（2014）建民初字第453号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-11-22
案件名称
刘大勇与谷杰返还原物纠纷一审民事判决书
法院
建三江农垦法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省建三江农垦法院民 事 判 决 书（2014）建民初字第453号原告刘大勇。被告谷杰。委托代理人田浩。原告刘大勇与被告谷杰返还原物纠纷一案，于2014年9月15日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案。原告刘大勇、被告谷杰及其委托代理人田浩，被告方证人李庆祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月17日，原告购买哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司（以下简称二龙山开发公司）开发的位于黑龙江省青龙山农场龙晟庄园小区商服楼A栋A11、A12、A13、A14、A15、A16，B栋B3、B4、B6、B8及车库10个，共支付购房款5691680.00元，同日二龙山开发公司青龙山农场龙晟庄园项目部为原告开具购房款收据，并明确告诉原告随时都可以入住房屋。房款收据开出后，原告想要入住B8号房屋，但发现该房屋被告正在占有使用。原告要求被告迁出，被告恳求原告暂时借用几天，后经原告多次电话催促，被告拒不迁出。2014年8月，原告再次向被告主张权利，被告却说这房屋是他的。被告的行为已构成侵权。故原告提起诉讼，请求法院判令被告立即停止侵权，从原告坐落于黑龙江省青龙山农场龙晟庄园小区商服B8号房屋迁出，并由被告承担诉讼费用。被告辩称：原告诉被告侵权一案，属事实不清，证据不足，理由不充分，应依法驳回原告诉讼请求：1、原告刘大勇诉被告谷杰侵权一案，不具体、不确切、不明了、不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定；2、谷杰与王春系合伙关系，原告取得房屋的所有权属王春和谷杰共有，共有人处理共有物时应取得共有人认可，所以原告取得房屋所有权无效；3、谷杰与王春在合伙期间没有推举合伙负责人，在合伙期间向外处置合伙财产时，应当经全体合伙人同意，而且龙晟庄园小区仅由谷杰与王春两人合伙开发，应当由谷杰、王春在刘大勇的买售合同中共同签字认可，否则就是单方行为，不生效；4、2013年4月7日，黑龙江省和盛建筑工程有限责任公司（以下简称和盛建筑公司）给予青龙山农场的文件，已免去王春青龙山龙晟庄园项目部负责人职务，并由合伙人谷杰负责青龙山龙晟庄园项目部的管理，和盛建筑公司的商服、别墅等楼房的销售权由谷杰行使；5、上述文件是2013年4月7日，给农场下发的，而刘大勇诉争的商服楼是2013年8月7日购买的，此时的王春已无权向外出售商服楼房；6、2013年，建三江农垦公安局青龙山公安分局调查有11份农民工的笔录，均证实王春和谷杰是合伙关系，A、B楼的销售权人是王春和谷杰，和盛建筑公司的证明也能证实谷杰有销售权。综上，双方争议房产是办公场所，王春和谷杰是合伙人，刘大勇要提起侵权之诉，应追加王春为共同被告。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据1.2013年8月17日二龙山开发公司为原告出具的购房收据一份，证实原告已交购房款，并取得青龙山龙晟庄园商服B8房屋的所有权。被告谷杰对此份证据的真实性和合法性有异议。此楼房的开发和建设，该公司并没有参与，无权收取楼房的出售款；原告没有其他相关证据证明该收款单位对出售的楼房有对外销售的权利，该楼房的承建人和出资人是谷杰，而谷杰并不是二龙山开发公司的工作人员，所以该公司与本案不存在关联性，二龙山开发公司对该房屋无权处分；原告出具的这张收据当中的印鉴，是否为二龙山开发公司的财务印鉴，二龙山开发公司没有人员出庭佐证，不能证明此票据合法且有销售权；证据2.谷杰侵占房屋的1组照片，证实被告谷杰侵占原告刘大勇房屋并占有、使用。被告谷杰对该证据的真实性和来源没有异议，对这份证据的关联性有异议。照片是时间的定格，这组照片不能证实原告所要证实的问题，却证实了争议房屋一直是谷杰及和盛建筑公司占有、使用。如该房屋物权从2013年8月17日起转移给刘大勇，刘大勇应出具该房屋预售合同、商品房预售许可证、进户通知单以及该房屋在当地税务机关的纳税票据或者是在当地不动产管理局取得的房权证，才能证明对该房屋有所有权，否则不符合法律规定，而且从2013年8月17日起争议房屋一直不是原告占有、使用；证据3、由黑龙江农垦总局建三江分局城镇建设规划局核发的建设项目选址意见书；由黑龙江省农垦建三江管理局住房和城乡建设局签发的建筑工程施工许可证；由黑龙江省农垦建三江管理局房产管理中心签发的商品房预售许可证；由黑龙江省农垦总局国土资源局建三江分局签发的用地许可证；由建三江分局国土资源局签发的建设用地批准书；由黑龙江省农垦建三江管理局城镇建设规划局签发的建设用地规划许可证，证实房屋来源合法，二龙山开发公司有权出售和买卖房屋。被告谷杰对证据的真实性有异议，按照相关规定，复印件必须与原件核对后才能确认其效力，原告当庭出示的是复印件。书证都是法定事实，但说明不了二龙山开发公司对诉争的房屋有销售权，王春和谷杰并非是二龙山开发公司的注册人员，二龙山房地产开发公司也没有授权谷杰、王春对开发的房屋进行销售，即使授权一人也得在农场建设行政主管部门备案，否则以王春的名义对外销售于法无据，二龙山开发公司是王春和谷杰借用和挂靠，只是承建行为，没有处置权和对外销售权，该证据无法证实二龙山开发公司有销售权；证据4.二龙山开发公司与二龙山开发公司项目部签订的承包合同1份以及二龙山开发公司法定代表人出具的授权委托书1份（复印件）。证实二龙山开发公司项目部有权出售房屋，王春是项目部的负责人有权代表公司出售房屋。被告谷杰对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。项目承包合同看不出王春是二龙山开发公司的法定代表人，而是该项目的负责人；王春没有到庭，不能证实签字为其本人书写，且是复印件；该证据能证明争议房屋的开发和建设单位为同一单位，二龙山开发公司只负责立项、策划、可行性研究、建设管理，销售需与当地的主管部门协商，不能证实二龙山有销售权；根据授权委托书的记载，二龙山开发公司授权王春，只负责诉争房屋建设，没有对外的销售权的授权；该楼房承建是招商引资和当地主管部门用简易的招投标给的和盛建筑公司，因为和盛建筑公司是建筑资质，不是开发资质，所以王春和谷杰只是借用了二龙山开发公司的资质，出借资质的单位没有销售权，对外的所有手续不能作为认定房屋物权的相关证据；根据授权委托，说明王春和谷杰是共同承建了青龙山农场龙晟庄园小区，不能证实原告的观点，能够证实被告谷杰和王春合伙以及二龙山开发公司无权对外售房；证据5.吴军奇、曲亮、葛齐书面证言，证实原告购买B8的同时购买了其他房屋，除B8其他被告已经交付原告使用。被告对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。该组证据的证明人证明不了谷杰对B8号楼实施了侵权行为，该组证据与侵权无因果关系；3个证人也证明不了B8号楼的权属就是刘大勇所有，也不能证实争议房屋归二龙山开发公司所有；证人亦没有出庭接受对方质询，不能认定证言的真实性，被告不认可；证据6.出售房屋票据1组，证实二龙山开发公司有权出售房屋。被告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。该证据是复印件，此证据为间接证据，不能作为认定事实的依据，如果二龙山开发公司用现金收据在建三江税务机关或农场的税务机关用这张票据换取了纳税的票据，才可以考虑二龙山开发公司是否有销售权，而原告现在没有这个法律要件；原告起诉被告侵权，如果原告享有B8的权属应有：物权证书、纳税发票、购房合同或进户手续、青龙山农场的进户通知，原告都没有，说明刘大勇没有该权利，二龙山开发公司也没权利，该证据证实不了两权的问题，如二龙山开发公司有对外出售的权利，应与刘大勇作为共同原告或与谷杰作为共同被告，二龙山开发公司没有出庭，所以该证据不能证实原告所证明的问题；证据7.商品房买卖合同书1份，证实房屋买卖的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该份合同样本不应该是二龙山开发公司出具，应由青龙山农场建设科和房屋不动产管理部门，共同制定商品房出售合同，并且应有编号，该合同不具备上述要件；该房屋的销售须向青龙山农场建设科备案，该楼房系招商引资项目，不是纯商服项目，所以此合同体现不出这方面的许可，作为二龙山开发公司，他对招商项目的销售权并没有在青龙山农场建设行政主管部门备案，如出现欠款等事项时均找和盛建筑公司，所以该合同无效；合同中项目部的公章是否经青龙山农场有关机关许可与备案不清楚，效力待定；原告出具的销售合同签订时间为2013年8月17日，青龙山农场与和盛建筑公司文件，证实自2013年4月10日起王春没有销售房屋的权利；证据8.2011年9月10日给王春的付款收据1份，证实2011年原告向王春交过购房款。被告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，这只能说明王春收到了这笔款，但不能说明是购房款，这是王春和刘大勇的个人金钱的往来行为，与诉争房屋没有关系。被告谷杰为证明其辩解意见，向本院提供如下证据：证据1.2011年招商引资协议书，证实2010年8月1日，对龙晟庄园小区的开发建设是由挂靠单位给青龙山农场出具的资质，青龙山农场经过机关会议决定给和盛建筑公司许可建设用地及批件手续，该小区楼房在建设后办理房屋订购的手续都由青龙山农场出面办理并备案，一直到现在为止该楼房的一切手续都由青龙山农场出具证书，与二龙山开发公司无关。原告刘大勇认为该证据不是原件，无法确认其真实性，招商引资协议书没有体现与二龙山开发公司有任何关系；证据2.和盛建筑公司文件，证实和盛建筑公司给青龙山农场的文件，青龙山农场已接收并实施，文件的内容体现青龙山农场龙晟庄园是谷杰和王春合伙承建，对这一点青龙山农场没有异议。合伙期间2013年4月10日，青龙山农场与和盛建筑公司决定免除王春青龙山农场龙晟庄园项目负责人的职务，同时由王春的合伙人谷杰为该项目的负责人，全权负责该项目的处理工作，从2013年4月10日起，关于青龙山农场龙晟庄园房屋向外出售权均由王春的合伙人谷杰一人享有，和盛建筑公司的委托书随这份文件一并交给了农场，并且对谷杰进行了特别的授权，特别注明青龙山龙晟庄园的销售均由谷杰处理。和盛建筑公司将青龙山项目部的印章和财务专用章及现金收讫章，这3枚公章，一并交给了青龙山农场，以证明谷杰证据的合法性及二龙山开发公司无权出售房屋，谷杰与王春是合伙行为。原告刘大勇认为此份证据为复印件，无法核实证据的真实性，该证据与二龙山开发公司无任何关系，如和盛建筑公司有权出售房屋应有出售房屋证件，二龙山开发公司有证件证明有权出售房屋，与和盛建筑公司没有任何关系；证据3.2011年合同书1份，证实工程的名称青龙山农场龙晟庄园洋房A、B楼；开发方简称甲方为王春、谷杰签字，这已充分证明王春和谷杰是合伙，大五项的承包方由姜长海，现还欠姜长海钱款，姜长海可出庭作证。原告刘大勇对此份证据的真实性有异议，认为该证据是复印件，且该证据与原告购买的二龙山开发公司开发的楼没有关系；证据4.2013年12月23日青龙山公安分局询问笔录11份，是谷杰从公安局复印，证实王春、谷杰是合伙人，共同开发建设了龙晟庄园小区。原告刘大勇对该证据真实性有异议，认为是复印件，至于被告所证实的问题与二龙山开发公司无任何关系，证明不了二龙山开发公司与谷杰有任何关系；证据5.证人李庆祥证言，证明2010年9月给龙晟庄园施工方放线，在那时认识了谷杰，通过工地施工安全员一个姓运的人说他是开发商，2011年7月建洋房，谷杰找到李庆祥去做工程现场技术员，正式认识谷杰。李玉山、李庆祥、王春、谷杰开会确定王春跑外，谷杰抓施工现场，李玉山是技术总工，现场技术员由李庆祥担任。李庆祥在工作期间，听技术总工李玉山说王春、谷杰是合伙，他们有个挂靠协议，王春和谷杰都签了字，具体内容不知道，只看到是王春和谷杰签字了。原告对证人李庆祥的证言无异议。被告对证人李庆祥的证言无异议。综上，结合双方当事人以上质证意见，经本院审查，对当事人提供的证据分析、认证如下：原告证据1、被告虽提出异议，但未能举出相反证据推翻该证据，亦未向本院提出对该收据上印章的真实性进行鉴定的申请，故对该证据予以采信；证据2.被告对此份证据的真实性及合法性没有异议，能证实被告占有使用争议房屋，予以采信；证据3.青龙山龙晟庄园商服的五证一书，经本院在相关部门调取，与原告提供的复印件一致，能证实二龙山开发公司有权出售青龙山农场龙晟小区1、2楼，予以采信；证据4、6原告向本院提交的是复印件，未向本院提交该证据的原件进行核对，无法确认该证据的真实性，不予采信；证据5为3证人书面证言，证人未出庭接受当事人质询，不予采信；证据7虽被告提出异议，但未向本院提供证据证实双方买卖合同使用的印章不真实，亦未向本院提出对该印章的真实性进行鉴定，故本院对该证据予以采信；证据8只能证实原告向王春通过银行转过款，该证据是单一证据，不能认定此款系原告向王春交纳的购房款，不予采信。被告证据1、2、3向本院提交的均是复印件，原告提出异议，被告未能向本院提交该证据的原件进行核对，无法确认该证据的真实性，不予采信；证据4是复印件，原告提出异议，被告未向本院提交该证据的原件也未向本院提出申请向公安机关调取该证据，无法确认该证据的真实性，不予采信；被告证据5双方当事人均无异议，予以采信。根据本院采信的证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年9月，原告刘大勇与案外人哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司青龙山农场龙晟庄园项目部，就购买龙晟庄园商服、车库达成购楼意向，并向哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司青龙山农场龙晟庄园项目部付款5691680元，购买了青龙山龙晟庄园商服A11、A12、A13、A14、A15、A16、B3、B4、B6、B8、车库10个。2013年8月17日，哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司青龙山农场龙晟庄园项目部为原告出具了收款收据，与原告签订了商品房买卖合同。上述房屋均未到当地房地产登记管理部门办理产权登记。2013年8月30日，原告购买的商服除双方争议的B8外均交付原告，并由原告占有、使用。双方争议商服B8一直由被告谷杰占有并作为售楼处使用。2014年8月原告刘大勇要求被告迁出争议房屋，被告谷杰仍占有、使用。为此原告向法院起诉，请求法院判令被告立即停止侵权，从该商服B8号房屋迁出，并由被告承担诉讼费用。本院认为，根据合同效力和物权效力相区分的规定，不动产物权的变动（物权变动，是物权的设立、变更、转让和消灭的总称）必须在登记时生效；当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭该不动产物权的合同是否生效，不取决于该不动产物权是否进行了变动登记，而取决于双方签订的合同本身是否有效，合同的效力从合同依法成立时就已生效，即使该房屋物权因各种原因不能变动，该合同仍然有效。将合同效力与物权效力加以区分，是促使当事人诚实守信，保障当事人的合法权益，维护市场交易安全和交易秩序。如一方违约，则以有效的合同承担违约责任。也就是通常所说的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，合同效力和物权效力相区分的规定，原告与哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司青龙山农场龙晟庄园项目部签订的买卖合同有效。但不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。该房屋一直由被告占有使用，未交付给原告，原告亦未办理物权变动登记。本案争议房屋物权的变动结果未发生，即物权未发生转移，原告主张要求被告停止侵权，返还房屋的诉讼请求，是基于物权的请求权，于法无据，本院不予支持；对被告提出的抗辩理由，因无证据佐证，不予采纳。原告在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，可以依据生效合同关系而产生的债权请求权，另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告刘大勇的诉讼请求。案件受理费8469元，由原告刘大勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长 张雪峰审判员 徐 雪审判员 孙仁江二〇一五年五月十九日书记员 房晓鸣 百度搜索“”