（2013）穗天法民四初字第500号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2016-07-13

案件名称

万菱实业（广东）有限公司与香港上井控股有限公司、张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司租赁合同纠纷2013民四初500一审民事判决书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

万菱实业（广东）有限公司,张艳宁,广州上井餐饮企业管理有限公司,香港上井控股有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条

全文

广东省广州市天河区人民法院民事判决书（2013）穗天法民四初字第500号原告（反诉被告）：万菱实业（广东）有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：张艳宁，住甘肃省张掖市甘州区。被告（反诉原告）：广州上井餐饮企业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张艳宁。以上两被告的共同委托代理人（2014年7月20日终止委托）：黄秀连、钟静宜，均为广东格林律师事务所律师。以上两被告的共同委托代理人（2014年7月20日委托）：林锋，广东格林律师事务所律师。被告：香港上井控股有限公司，住所地香港湾仔。法定代表人：王韦钦，董事。委托代理人：程剑敏，广东正始律师事务所律师。原告万菱实业（广东）有限公司(以下简称“万菱公司”)诉被告张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司（以下简称“广州上井公司”）、香港上井控股有限公司（以下简称“香港上井公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月4日受理后，被告张艳宁在提交答辩状期间提出管辖权异议。2013年4月19日本院作出（2013）穗天法民四初字第500号民事裁定，驳回被告张艳宁的管辖权异议。2014年1月16日本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告张艳宁、广州上井公司的原共同委托代理人黄秀连、钟静宜，被告香港上井公司的委托代理人程剑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万某公司诉称：2010年3月12日，香港上井公司与我方签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定由香港上井公司向我方承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L4层2号（部分）和3号（全部）商铺，租赁期限为8年加2年，起租日起前两年每月租金113400元，装修期（免租）为物业交付之日起两个月，装修期满后第一天即为租赁期的起租日，起租日起还有一个月的免租期。双方于2010年8月6日因办理租赁登记备案手续之需又签订《广州市房地产租赁合同》，我方还为此垫付本应由承租人承担的印花税11809.8元。2010年7月27日，我方通知香港上井公司在2010年8月20日前接收商铺，香港上井公司于2010年8月31日实际办理了收铺手续，并确认“已按交付标准接受本商铺，商铺内设施设备完好”，香港上井公司随后申请自2010年9月1日起开始对商铺进行装修。万某汇商场自2010年11月6日起统一对外营业，但考虑香港上井公司承租场地面积较大，我方同意自2010年12月14日开始计算起租日。除去一个月免租期后，香港上井公司应当自2011年1月14日起交纳租金。因香港上井公司是香港公司，其在大陆直接经营餐饮存在工商、税务等诸多不便，故香港上井公司向我方提出在原租赁合同继续履行的前提下增加承租人，由其指定的人员与我方签署租赁合同，该指定人员作为股东在广州设立一家项目公司，并以上述新签署的租赁合同作为公司办公场地证明，项目公司的注册地址就设在讼争商铺，对外开展餐饮经营以及处理工商、税务等事宜，均以项目公司名义进行。此后香港上井公司指定了张艳宁与我方于2011年1月28日签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，该合同内容与香港上井公司、我方此前已签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》完全一致，同日双方还签订补充协议，对原租赁合同中物业管理费事宜进行补充约定。张艳宁依据上述新签署的租赁合同在工商部门办理了公司设立手续。2011年3月2日，广州市工商行政管理局天河分局对张艳宁作为自然人投资的广州上井公司颁发了营业执照，广州上井公司的住所地即为讼争商铺。为了解决餐厅仓库问题，张艳宁和广州上井公司于2011年9月8日又与我司签订《万某汇L4—2&3租赁合同补充协议》，约定增加租赁仓库，起租日为2010年11月6日，租赁期限自起租日起8年加2年。在合同履行过程中，我方作为物业出租方认真、全面履行合同义务，然而三被告自2011年10月起开始拖欠租金等款项。根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第十条第3款，我方在被告拖欠租金期间多次发出《万某汇租户欠费催缴通知函》，但被告对此置之不理。我方于2011年11月21日、2012年2月23日两次发出《解除合同通知书》，依法解除此前签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》及补充协议，但每次被告均出面向我方认错并补交部分租金，故我方经考虑同意继续履行合同，未采取收回场地等措施。直至2013年初，被告累计拖欠的租金数额巨大，我方被迫无奈决定行使合同解除权，故于2013年1月22日发出解除合同通知书，物业管理公司也发出《关于停止物业管理服务事宜》的函件，我方作为出租方于当日实际收回讼争商铺，但被告至今尚未腾退涉案商铺中的物品。我方认为，我方与三被告已签署的租赁合同文件均是各自真实意思表示，内容不违反国家的禁止性法律规定，合法有效，双方均应依约切实履行。香港上井公司作为承租人长期拖欠租金等费用，明显构成严重约定，应当承担违约责任。根据香港上井公司的指定和安排，讼争商铺增加张艳宁作为承租人并用作张艳宁担任唯一股东的项目公司广州上井公司的住所地，广州上井公司也是承租人及租赁场地的受益人。因此，三被告对于拖欠的租金和逾期支付租金的违约金应当向我方承担连带清偿责任。我方依法行使解除权后，《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房地产租赁合同》等相关文件应于上述登记备案手续而签订的《广州市房地产租赁合同》等相关文件应于上述解除合同通知书到达对方时解除。合同解除后，我方依据合同约定有权要求立即腾退场地，不予退还租赁保证金。此外需要强调，我方保留向被告追讨剩余租期内的总租金60%作为违约金的权利。请求法院判令：1.确认我方和香港上井公司于2010年3月12日签订的《广州市万菱汇商铺租赁合同》、我方与香港上井公司为办理租赁登记备案手续于2010年8月6日签订的《广州市房屋租赁合同》、我方和某宁于2011年1月28日签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》及其补充协议、我方和某宁及广州上井公司于2011年9于8日签订的《万某汇L4-2&3租赁合同补充协议》均于2013年1月22日予以解除。2.香港上井公司、张艳宁、广州上井公司立即腾退广州市天河区天河路230、232号万菱汇L4层2号（部分）、3号（全部）以及仓库给我方。3.确认我方不予退还被告已缴纳的租赁保证金（相当于两个月租金）226800元，该款项归我司所有。4.香港上井公司、张艳宁、广州上井公司向我司连带清偿计至实际腾退场地之日止的租金（暂计至2013年1月拖欠租金总额为1558778元，其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113400元、2012年11月租金113400元、2012年12月租金117842元、2013年1月租金121500元），以及逾期支付租金的违约金（按每日千分之二的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止）。5.香港上井公司、张艳宁、广州上井公司向我方连带清偿我方已经垫付的印花税11809.8元。6.本案的诉讼费用由香港上井公司、张艳宁、广州上井公司共同承担。香港上井公司辩称：一、我方不是适格的主体。我方名称是香港上井控股有限公司。二、广州上井公司的股东为张艳宁个人，与我方无任何关系。三、从租赁合同的权利、义务看，也应由广州上井公司承继，与我方无关。张艳宁、广州上井公司辩称：一、租赁场地的承租人为广州上井公司，张艳宁只是广州上井公司的股东，并非租赁合同的实际权利、义务主体。根据最高人民法院关于公司法司法解释（三）的相关规定，原告一旦选择成立以后的公司承担合同责任就丧失了向张艳宁主张合同义务的权利。二、关于原告的诉讼请求第一项，我方认为本案合同的解除是由于原告存在违约行为，包括租赁物不合格、擅自停水停电、禁止我方的工作人员进入，强占我方所有的财产，而导致租赁合同无法履行，故本案是由于原告的单方行为而终止的，具体终止时间是从原告强行收回租赁物之日即2013年3月3日。我方并没有收到原告向我方发出的解除合同函件。三、关于腾退场地的问题，原告已经在2013年3月3日强行收回讼争商铺，故不存在我方腾退场地的事实。四、关于租赁保证金的问题，我方认为本案是原告单方违法解除合同，故其应该向我方退还租赁保证金。五、关于支付租金的问题，由于原告交付的租赁物不合格，所以在原告采取补救措施恢复租赁物正常用途之前，原告无权要求我方支付租金。原告交付租赁物不合格的具体体现：1.租赁物存在倒灌水的情形；2.电梯不能使用；3.商场多次出现停电现象，最严重是持续停电了四天；4.2012年7月由于商场消防设施不合格，商场发生了火灾；5.收取租金后，原告均未向我方出具租金发票。以上足以说明租赁物不符合约定的用途，不能满足我方正常经营所需的经营条件，所以在原告没有采取有效措施恢复租赁物正常使用用途之前，我方某拒绝支付相应对价。六、关于印花税的问题，原告并没有提供证据证明其垫付印花税的问题，无权要求我方返还。七、本案承租人为广州上井公司，与张艳宁、香港上井公司无关。八、本案诉讼费应该由原告承担。广州上井公司反诉称：我司于2011年1月28日以张艳宁的名义向万菱公司承租广州市天河区天河路230、232号万菱汇L4层2号（部分）和3号的商铺。我司是讼争商铺的实际使用人。我司承租物业后，依合同约定用于餐饮用途，投入了800多万元对该物业进行了装修，依法缴交了每月的电费、水某等费用，但由于万某公司向我司交付不合格租赁物，使我司的合法权益屡次受到损害。我方多次要求万某公司整改，但万某公司仍然置之不理，甚至对我司实施了进一步的侵权行为。2013年1月—3月期间，万某公司曾多次对我司实施侵权行为，包括对我司经营场所进行停电、停空调等措施，并违法强行收回租赁物，使我司的经营濒临绝境。综上，万某公司作为物业出租方，不仅未依法向我司提供合格的租赁物，反而实施相关的违法违约行为，给我方造成了巨大的经济损失。请求法院判令：1.万某公司向我司一次性支付违约金及赔偿经济损失5863663.61元；2.万某公司承担本案诉讼费。万某公司针对广州上井公司的反诉辩称：坚持我司的本诉意见，不同意广州上井公司的反诉请求。张艳宁、香港上井公司针对广州上井公司的反诉述称：同意广州上井公司的反诉请求。经审理查明：2010年3月12日，万菱公司（甲方）、上井控股有限公司（乙方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L42，以下简称“2010年3月12日租赁合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河路230、232号万菱汇L4层2号（部分）和3号（全部）商铺（以下简称“涉案物业”）作日式餐饮用途，经营名称“上井精致料理”。计租面积1620平方米，套内面积810平方米。租赁期限8+2年。甲方暂定2010年3月31日交付该物业给乙方。自起租日起首十二个月每月租金113400元（租期首个月为免租期），第十三个月至第二十四个月租金为113400元（租期内第十三和十四个月为免租期），第二十五个月至第四十八个月每月租金为121500元，第四十九个月至第七十二个月每月租金为129600元……乙方应在每月第5日前向甲方缴纳当月租金，甲方收到租金后7个工作日内将相应金额的发票给予乙方。甲方收款银行为中国银行广州珠江支行，账号80×××01。每月管理费为每月每平方米55元，每月管理费、电费由乙方根据甲方委托的物业管理公司的缴费通知书上规定的缴费时间直接交付给物业管理公司。乙方在签约时缴纳相当于两个月租金的按金226800元作为履约保证金；租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还乙方；租赁期内乙方不得以保证金冲抵租金、管理费和其它费用。乙方在甲方交付商铺时须缴纳一个月租金113400元和一个月管理费89100元，此款项将当做乙方正式迁入该物业时的首月租金和管理费。该物业之租赁登记手续由甲方负责办理，并按政府规定甲乙双方各自承担租赁登记印花税及手续费，费用支付后政府将开具完税发票。乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可行使如下权利：（1）逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方。（2）乙方如拖欠管理费、电费及一切相关费用超过7天，甲方有权单方即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠费，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴交欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或禁止乙方使用万菱汇内之其它设施及享用有关之公众服务直至应付之款项付清为止并甲方有权单方解除本合同及广州市房地产租赁合同。（3）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取。租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态；同时，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同解除后第一日起至交接手续办妥之日止乙方仍须按日支付租金及管理费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系继续，同时乙方应赔偿甲方因此引致的损失。乙方在租赁期内对该物业新增加的设备、设施等不得以任何理由要求甲方收购或补偿，并在迁出时拆除或经甲方书面同意的乙方其后来加装的装饰和固定设施则无须乙方拆除；如租赁期满或合同解除后三天之内乙方还未拆除其设备、设施等，则视为乙方放弃所有权，由甲方处理并由乙方偿付处理费用。乙方联系地址为广州市天河区龙口西路伊顿商务中心大厦4楼3A08室。根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其它通知，如送至该物业或挂号信寄给乙方，则视为已经送达。等等。上述合同乙方落款处盖有“上井控股有限公司”的椭圆形公章，签约代表为张家珲。2010年8月6日，万菱公司（甲方）、上井控股有限公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（简称“2010年8月6日租赁合同”），该合同经房管部门办理了租赁合同登记备案。2010年8月31日，上井控股有限公司接收涉案物业2010年9月2日、9月4日，上井控股有限公司分别填写《装修申请表》、《提前进场装修承诺书》。2011年1月28日，万某公司（甲方）、张艳宁（乙方）双方签订《广州市万某汇商铺租赁合同》（简称“2011年1月28日租赁合同”），基本内容与2010年3月12日租赁合同一致。同日，双方签订《补充协议》（简称“2011年1月28日补充协议”），约定涉案物业的物业管理费及公共能源费每月89100元，其中物业管理费每平方米40元，公共能源费每月每平方米15元。2011年3月2日，广州上井公司经工商部门核准成立，股东及法定代表人均为张艳宁，为有限责任公司（自然人投资或控股）。广州上井公司（乙方）、原告（甲方）双方另签订《广州市万某汇商铺租赁合同——补充协议》（简称“关于减免租金的补充协议”），主要内容：双方于2010年3月18日签订租赁合同，甲方将涉案物业出租给乙方，首年每月租金113400元。现因乙方经营需要，在乙方没有任何欠费记录的前提下，甲方同意调整乙方2011年2月1日至2011年7月31日共6个月的每月租金为56700元，合计340200元，乙方必须在2011年3月15日前一次性支付上述租金给甲方，甲方收款并确认到账后分别开具相应月份的租金发票给乙方。除上述内容外，租赁合同其余条款维持不变。2011年9月8日，张艳宁、广州上井公司（乙方）与原告（甲方）双方签订《万某汇L4-2&3租赁合同补充协议》（简称“2011年9月8日补充协议”），约定乙方承租甲方实用面积27.53平方米作为仓库，每月租金2753元，起租日2010年11月6日。2011年9月22日，上井控股有限公司向原告发出《意见书》，表示对其欠费力求在2011年11月31日前予以清偿。2011年10月31日，上井控股有限公司、张艳宁签署《承诺书》，承诺督促其员工严格遵守相关规定，在指定吸烟区域进行休息。本案中原告提供其向张艳宁发出的落款时间2013年1月16日的《解除合同通知书》一份（显示“张某”于2013年1月22日签收）。通知书主要内容：截至2013年1月31日，你方未付租金1558778元、未付物业管理费835056.41元、公共能源费317351.01元等。你方已构成严重违约，我司已于2012年12月24日向你方发出《催促缴纳租金通知书》，但至今你方仍未清偿欠费。我司现依法行使合同解除权，租赁合同自本通知到达你方之日正式解除，我司即日起收回商铺，不予退还你方已缴纳的保证金，请你方立即清理场地并清偿欠费，同时我司保留主张你方支付剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。上述证据经质证，香港上井公司认为其不是当事人，与其无关；广州上井公司、张艳宁认为，其未委托“张某”签收上述函件，其也没有收到上述函件。广州上井公司、张艳宁另提供广州上井公司委托广东格林律师事务所向原告发出的《律师函》一份（EMS邮寄详情单显示邮寄时间为2013年1月28日，但无反映签收情况），函件主要内容：我司承租的涉案物业每逢大雨均会出现四楼楼面平台雨水往店内倒流，导致我司无法正常经营及巨大财产损失；承租以来你司从未向我司开具租金的税务发票，属严重违约；你司差别对待租户，未能给我司与其他租户同等的租金优惠，显失公平；2012年7月24日商场起火，导致我司连续4日不能经营，损失巨大；你司于2013年1月22日起与物业公司对我司采取了停电、停空调等根本性违约措施，直接导致我司投资近千万的商铺无法经营。现要求你司在2013年1月30日前立即恢复供电、空调，立即承担合同约定的违约责任，全面履行合同约定义务。如你司仍不依约履行义务，我司将通过诉讼途径解决。经质证，原告对上述函件的真实性不予确认，且认为与本案无关。关于租金，原告确认：2011年9月30日前的租金已付清；2011年10月的租金仅于2011年12月30日支付了23200元，即2011年10月的租金还欠90200元；2011年11月起至实际收回场地之日的租金至今未付。张艳宁、广州上井公司则称：2011年9月30日之前的租金已全部结清；2011年10月之后的租金，我方在2011年12月30日支付了23200元，另外我方以餐券的方式抵扣了248000元的租金。对此张艳宁、广州上井公司提供签收人为郑某（张艳宁、广州上井公司称郑某是原告的商场负责人及联系人）出具的、时间分别为2012年11月7日收券证明（显示：收到广州上井公司198元自助餐券250张、198元活海鲜抵用券250张、50元自助餐折价券500张）、2013年1月7日的收券证明（显示：收到上井自助餐券及50元折价券各500张）予以证实。经质证，原告认为：对上述证据不予确认，我对此没有参与，不清楚具体情况；郑某是广州联众公司的负责人，我司与该司是合作关系，广州联众公司在万某汇开展促销活动，餐券是三被告自愿参与促销活动而提供给广州联众公司的，不能以此抵扣租金；三被告在2013年1月22日已经停止营业，餐券没有使用价值，我司也不同意用餐券抵扣租金。原告对其第5项诉请提供如下证据：2010年8月24日广州市地方税务局出具的《中华人民共和国税收通用完税证》（载明纳税人名称上井控股有限公司，地址涉案物业，税种印花税，税款所属时期2010年10月1日至2018年9月30日，金额11809.8元。经质证，香港上井公司对该证据的真实性无异议，但认为其并非租赁合同当事人，故关联性不予确认。广州上井公司、张艳宁对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明由原告垫付，且发票显示的纳税人并非本案三被告之一。关于广州上井公司、张艳宁反诉诉称的损失，广州上井公司、张艳宁提供以下证据：1.装修照片及设计图纸。拟证明广州上井公司对涉案物业进行的装修设计及其装修状况。2.食材腐坏照片，拟证明原告停电、无故封闭涉案物业及商场起火等不法行为导致其食材腐坏等损失。3.装修合同、装修费发票、购买厨房设备的收据等。拟证明装修等损失为3238677.5元、厨房设备等损失为1418640.8元、电脑等设备损失为351082.7元、食材等损失为855262.61元。4.广东公共频道火灾报道及原告无辜经常停电等视频。拟证明原告提供的商铺不符合约定，导致其停业经营四天，造成食材腐坏等损失；且原告经常停电，使其无法正常营业。5.广州上井公司的装修视频、图片及财产损失等相关视频。拟证明其投入巨额资金对承租物所进行的装修装款及原告的违约行为造成装修投入等损失。6.广州新闻视频——万某汇3成店面结业紧急减租揽商家。拟证明原告提供的经营场所不符合合同约定，原告曾多次主动减租以作出适当弥补，但仍无法赔偿其实际损失。7.统计表。拟证明其损失。上述证据经质证，原告认为：证据1、2、3、5、7真实性、合法性、关联性均不予确认。证据4中的新闻报道的真实性无异议，但火灾的时间是在2012年7月24日，当时我司已对租金问题进行了一定的处理，而被告自2011年11月起持续欠租；证据4中的视频真实性、合法性、关联性不予确认。证据6的真实性无异议，但新闻媒体不是权威机构，只能代表其单方意见；我司当时对包括被告在内的租户给予了租金优惠，但并不意味着涉案物业不符合合同约定。香港上井公司对上述证据均无异议。关于2010年3月12日租赁合同，香港上井公司表示合同落款处的公章不是其公章，其不是合同当事人，不是本案适格被告。对此，原告提供如下证据予以反驳：1、盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的香港上井公司的持股人证明（原告称该证据是其复印自街道办，原件在街道办）。载明：王韦钦（住址中国上海市吴中路633弄83号14楼1401室）是香港上井控股有限公司的持股人，持股数量为2000000股；盖章时间为2009年11月17日。2、中国委托公证人及香港律师吴某乙出具的《证明书》。载明：香港上井公司（英文名字“HKKAMIIHOLDINGSLIMITED”）为2009年11月17日在香港注册成立的有限公司，董事及股东均为王韦钦（WANGWeiChin，台湾居民，身份证号码××，王韦钦持股量为2000000股，王韦钦地址在中国上海市吴中路633弄83号14楼1401室。3、中国银行广州珠江支行出具的转账凭证一份。载明：2010年6月1日王韦钦通过其个人账户62×××11向原告转账支付226800元。4、盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的《租赁保证金委托支付函》。载明：上井控股有限公司委托负责人王韦钦以个人账户62×××11支付万某汇租赁保证金226800元，此笔款项已于2010年6月1日支付到原告指定账号80×××01。5、2010年7月30日原告出具的《收据》。载明：今收到上井控股有限公司交来2个月租金押金226800元。上述证据经质证，香港上井公司认为：对证据1无法确认；证据2、3、4的真实性无异议。我司没有参与合同签订及履行，我司的公章与上井控股有限公司的公章是不同的，两者是不同的法律主体。广州上井公司、张艳宁质证认为：证据1由于没有原件，故真实性不予确认；该证据必须有王韦钦的签名才有效；当时张艳宁为了成立广州上井公司，刻了“上井控股有限公司”的公章，并委托张家珲作为代理人与原告签订了租赁合同，在广州上井公司成立后就由广州上井公司重新与原告签订租赁合同，故上井控股有限公司并非真实的主体。证据2的真实性无异议，但无法证实证据1中的“王韦钦”与证据2中的“王韦钦”是同一人。证据3的真实性无异议，但仅显示王韦钦转账付款给原告，但不能证明王韦钦与原告存在租赁合同或债权债务关系。证据4、5的真实性无异议，即使王韦钦属于委托汇款，直接的权利义务由广州上井公司承受。为进一步查明事实，本院向香港上井公司发出传票，要求该司唯一股东王韦钦于2015年1月20日到庭接受询问，但当日王韦钦未到庭。王韦钦于2015年1月26日向本院邮寄《复函》一份，函称：因本人在国外工作，无法亲自到庭。为配合法院工作，本人愿意就如下事宜作出说明。1、2010年初我司与大陆人士张艳宁接触，拟在中国广州展开合作，并于初期以代表王韦钦账户代汇租赁保证金，但后来因广州市场不熟悉，考虑到商业风险及双方合作条件未谈妥等因素，最终没有合作成功，故我司退出整体筹划计划及后续条件洽谈，也经由原告同意将租赁位置转给广州上井公司公司，后来包括整体签订租赁合同、交房、后期实际支付租金、管理费、水电费等我司均未参与，且我司也从未接到原告任何催缴租金、要求履约等通知。原告也与广州上井公司另行签订租赁合同并履约开业，原告至今忽略已知事实并向非实际承租人也非履约对象的我司提出违约，于理不合。2、我司全称为“香港上井控股有限公司”，而有关文件上加盖的公章显示公司名称为“上井控股有限公司”，该章并非我司所盖，至于为哪方所盖，因我司早期已退出故并不了解。但从租赁合同的履行情况看，最后签署合同、开业等皆为广州上井公司，即使认定我司参与也仅仅起到初期过渡的作用，租赁合同最终由广州上井公司来履行。原告作为规模盛大的开发商，对签约方及签约对象的核实必是严谨，原告实际了解具体情况，故才会与广州上井公司签订租赁合同并履约，我司并非实际签约方及履约方，故我司不应承担任何责任。3、我司在中国地区注册上井商标，并在中国地区计划有品牌授权行为，注册资料当然在中国出现，但实际上与涉案商铺并无关联。另，庭审中原告确认其于2013年1月22日收回涉案物业，当庭申请撤回其要求三被告腾退涉案物业的诉请。本院认为：关于涉案物业的承租主体。首先，关于香港上井公司是否承租人的问题。2010年3月12日租赁合同、2011年8月6日租赁合同显示上井控股有限公司是涉案物业的承租方。香港上井公司称上井控股有限公司与其无关，否认其为承租人。但根据原告提供的盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的香港上井公司的持股人证明、中国委托公证人及香港律师吴某乙出具的《证明书》、中国银行广州珠江支行出具的转账凭证、盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的《租赁保证金委托支付函》、2010年7月30日原告出具的《收据》，王韦钦作为香港上井公司的唯一股东，在签约前出具文件抬头为香港上井公司的持股人证明，2010年3月12日租赁合同签订后王韦钦根据合同约定支付了租赁保证金226800元；且上述《租赁保证金委托支付函》明确载明系“上井控股有限公司委托负责人王韦钦”支付该租赁保证金。另外，原告至今持有2010年3月12日租赁合同、2011年8月6日租赁合同原件，没有证据表明当事人已废止或解除上述合同，且上述合同签订后有支付租赁保证金的实际履约行为，付款行为的实施人为作为香港上井公司唯一股东及负责人的王韦钦。以上事实足以证实王韦钦以上行为系代表香港上井公司的职务行为。香港上井公司否认上井控股有限公司与其有关联性，但无法合理解释王韦钦作为香港上井公司唯一股东及负责人作出的上述一系列行为。本案中王韦钦作为香港上井公司的唯一股东及负责人，经本院传票传唤没有正当理由未到庭配合本院调查，依法应承担相应的法律后果。上述一系列证据已形成完整证据链，证实“上井控股有限公司”即香港上井公司，本院依法认定香港上井公司是涉案物业的承租人。其次，关于张艳宁是否承租人的问题。查明张艳宁是2011年1月28日租赁合同及补充协议的承租人，张艳宁、广州上井公司另与原告签订2011年9月8日补充协议，且张艳宁、广州上井公司于2011年9月22日就租金清偿问题向原告发函，于2011年10月31日签署《承诺书》，以上事实均清楚表明张艳宁及广州上井公司亦均是涉案物业的承租人。关于涉案物业，香港上井公司、张艳宁、广州上井公司与原告所签订的一系列的租赁合同、补充协议均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同签订后原告已交付涉案物业，香港上井公司、张艳宁、广州上井公司作为承租人应依约支付租金。原告、张艳宁、广州上井公司三方确认涉案物业2011年9月30日前的租金已付清。原告称2011年10月租金已于2011年12月30日支付23200元，即2011年10月租金还欠90200元，2011年11月之后的租金一直未交。张艳宁、广州上井公司则称2011年10月租金已于2011年12月30日支付23200元，另外其以餐券的方式抵扣了248000元的租金。对此查明，虽张艳宁、广州上井公司提供了郑某出具的收券证明，但该证据并无加盖原告公章，张艳宁、广州上井公司也没有证据郑某系代表原告签收上述材料，对此原告予以否认，张艳宁、广州上井公司据此主张上述收券证明应抵扣租金248000元，缺乏理据，本院不予采信。香港上井公司、张艳宁、广州上井公司拖欠原告2011年10月租金90200元（113400元-23200元），并拖欠自2011年11月之后的租金，显然构成违约。合同约定，每月租金应在当月5日前支付，逾期七天的，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方。本案中，原告提供的落款时间为2013年1月16日的《解除合同通知书》由“张某”于2013年1月22日签收，但张艳宁、广州上井公司否认其收到上述通知，也否认其曾委托“张某”签收该通知，在原告没有证据证实“张某”的身份及其有权代理承租人签收该函件，故本院无法认定该解约通知已送达承租方，该解约通知依法未产生法律效力。香港上井公司、张艳宁、广州上井公司未举证证实其交回涉案物业的时间，原告确认在2013年1月22日收回涉案物业，并无不当，双方合同自该日起已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。原告当庭申请撤回要求三被告腾退涉案物业的诉请，并无不当，本院予以准许。本案中原告主张2011年10月至2013年1月31日期间的租金合计1558778元，其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113400元、2012年11月租金113400元、2012年12月租金117842元、2013年1月租金121500元，上述每月租金金额并未超过合同约定，属当事人自由处分权利，本院予以照准。但截止租金应计至原告收回房屋之日2013年1月22日，2013年1月租金应为86226元（121500元/月÷31天×22天）。按此，香港上井公司、张艳宁、广州上井公司应向原告支付2011年10月至2013年1月22日期间的租金合计1523504元。香港上井公司、张艳宁、广州上井公司逾期支付上述租金，应依约支付违约金。违约金的计算，应分别以每月欠租为本金（其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113400元、2012年11月租金113400元、2012年12月租金117842元、2013年1月租金86226元），按每日2‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金的逾期付款违约金总额以不超过本金为限。同时，原告依约要求没收租赁保证金226800元，理据充分，本院予以支持。关于原告要求三被告支付其垫付的印花税11809.8元的诉请。合同约定“租赁登记手续由甲方负责办理，并按政府规定甲乙双方各自承担租赁登记印花税及手续费，费用支付后政府将开具完税发票”。本案中原告提供的《税收通用完税证》载明纳税人姓名为“上井控股有限公司”，表明该税费应由承租方承担，现原告已垫付上述费用，原告要求三被告支付其垫付的上述费用11809.8元，合法有据，本院予以支持。关于广州上井公司的反诉请求。本案无证据显示张艳宁、广州上井公司在租赁期间就涉案物业不符合约定用途导致其无法正常使用而向原告提出交涉，事实上涉案物业的租金一直支付至2011年9月30日（包括2011年10月部分租金），2011年9月22日张艳宁、广州上井公司在其向原告发出的《意见书》中自述对其欠费力求在2011年11月31日前清偿，而并非提出房屋无法正常使用问题。张艳宁、广州上井公司称原告多次停电、停空调等，也未举有效证据证实。如上所述，张艳宁、广州上井公司作为承租方逾期交租，违约在先，原告作为出租人依约有权解除合同、收回场地，并对涉案物业的装修无须补偿。在此情况下，张艳宁、广州上井公司反诉要求原告支付其一次性违约金及赔偿经济损失合计5863663.61元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司、香港上井控股有限公司支付万菱实业（广东）有限公司2011年10月至2013年1月22日期间租金合计1523504元及逾期付款违约金［分别以每月欠租为本金（其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113400元、2012年11月租金113400元、2012年12月租金117842元、2013年1月租金86226元），按每日2‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金的逾期付款违约金总额以不超过本金为限］。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司、香港上井控股有限公司支付万菱实业（广东）有限公司垫付的租赁印花税11809.8元。三、万菱实业（广东）有限公司有权没收租赁保证金226800元。四、驳回万菱实业（广东）有限公司的其它本诉请求。五、驳回广州上井餐饮企业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费26310元，由张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司、香港上井控股有限公司负担。反诉受理费26423元，由广州上井餐饮企业管理有限公司负担。如不服本判决，万菱实业（广东）有限公司、张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，香港上井控股有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　李新程人民陪审员　　卓燕君人民陪审员　　廖凤如二〇一五年五月十九日书　记　员　　何嘉杰梁雅芝关注公众号“”