（2015）浦民一（民）初字第11517号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-24
案件名称
徐栋芳、朱伟冬与朱桂英、陈建国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐栋芳,朱伟冬,朱桂英,陈建国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第11517号原告徐栋芳。原告朱伟冬。上列两原告的共同委托代理人董春岛，上海市锦天城律师事务所律师。上列两原告的共同委托代理人蒋冯超，上海市锦天城律师事务所律师。被告朱桂英。被告陈建国。上列两被告的共同委托代理人季仲彬，上海优一律师事务所律师。原告徐栋芳、朱伟冬诉被告朱桂英、陈建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董春岛、两被告及其委托代理人季仲彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐栋芳、朱伟冬诉称，2008年3月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将坐落于上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，转让价为人民币（以下币种相同）69万元。买卖合同《补充条款》第二条约定，被告应于上述房屋权利转移之日起365日内，向房屋所在地的公安派出机构办理房屋中所有户口的迁出手续。如由于被告未及时迁清户口造成原告损失的，被告承担违约责任，向原告支付违约金。2008年5月，原、被告办理了系争房屋的产权转移手续。2015年初，原告欲出售系争房屋时，发现系争房屋内尚存在他人户口。故原告于2015年2月15日向法院递交了诉状，起诉要求被告支付逾期迁户口违约金30万元（暂计至2015年1月31日），并自2015年2月1日起按日万分之五支付违约金至户口迁清之日止。被告朱桂英、陈建国辩称，被告为了套取公积金，与原房东丁耀臣签订了虚假的房屋买卖合同，被告未给付过丁耀臣房款，丁耀臣也未交付房屋；之后丁耀臣与原告达成了房屋买卖的合意，中介让被告刻好图章交给中介，由中介办理了买卖手续，以被告的名义与原告签订了本案房屋买卖合同，将房屋过户给原告，故被告并非房屋实际出售人；买卖合同约定要造成损失才承担违约责任，户口是否迁出并不影响原告使用房屋，不同意承担违约金；即使违约金成立也已过诉讼时效，且违约金过高，要求法院调低。经审理查明，2008年3月27日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为69万元。合同补充条款约定，甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的365日内，向房屋所地在的公安派出机构办理该房屋中所有户口的迁出手续。如由于甲方未及时迁清户口造成乙方损失的，甲方承担违约责任，向乙方支付违约金。违约金按照本合同约定总房价款的日万分之五计算，违约金自本合同应迁清户口期限之第二日起算至实际迁清之日止。合同签订后，双方各自履行了付款、过户、交房等义务。2008年5月15日，系争房屋经核准登记于原告名下。2015年年初，原告发现系争房屋内存在案外人陈某某与高某某的户口，即向居间双方买卖房屋的中介公司主张户口事宜。2015年2月13日，案外人陈某某户口自系争房屋内迁出。2015年2月14日，案外人高某某向相关派出所申请迁出户口，2015年3月1日，高某某户口自系争房屋内迁出。上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、常口现实库信息资料、户口迁移单等证据及原、被告陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。被告虽辩称其并未在买卖合同上签名，但根据其陈述，其交付个人印章、办理过户的行为均表明其就与原告之间的买卖合同并无异议且已实际履行完毕，其系本案买卖合同当然的当事人一方，至于由受谁指示签订合同、履行义务，并不影响本案买卖合同的效力。现原、被告在买卖合同中对逾期迁出户口的违约责任作了约定，被告应按约于2009年5月15日前将房屋内全部户口迁出，但被告直至2015年3月1日才将系争房屋内的户口全部迁出，系被告违约，被告的违约行为自2009年5月16日起一直延续至2015年3月1日。违约金的计算应从2009年5月16日起算，而原告却直至2015年2月15日起诉，由于原告未举证证明在起诉日前向被告主张过权利，自起诉日之前2年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，本院予以支持；自起诉日之前2年之前的违约金请求权已超过诉讼时效，本院不予支持。现被告提出违约金过高要求法院调整的辩解意见，本院认为，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方合同约定的逾期迁出户口的违约金确属过高。更何况原告自述其于2015年年初才发现系争房屋内存在他人户口，表明在此之前，系争房屋内的户口对其并未造成实质影响，很难产生相应损失；而在原告主张户口问题后，案外人即某系争房屋内户口迁出，表明户口迁出并非不具备条件，原告怠于主张权利造成房屋内他人户口直至2015年3月1日迁出亦有一定关联。故本院综合考虑上述因素，酌情调整逾期迁出户口违约金为2万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告朱桂英、陈建国于本判决生效之日起十日内支付原告徐栋芳、朱伟冬逾期迁出户口违约金2万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，800元，减半收取计2，900元，由原告徐栋芳、朱伟冬负担900元，被告朱桂英、陈建国负担2，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周箐二〇一五年五月十九日书 记 员 秦叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：