（2015）佛顺法杏民初字第274号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-24
案件名称
佛山市顺德区万方物业管理有限公司与杨宝霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区万方物业管理有限公司,杨宝霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法杏民初字第274号原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司。法定代表人黎万好，总经理。委托代理人卢伟明，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司的员工。委托代理人王嘉蓓，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司的员工。被告杨宝霞。原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司（以下简称“万方物业公司”）诉被告杨宝霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法由审判员伍晖仪适用简易程序独任审判，分别于2015年4月22日、5月18日公开开庭进行了审理。原告万方物业公司的委托代理人卢伟明到庭参加了诉讼，被告杨宝霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万方物业公司诉称，2011年12月1日，佛山市顺德区某房产有限公司（以下简称“某房产公司”）聘请原告作为其开发的位于佛山市顺德区杏坛镇某小区的前期物业服务机构，委托原告对该小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区前期物业服务合同》。被告向某房产公司购买了某处房屋，该商品房建筑面积为101.12平方米。2012年9月19日被告收楼时，原、被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，该协议的第三、四、十二条约定，住宅物业管理费按建筑面积1.8元／月／平方米计收，车位服务费按50元／月／平方米计收，从合同约定交楼之日起按季度缴交物业管理费，于每季度首月10日前缴纳本季度的物业管理费；物业管理费不含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊，公共水电费分摊按月扣费；若未按约定标准及时缴纳物业管理费等相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按日千分之五的标准计付逾期付款违约金。其后，因某小区成立的业主委员会选聘了第三方物业管理公司为该小区提供物业管理服务，原告遂于2014年1月31日撤出该小区。被告于2012年9月19日办理收楼手续后，从2013年5月起开始拖欠公共水电费分摊，从2012年12月起拖欠住宅物业管理费，从2014年1月1日起拖欠车位服务费，至原告撤场之日，被告已累计拖欠公共水电费分摊242.20元（自2013年5月起至2014年1月止共9个月）、物业管理费2548.24元（自2012年12月起至2014年1月止共14个月）以及逾期付款违约金6980.36元（暂计至2014年11月30日止）、车位服务费10元（自2014年1月1日止2014年1月31日止共1个月）以及逾期付款违约金16.20元（暂计至2014年11月30日止）；以上合计9797元。被告的上述行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付2012年12月1日起至2014年1月31日期间的物业管理费2548.24元及违约金6980.36元（违约金暂计至2014年10月31日止，其后计至实际付款之日止），合计9528.60元；2.被告立即向原告支付2013年5月1日起至2014年1月31日期间的水电费分摊242.20元；3.被告立即向原告支付2014年1月1日起至2014年1月31日期间的车位服务费10元及违约金16.20元（违约金暂计至2014年11月30日止，其后计至实际付款之日止），合计26.20元；上述三项合计9797元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告明确放弃第二、第三项的诉讼请求。本院受理本案后，依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但被告既未到庭应诉，也未提供书面答辩意见。原告在诉讼中向本院提供以下证据：1.原告的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.顺德区前期物业服务合同、顺德区（前期）物业服务协议及商品房买卖合同各一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，双方签订了物业管理服务协议并对物业管理费的计收标准、缴纳期限、违约责任等一并作了相应约定；同时证明被告是海骏达上苑1栋301号房屋的业主，该商品房的建筑面积为101.12平方米；3.逾期未交物管费及违约金明细打印件一份（加盖万方物业公司的公章），证明被告逾期未缴纳的物业管理费及违约金的计算明细；4.律师函及快递单各一份，证明原告于2014年6月20日通过邮寄方式向给被告发出催收物业管理费等欠费律师函；5.证明一份（加盖佛山市顺德区档案馆房地产档案证明专用章），证明涉案房产登记在被告杨宝霞名下，涉案房产的建筑面积为101.12平方米。被告在诉讼中未提供任何证据。经庭审质辩，本院对上述证据作出如下认证：1.对原告提供的证据1、2、5，能互相印证，而被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，故本院对原告上述证据的真实性予以确认；2.对原告提供的证据3，该证据属于原告的单方陈述，本院将结合其他证据予以审查；3.对原告提供的证据4，因该组证据的邮寄单上“收件人签名栏”是空白，原告亦未能提供其他证据佐证相关邮件已由被告收取，故本院对该组证据不予采信。经审理查明，2011年12月1日，某房产公司作为某小区的开发商与作为物业服务企业的原告万方物业公司签订《顺德区前期物业服务合同》，约定原告为某小区提供前期物业管理服务，在本物业竣工验收交付物业买受人之日后，物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）采用包干制计收，多层住宅的物业管理费按套内建筑面积（已办理房产证的，以房产证的记载面积为准；房产证未记载或未办理房产证的，以物业买卖合同约定的面积为准）缴纳，计收标准为1.8元／月／平方米；此外，双方对其他权利义务一并作了相应约定。其后，被告杨宝霞购买了位于佛山市顺德区杏坛镇某处房屋。2012年9月19日原告作为物业服务企业与作为业主的被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定原告受开发商委托为某小区提供前期物业管理服务，住宅物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）按套内建筑面积1.8元／月／平方米的标准计收，按季度缴纳，于每季度首月10号前交付；业主不按约定标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，从逾期之日起按每日千分之五计付逾期付款违约金，业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不缴纳物业管理费的，物业服务企业可通过法律途径追讨。另，被告已就上述房屋办理了房地产权证，根据证照资料反映，涉案房产的套内建筑面积为101.12平方米。从2012年12月1日起至2014年1月31日止，被告未向原告缴纳相应的物业管理费合计2548.24元。经多次催收无果，原告遂于2015年4月1日向本院提起诉讼。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原告已依约向被告提供物业服务，被告作为涉案房屋的权属人应依约向原告支付物业管理费。现被告从2012年12月1日起至2014年1月31日期间，未依约向原告缴纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担向原告支付物业管理费等违约责任。现原告诉请被告支付上述期间拖欠的物业管理费2548.24元，理据充分，本院予以支持。由于原、被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》约定物业管理费于每季度首月10号前交付，逾期交付按每日千分之五计付违约金，故原告诉请违约金理据充分，本院予以支持，但原告主张的违约金计算方法明显超过其实际损失，故本院酌定将违约金的计算标准调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，超出部分，本院不予支持。对于原告诉请的车位服务费及其违约金、水电费分摊，因原告在诉讼中予以放弃，故本院对该部分诉请不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，参照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告杨宝霞应于本判决发生法律效力后十日内，一次性向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付从2012年12月1日起至2014年1月31日止的物业管理费2548.24元及逾期付款违约金（计算方法：从2012年12月11日起至2013年1月10日的违约金以182.02元为基数；从2013年1月11日起至同年4月10日止的违约金以728.07元为基数；从2013年4月11日起至2013年7月10日止的违约金以1274.12元为基数；从2013年7月11日起至2013年10月10日止的约金以1820.17元为基数；从2013年10月11日起至2014年1月10日的违约金以2366.22元为基数；从2014年1月11日起至支付完毕之日止的违约金以2548.24元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、驳回原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告杨宝霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员 伍晖仪二〇一五年五月十九日书记员 潘芷妍 搜索“”