（2015）黔六中民终字第364号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-20
案件名称
六枝特区金海大酒店有限公司与王开国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省六盘水市中级人民法院
所属地区
贵州省六盘水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
六枝特区金海大酒店有限公司,王开国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔六中民终字第364号上诉人（原审被告）六枝特区金海大酒店有限公司。被上诉人（原审原告）王开国。上诉人六枝特区金海大酒店有限公司因与被上诉人王开国房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2014）黔六特民初字第1338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决查明，六枝特区金海大酒店属被告已取得建筑工程施工许可的建设工程，2012年5月25日，该工程消防设计得到消防部门同意。2013年4月18日，原、被告签订《合作经营合同》，合同约定：一、被告将位于六枝特区南环路金海大酒店的三、四楼共6180平方米提供给原告经营；二、经营期限（15年）。从酒店试营业之日往后推两个月开始计算利润（房租），每年200.232万元；三、合同签订当日，原告支付被告100万元作为定金，余款一个月内付清，如到期未付清，则视为原告自动放弃经营权，被告不退还原告交付的100万元；……四、被告将三、四楼隔墙的消防主管按原土建设计完成，二次装修消防设施及相关费用由原告负担。被告负责提供一台消防电梯供原告使用，电费由原告负担。五、原告的装修设计必须由被告聘请的设计师设计，设计师根据原告的意图设计后，原告有两次修改设计的权力。所修改的设计经原、被告及设计三方同意，设计图纸签字认可后如达不到五星级评定，则由被告自行负责。……。双方未约定房屋交付时间。2013年4月23日，六枝特区金海大酒店工程经相关部门验收合格，4月24日，工程监理公司通知被告，六枝特区金海大酒店工程已验收完毕，装修工程队伍可以进场施工，项目的消防设计必须与装修同步施工才能达到消防验收要求。2013年9月8日，原、被告签订《补充协议》，约定，将原电梯位置更改到①轴线安装客梯进入三、四层，两台电梯由原告负责采购安装，每台21万元，被告承担一台电梯费用，可用房租费抵扣（即原告可少交纳房租费21万元）。2013年4月18日，原告支付被告租赁费180万元。上述合同签订后，原告即开始房屋装修设计等工作，包括安装提升机、搅拌机、电表、感应器等，2014年9月15日，原告拆除已安装的提升机、搅拌机等设备，支付了安装费及购买设备费用1.568万元。原审判决认为，原、被告签订的《合作经营合同》、《补充协议》是双方在平等协商的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。对原告主张解除《合作经营合同》、《补充协议》之诉请，审理中，被告表示同意解除，对原告此主张，予以支持。对原告主张被告返还租赁费180万元及赔偿损失125.368万元之诉请，本案中，原、被告签订的《合作经营合同》、《补充协议》已解除，被告应返还原告支付的租赁费180万元。对被告称原告主张的180万元租赁费中有100万元属于定金，不应返还。原、被告虽在合同中约定有定金条款，但在收条中载明该180万元为租赁费，未注明100万元属于定金，且被告亦未对定金提起反诉，故对被告此主张，不予支持。对原告主张因本案涉案房屋未经消防验收、被告未交付房屋给原告装修，导致合同不能及时履行，要求被告赔偿占用资金损失91.8万元、因合同不能履行产生的损失33.568万元。从本案双方签订、履行合同的过程看，原告提供的证据不能证明被告存在违约之情形，理由如下：一、本案涉案房屋在双方签订合同之前，消防设计已得到消防部门的同意，合同签订之后即2013年4月23日工程已经验收合格，施工监理部门已通知装修队伍进场装修，原告也实际对承租房屋进行了装修；二、原、被告双方未约定房屋交付使用时间；三、原告骋请设计师设计装修图纸未经被告同意，违反了双方签订《合作经营合同》之约定。故对原告主张的上述损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告王开国与被告六枝特区金海大酒店有限公司于2013年4月18日、9月8日分别签订的《六枝特区金海大酒店三楼KTV、四楼洗浴中心项目合作经营合同》与《补充协议》；二、被告六枝特区金海大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王开国房屋租赁费180万元；三、驳回原告王开国的其他诉讼请求。原审判决宣判后，上诉人六枝特区金海大酒店有限公司不服并向本院提起上诉，请求人民法院撤销原审判决并依法改判。其上诉理由为：1、双方当事人已在合同中明确约定定金条款，被上诉人也按照合同约定交付了定金。原审判决以收条中未注明包含定金为由，否认定金事实的存在，显属错误；2、上诉人在原审中已针对被上诉人诉请作出抗辩。原审判决以上诉人未提起反诉为由不支持上诉人的抗辩主张，亦属错误。被上诉人王开国在本院二审中未作书面答辩。双方当事人在二审中均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人在《合作经营合同》中已明确约定了定金条款，且被上诉人王开国亦按照双方约定的时间即2013年4月18日交付了合同约定的定金100万元。在被上诉人未提供充分有力证据证实双方曾就定金条款作出变更约定的情况下，本院认定，被上诉人王开国于2013年4月18日交付的100万元即为双方约定的定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，本案中，双方当事人虽约定租赁期间为十五年，但约定的租金支付方式为“一年一交”。更为重要的是，根据《合作经营合同》的约定，双方约定的定金100万元将在租赁期限的第一年转化为当年租金，即定金100万元担保的债权数额仅限于《合作经营合同》约定的第一年租金。因此，本院认定《合作经营合同》标的额应为双方当事人约定的第一年租金数额即200.232万元，本案定金数额最上限为40.05万元（200.232×20%），双方约定的超出部分应作预付租金处理。本案中，上诉人六枝特区金海大酒店有限公司向被上诉人王开国交付的租赁物系未经建筑主体消防验收的房屋，其在履行《合作经营合同》中存在违约行为，且其该项违约行为致使被上诉人无法正常经营、使用涉案房屋。综上，被上诉人六枝特区金海大酒店有限公司对双方当事人无法继续履行《合作经营合同》的后果存有过错，其无权要求不予返还被上诉人交付的定金及预付租金。再者，双方当事人在《合作经营合同》中已明确约定不予返还定金的情形是被上诉人在合同签订之日起一个月内未付清剩余租金，本案中，被上诉人王开国已向上诉人六枝特区金海大酒店有限公司交付现金180元，剩余租金双方已协商以被上诉人安装电梯进行折抵，故被上诉人王开国不存在逾期支付租金的情形，上诉人要求不予退还定金的抗辩无法定及约定依据，本院不予采信。上诉人如认为被上诉人在履行《合作经营合同》中存有其他违约行为，可另案主张违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人六枝特区金海大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 波审判员 朱会峰审判员 杨 梅二〇一五年五月十九日书记员 曾 健 来源：