园内建筑已有的构造；不得堆积杂物、垒砌负载建筑、封装封闭等。2011年7月25日保定市尚嘉物业管理有限公司更名为保定康诚物业管理有限公司。2014年3月19日保定康诚物业管理有限公司更名为保定安达物业管理有限公司。以上事实，有原告提供的康诚香槟小镇前期物业服务合同、保定市工商行政管理局准予变更登记通知书以及法庭审理笔录所证实。本院认为，原告基于被告违反物业服务合同以及法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为向被告主张权利，本案案由应为物业服务合同纠纷。原告与被告签有物业服务合同，被告在小区居住接受了原告的物业服务与管理，双方物业服务与管理法律关系成立，原告具备本案诉讼主体资格。被告未经规划管理部门的许可，在该小院内建造地下室和阳光房，属于违法建筑。同时也违反了物业服务合同中关于“不得破坏住宅花园内建筑已有的构造；不得堆积杂物、垒砌负载建筑、封装封闭等”的约定，对小区内的建筑物造成了安全隐患，并影响小区内整体结构与美观，被告的上述行为已构成妨害物业服务与管理的行为，对原告要求判决被告拆除地下室及阳光房的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十三条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告刘忠献于本判决生效后六十日内将建造于康诚香槟小镇＊-＊-＊＊＊号房屋南侧小院内的地下室和阳光房拆除。案件受理费80元，减半收取40元，由被告刘忠献负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 郭振英二〇一五年五月十九日书记员 张 媛