（2015）门民初字第656号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-26
案件名称
李建平与中铁三局集团第四工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建平,中铁三局集团第四工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第656号原告（反诉被告）李建平，女，1969年7月6日出生，个体工商户。被告（反诉原告）中铁三局集团第四工程有限公司，住所地北京市门头沟区三家店新建路25号。法定代表人鲁建邦，董事长。委托代理人王子健，男，1982年3月20日出生。委托代理人李维水，男，1964年5月6日出生。原告李建平与被告中铁三局集团第四工程有限公司（简称中铁三局四公司）房屋租赁合同纠纷及中铁三局四公司反诉李建平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告李建平，被告中铁三局四公司的委托代理人王子健、李维水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建平诉称：李建平自1998年始自中铁三局四公司处租赁北京市门头沟区xxx2号院（简称2号院）内房屋。租赁期间，经中铁三局四公司同意，李建平在租赁房屋处建有自建房。现因租赁合同到期，中铁三局四公司表示不再续租，其应当对李建平的自建房损失进行补偿。李建平的诉讼请求为中铁三局四公司赔偿自建房地上物补偿款3.5万元。被告中铁三局四公司答辩并反诉称：2013年1月10日，中铁三局四公司与李建平签订房屋场地租赁合同，将2号院内房屋租赁给李建平使用。租赁期内，李建平未经中铁三局四公司同意，在租赁房屋周围建有违章建筑。现租赁期限届满，李建平应拆除其私自所建违章建筑。故中铁三局四公司不同意李建平的诉讼请求并反诉要求判令李建平拆除其所建建筑物，即现场勘验图纸上的5、7号房屋。反诉被告李建平辩称：不同意中铁三局四公司的反诉请求。经审理查明：李建平自2000年前开始自中铁三局四公司处租赁2号院房屋。经查，2002年1月，中铁三局四公司与李建平签订房屋租赁合同，约定李建平租赁2号院2间房屋，建筑面积40平方米，租赁期限一年；2003年1月1日，中铁三局四公司与李建平签订两份房屋租赁合同，分别租赁2号院内1间房屋及二间房屋，租期均为一年，租赁期限届满前，双方解除了上述两份协议；2008年9月，中铁三局四公司与李建平签订房屋租赁合同，约定李建平租赁2号院外4间房屋，建筑面积60平方米，租赁期限一年，自2008年9月1日至2009年8月31日；2009年9月，中铁三局四公司与李建平签订房屋租赁合同，约定李建平租赁2号院门面房4间房屋，建筑面积60平方米，租赁期限一年，自2009年9月1日至2010年8月31日。租赁期间，李建平在租赁房屋处建设房屋，其建房未经过合法审批，现未被相关部门认定为违章建筑，中铁三局四公司亦未提出异议。2013年1月10日，经中铁三局四公司授权，中铁三局四公司房地产管理段（甲方）与李建平（乙方）就2号院4间门面房（建筑面积60平方米）继续签订房屋场地租赁合同，约定：合同租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为1000元；租赁用途为居住；乙方经甲方同意可以对租赁房屋进行改造、装修，费用由乙方自理；合同期满，乙方按装修、改造后的原样交付甲方，甲方不承担任何费用补偿；租赁期满后，合同即终止，乙方须将房屋退还甲方，如乙方需要续租时，应在租赁期满前一个月向甲方书面提出，在条件允许的情况下，甲方应同意乙方续租。上述合同签订后，双方按照约定履行了合同内容。李建平租赁房屋用于经营。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同。中铁三局四公司亦未收取李建平租金，并提出终止合同。2014年，中铁三局四公司诉至本院，以租赁合同届满为由，要求李建平腾退返还租赁房屋，案号为（2014）门民初字第2951号。在该案审理中，本院组织双方进行现场勘验，并制作现场勘验图纸及记录。经现场确认，涉案房屋为编号1-7号，其中，5号为过道，1、4号房屋原为通间，后隔断成两间。双方在该案中认可1、6号系租赁房屋，2、3号系李建平后建房屋。经（2014）门民初字第2951号民事调解书确认，双方达成协议，由李建平腾退上述租赁房屋并交付给中铁三局四公司。在本案审理中，双方变更意见，确认1、4、6号房屋为租赁房屋，5、7为李建平自建房屋；中铁三局四公司主张2、3号房屋系其公司所建出租给李建平，不同意对李建平自建房进行补偿，并要求李建平拆除5、7号房屋。李建平主张2、3号房屋系其2008年之前所建，自2008年签约时即列入租赁房屋范围内；现李建平要求中铁三局四公司就2、3、5、7号房屋建房损失进行补偿。中铁三局四公司提供了登记在其名下2号院房屋的所有权证，所有权证所附登记图无法确认包括2、3号房屋。双方就2、3号房屋的建设情况均未提供其他证据，中铁三局四公司就其变更的意见亦未提供证据。在审理中，李建平申请对2、3、5、7号房屋价值进行评估，评估报告书载明：2-3号房屋（建筑面积27.35平方米）评估价值为19900元、5号过道评估价值为8900元、7号房屋评估价值为6200元。李建平预交评估费用3000元。经测量，1、4号房屋建筑面积约为46.73平方米，6号房屋建筑面积约为20.3平方米。经质证，中铁三局四公司不认可评估报告，亦不同意就自建房进行补偿；李建平认为评估报告价格偏低。经释明，双方对自建房的造价费用不申请评估，并同意以上述自建房价值作为计算造价费用的依据。双方经协商，同意如本院判决李建平拆除自建房，由李建平在拆除自建房时将4号房屋腾退返还给中铁三局四公司，由本院在本案中一并处理。上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，房屋场地租赁合同，房屋所有权证，照片，房屋示意图，评估报告，发票等证据在案佐证。本院认为：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。中铁三局四公司与李建平订立租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未继续签订租赁合同，中铁三局四公司亦不同意继续出租房屋，其要求李建平拆除自建房，符合法律规定，本院予以支持。依据查明事实，中铁三局四公司对李建平建自建房知情，亦无证据证明其曾对此提出异议，可以视为其同意李建平进行建房。因双方当事人对建房费用的处理没有约定，且自建房未办理合法审批手续，故自建房造价费用应由双方按照过错分担，中铁三局四公司应对李建平自建房的费用给予适当补偿。现双方对于5、7号房系李建平所建予以认可，争议在于2、3号房由谁所建。依据中铁三局四公司提供的房屋所有权证无法确认2、3号房屋在房屋所有权证记载的房屋范围内，双方亦未提交2、3号房屋的建房手续及建房证据，因中铁三局四公司曾认可该房屋系李建平所建，现其否认上述意见，亦未对变更意见的理由提供充分证据，故本院认定2、3号房系李建平所建。关于中铁三局四公司就2、3、5、7号房屋建房费用补偿的具体数额由本院参考评估结论及双方过错酌情判定。双方同意在本案中由李建平在拆除自建房时将4号房屋腾退返还给中铁三局四公司，本院亦不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、中铁三局集团第四工程有限公司于本判决生效之日起三十日内给付李建平自建房补偿二万四千五百元；二、李建平于本判决生效之日起三十日内拆除其在北京市门头沟区xxx2号院租赁房屋处所建5、7号房（以现场勘验图纸为准）并清除拆除材料；三、李建平于本判决生效之日起三十日内腾退北京市门头沟区水闸路2号院处4号房屋（以现场勘验图纸为准），交付中铁三局集团第四工程有限公司，腾退时不得损坏房屋及相关附属设施；四、驳回李建平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三百三十八元，由李建平负担一百零一元，已交纳；由中铁三局集团第四工程有限公司负担二百三十七元，于本判决生效之日起三十日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由李建平负担，于本判决生效之日起三十日内交纳。评估费三千元，由中铁三局集团第四工程有限公司负担，于本判决生效之日起三十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 付 蕾二〇一五年五月十九日书记员 聂晶晶 来自：