（2014）沂南民初字第1650号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-05-15
案件名称
梁东培与王西彩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沂南县人民法院
所属地区
沂南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁东培,王西彩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第二百二十四条第一款
全文
山东省沂南县人民法院民 事 判 决 书（2014）沂南民初字第1650号原告：梁东培，男，汉族。委托代理人：陈雪梅，山东弘元律师事务所律师。委托代理人：邵松明，山东弘元律师事务所律师。被告：王西彩，女，汉族。委托代理人：刘洪良（系被告配偶），男。原告梁东培诉被告王西彩房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月8日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告梁东培及委托代理人邵松明、陈雪梅、被告王西彩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁东培诉称：2011年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于沂南县城人民路龙城华庭西区商铺B-16号出租给被告王西彩使用。合同期限系五年，自2011年4月12日起至2016年4月11日止。租金随行就市于每年的4月11日支付下一年度的租金。合同明确约定不得转租，若擅自转租、转借他人使用，原告有权收回涉案房屋，有权将乙方（本案被告）交付的期满前租金扣留作为乙方的违约金赔偿给甲方（本案原告）。2014年1月1日，原告发现被告擅自转租涉案房屋，原告要求被告停止转租协商未果后，原告通知次承租人限期搬出涉案房屋。2014年4月16日，原告与被告协商限被告在一星期内将装修物撤走，被告至今未撤走装修物品。原告将涉案房屋向第三人出租时，被告要求第三人支付装修费9000元，致使第三人因被告索要装修费过高而不与原告缔约，被告该行为致使原告错失缔约机会，为维护原告合法权益，诉讼请求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告限期拆除装修物恢复原状并支付装修物占用租赁房屋期间的租赁费，赔偿租赁期间损坏的玻璃，并赔偿其干涉原告不能与他人缔结租赁合同的损失。被告王西彩辩称：2011年与原告签订房屋租赁合同属实，2013年因被告生育子女，无法继续经营，便将租赁房屋转让给他人使用，当时没有通知原告，等原告回来后协商时，因转让时收取装修费过高，原告让我将装修费退给新租赁户，并在法院调解下，退给新租赁户1.68万元。在我退款后，原告让新租赁户搬出房屋，我方没有影响原告再次对外出租。原告梁东培为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告存在房屋租赁合同关系。2、转让合同一份，证明被告于2013年12月9日将租赁房屋擅自转让给案外人邢业龙，被告已经违约，同时证明涉案房屋楼上玻璃在转让时已经损坏。3、限期搬出租赁房屋通知书一份，证明原告发现被告转让租赁房屋时原告通知案外人限期搬出涉案房屋。4、评估报告一份，证明被告损坏房屋玻璃价值190元。5、评估费单据一份，证明原告花费评估费50元。6、电话录音光盘一份，证明原告再次出租时，被告与承租人通话称租赁房屋有争议，并索要9000元装修费。被告王西彩质证后认为，对所有证据真实性无异议。被告王西彩未提供证据证明自己的主张。经审理查明：2011年4月5日，原告梁东培与被告王西彩签订《租房合同》一份，约定：原告将座落于沂南县城人民路龙城华庭西区商铺B-16号出租给被告王西彩使用。出租期限系五年，自2011年4月12日起至2016年4月11日止。第一年租金15000元，其它年份租金随行就市。租房合同第四条约定，出租期间，甲方（本案原告）提供二层楼原设施使用权，所有装修由乙方（本案被告）自费装修，但不能改变建筑结构，费用乙方自负，期满确保原设施完整，损坏作价，由乙方支付修理费。乙方租赁期间不能自行转租，若擅自转租、转借他人使用，甲方有权收回所租赁房屋。租房合同第九条约定，租赁期满之日，在不续租情况下，乙方应无条件退租，不得向甲方请求退还租金、转移费及一切权利金。乙方应将物品搬迁清楚，不得故意留存占据，如逾期不搬视为乙方抛弃其所有权，由甲方自行处理。同时约定房屋出租期间其他权利、义务。2013年12月9日，被告与案外人邢业龙签订《转让合同》一份，被告将涉案房屋转租给案外人邢业龙使用，同时约定，涉案房屋楼上玻璃已坏，由甲方（本案被告王西彩）负责。2014年1月13日，原告梁东培向案外人邢业龙发出限期搬出房屋通知书一份，以被告王西彩与案外人邢业龙签订转让合同未经原告允许违反合同约定而限案外人邢业龙于2014年1月15日之前搬出租赁房屋。2014年1月14日，案外人邢业龙以被告王西彩无权转让租赁房屋而要求被告返还房租及装修费。案经本院主持调解，案外人邢业龙撤回诉讼。2014年5月8日，原告梁东培以被告王西彩未经允许擅自转让租赁房屋，违反合同约定侵害原告权益而诉至本院，诉讼请求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告限期拆除装修物恢复原状并支付装修物占用租赁房屋期间的租赁费，赔偿租赁期间损坏的玻璃，并赔偿其干涉原告不能与他人缔结租赁合同的损失。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告梁东培与被告王西彩签订租房合同，符合法律规定，双方应当按照合同约定履行义务。依据法律规定及双方约定，被告未经原告同意转租涉案房屋，原告可以解除合同。故原告诉讼请求解除原、被告于2011年4月12日签订的《租房合同》，本院予以准许。原告主张被告支付装修物占用涉案房屋期间的租赁费并承担违约责任，因被告及案外人邢业龙自2014年1月13日原告向其发出限期搬出租赁房屋通知书起即未实际占用涉案房屋，且双方约定的租金系随行就市，无法计算原告诉求的租赁费，故该主张本院不予支持。原告主张被告赔偿租赁期间涉案房屋二楼损坏的玻璃损失，被告王西彩在与案外人邢业龙的转让合同中对此有明确约定，且原告出具证据证明损坏玻璃价值190元、价格鉴证费50元，被告对此认可，按照双方约定，被告应当赔偿该项损失。原告主张被告赔偿其干涉与第三人再次缔结租赁合同造成的损失，双方签订合同时未明确约定相关的权利义务，亦未提供证据证明被告干扰系再次缔结租赁合同失败的主要原因，故该项主张本院不予支持。对于被告王西彩所辩，被告租赁涉案房屋时，对涉案房屋予以装修，因原告解除合同，要求原告补偿装修费10000元。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十条、第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因双方对合同解除后，装饰装修物的处理没有约定。故依据法律规定，被告违约致使合同解除，对于未形成附合的装饰装修物可以自行予以拆除，对于已经形成附合的装饰装修物在原告不同意利用的情况下，无权要求原告予以补偿。故被告该项抗辩理由本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告梁东培与被告王西彩于2011年4月12日签订的租房合同。二、被告王西彩于本判决生效后十日内拆除修装饰物并恢复原状。三、被告王西彩与本判决生效后十日内向原告梁东培赔偿玻璃损失190元、价格鉴证费50元，总计240元。四、驳回原告梁东培要求被告王西彩支付租赁费等其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告王西彩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 苏建斌审 判 员 王恩厂人民陪审员 刘 杰二〇一五年五月十九日书 记 员 刘军玲 关注公众号“”