（2013）雨民初字第1739号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-04
案件名称
万芳与湖南华森置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万芳,湖南华森置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第八条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2013）雨民初字第1739号原告万芳。委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。被告湖南华森置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道176号芙蓉华天栋楼）5078室。法定代表人谢双贵，总经理。委托代理人吴钢明，湖南佳境律师事务所律师。委托代理人梁华云，湖南佳境律师事务所律师。原告万芳（以下简称原告）诉被告湖南华森置业发展有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张建国独任审判，于2013年7月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人熊卫东，被告委托代理人吴钢明、梁华云到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将该案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊卫东，被告委托代理人梁华云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年11月5日，原、被告签订《万明佳园内部认购书》，约定原告购买被告开发的万明佳园4栋1603号房。签订认购书后，原告于2007年11月8日支付了450000元购房款。在履行认购书过程中，由于被告资金链断裂及其他纠纷，被告采取欺诈手段在未取得预售许可证的情况下，违法和原告签订认购书，且将涉案房屋一房多卖，致使认购书无法履行。原告认为，原、被告签订的认购书实际为商品房买卖合同，但被告没有商品房预售许可证，且房屋涉及一房多卖，从根本上无法签订商品房买卖合同，被告已经构成欺诈；被告在没有取得商品房预售许可证情况下与原告签订认购书，应当承担返还购房款且赔偿利息损失的违约责任，还应承担一倍的损失；被告不能行使先履行抗辩权，其将房屋一房多卖，即使原告全额支付购房款，也签订不了买卖合同，因为在原告缴纳购房款后发现被告财务混乱，原告当即停止支付剩余购房款。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的“万明佳园内部认购书”。2、被告返还原告购房款450000元及利息损失，从2007年11月8日起按照银行同期贷款利率计算至偿还购房款之日止，暂计算至2013年4月8日的利息为136500元。3、被告赔偿原告450000元的损失。4、被告承担本案全部的诉讼费用。被告辩称，1、被告公司相关负责人员已离开公司，原告款项是否支付、是否进入公司账户，被告公司不清楚，财务收据是否系被告工作人员出具，财务印章是否是被告的，都需要查实，原、被告合同是否履行还需要查实；2、4栋1603号属于加层房屋，没有预售许可证，不能买卖，故被告不与原告签订买卖合同不是被告的原因，根据认购书约定，原告只能要求退还认购款；3、根据认购书的约定，原告应缴纳认购款650000元，并且需在认购书签订起三日内即于2007年10月8日前缴纳，原告至今只缴纳450000元，原告也已经违约，被告不与原告签订商品房买卖合同是先履行抗辩权；4、认购书属于认购合同，不是房屋买卖合同，原告未按认购书缴纳购房款，违反了认购合同，被告并没有违约，即使原告缴纳了450000元，也只能够要求退认购款，不能要求支付利息与违约金；5、原告的诉求超出了诉讼时效，丧失了胜诉权。经审理查明：2007年11月5日，原、被告签订一份《万明佳园内部认购书》，约定：原告有意向购买被告开发的万明佳园4栋1603号房，建筑面积182.81平方米（具体面积以产权证认定面积为准），认购价按建筑面积每平方米3580元，总金额654450元，原告愿意支付650000元给被告作为认购该商品房的购房款，原告应于本认购书签订后3日内交清认购书约定的购房款；如因被告原因签订认购书之日起3日内不能签订《长沙市商品房买卖合同》，被告应退还全部购房款，并按原告所交购房款及订金总额的2%支付违约金；如原、被告双方在约定的时间内，因政策或被告以外的原因造成双方不能签订《长沙市商品房买卖合同》，被告应退还购房款，本合同终止；如原告不能及时签订《长沙市商品房买卖合同》或不能按《长沙市商品房买卖合同》约定的要求支付购房款，被告可将该商品房另售他人；本认购书是双方对该商品房确定认购意向的依据，不是正式商品房买卖合同，如本认购书与房产局认定的面积、其他条款有差异，除认购书单价不变外，以双方签订的《长沙市商品房买卖合同》为准。另查明，涉案房屋系加层修建，一直未取得预售许可证；同时，因兴业银行股份有限公司长沙分行与被告、案外人王焕坤、艾方成、王阳明借款合同纠纷等系列执行案，本院对涉案房屋进行了查封。另在本案诉讼中，原告提交一份2007年11月8日的收原告购房款450000元的收据，该收据加盖的印章为“湖南华森置业发展有限公司财务专用章”，并注明“付公司30万、付王总15万”。原告对此解释王总系被告原法定代表人王焕坤，并称系以现金方式分两次支付购房款450000元。被告对该收据的真实性不予认可，称被告未收到上述款项。上述事实，有原告提供的内部认购书、收据等证据，当事人陈述、庭审理笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案房屋一直未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《内部认购书》无效，无效合同自始无效，无需解除。诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算。涉案房屋是否取得预售许可证或是否可以取得预售许可证，双方在签订《内部认购书》时并不确定，原告主张权利的诉讼时效应自原告本次起诉时开始计算，被告辩称原告起诉超过诉讼时效的意见，与事实不符，本院不予采信。原告提供的收据加盖了被告的财务专用章，被告对其真实性提出异议，但未提供相应反驳证据，应承担举证不能的法律后果，本院对该收据的真实性依法予以认定。双方所签《认购协议无效》，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告收取原告的购房款450000元应予返还，并应赔偿原告因此而受到的损失。原告要求被告自2007年11月8日起至购房款实际返还之日止按银行同期贷款利率支付利息，符合上述法律规定，本院予以支持。原告另行主张的损失450000元，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的法律情形，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告湖南华森置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告万芳购房款450000元；二、被告湖南华森置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告万芳购房款利息损失（以450000元为基数，按银行同期贷款利率标准，自2007年11月8日起计至购房款实际返还之日止）；三、驳回原告万芳的其他诉讼请求。本案受理费14208元，由原告万芳负担4208元，被告湖南华森置业发展有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 张建国人民陪审员 庞昌阳人民陪审员 毛宗复二〇一五年五月十九日书 记 员 谭利超附：《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：