（2015）甬东商初字第286号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-12-29
案件名称
封晓红与林震宇合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
封晓红,林震宇
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十七条，第五十八条，第六十条第一款，第九十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第十六条第一款
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬东商初字第286号原告：封晓红，无固定职业。委托代理人：卓超。被告：林震宇，自由职业。委托代理人：童全康、孙晗。原告封晓红为与被告林震宇合同纠纷一案，于2015年1月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员赖伟适用简易程序独任审判，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卓超、被告林震宇及其委托代理人孙晗到庭参加诉讼，在审理过程中，原、被告向本院申请庭外和解，后未果。本案现已审理终结。原告封晓红起诉称：2014年8月1日，原、被告签订《转让合同》一份，约定被告将位于宁波市鄞州区日丽中路南部商务区一期Ⅱ标段内Ⅱ-01商铺转让给原告，转让费80000元，分三次付清。原告于合同签订当天交付被告现金10000元。原告在2014年8月1日至15日经营该店辅时，南部商务区管理人员对店铺进行了两次停水停电限制原告经营。后在被告与南部商务区工作人员沟通后又恢复正常，原告于2014年8月15日向被告支付30000元。但之后，南部商务区工作人员在2014年8月20日将店铺查封。请求判令：1.确认原、被告之间的《转让合同》已解除；2.被告返还原告店铺转让款40000元及店铺内原告添附的设备（电磁炉12个、不锈钢锅80个、汤桶15个、双开门保险柜1个）。庭审中，原告封晓红变更诉请为：1.确认原、被告于2014年8月1日签订的《转让合同》无效；2.被告返还原告转让款40000元。被告林震宇答辩称：一、被告转让给原告的并不是房屋租赁权，而是店铺内的装修及设备等；二、合同中约定法律风险由原告承担，故被告不应承担责任；三、《转让合同》不存在无效情形。原告封晓红为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《转让合同》一份，拟证明原、被告存在转租关系，并约定相关权利义务的事实；2.杭州银行账户交易明细查询单一份，拟证明原告向被告支付30000元的事实；经质证，被告林震宇对证据1真实性、合法性无异议，但认为转让的是设备而不是房屋租赁权；对证据2的有异议，但确认共计收到原告款项40000元。经审查，本院认为，被告林震宇对证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；《转让合同》中载明“甲方于2014年8月1日将位于宁波市鄞州区日丽中路南部商务区一期Ⅱ标段内Ⅱ-01商铺鯔味寿司店转让给乙方；水电物业租金一切费用由乙方承担；同时乙方拥有对本店的转租及转让权。”同时，被告本人在庭审中也多次表明原告向其租房，故涉案《转让合同》实为转租合同，本院对该《转让合同》予以认定。原告提供的证据2系案外人封晓军账户明细，与本案不具关联性，本院不予认定。被告林震宇为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1.《租赁合同》一份，拟证明原告知晓涉案房屋不得转租的事实；2.2014年9月3日、9月16日宁波南部商务区运营管理服务有限公司函件两份，拟证明宁波南部商务区运营管理服务有限公司于2014年9月16日与被告解除租赁合同的事实；3.证人证言一份，证人焦某称：其系鮨味寿司店厨师。店面转让后，宁波南部商务区运营管理服务有限公司要求整改，但原告不听，仍继续经营砂锅；拟证明原告对店面不得转租知情的事实；4.装修清单一份，拟证明被告的装修投入情况。经质证，对证据1，原告认为不能证明拟证事实；对证据2，原告表示不知情；对证据3，原告认为与本案不具关联性；对证据4，原告认为是被告单方制作，对真实性不予认可。经审查，本院认为，原告对证据1、2的真实性未表异议，本院对证据1、2的真实性予以认定；证据3无法证明原告在签订合同时就知晓不得转租的情况，本院对该证据不予认定；证据4为被告单方提供，未经原告确认，本院不予认定。综上，本院对本案事实认定如下：2014年5月21日，被告林震宇与宁波南部商务区运营管理服务有限公司签订《租赁合同》一份。约定：宁波南部商务区运营管理服务有限公司同意将座落于宁波市鄞州区日丽中路南部商务区一期Ⅱ标段内Ⅱ-01商铺出租给被告林震宇；起租日以实际交房日为准，暂定交房日为2014年6月1日；承租方不得转让、分租、出借、停止使用或转租房屋或其任何部分；该房屋只限用作经营寿司店之用途，承租方须以鮨味寿司店之商业名称经营前述业务。2014年8月1日，原、被告签订《转让合同》一份，约定被告将位于宁波市鄞州区日丽中路南部商务区一期Ⅱ标段内Ⅱ-01商铺转让给原告，转让费80000元，分三次付清。后被告依约向原告交付了房屋，原告向被告支付转让费40000元。2014年9月4日，宁波南部商务区运营管理服务有限公司向被告林震宇发函称“根据您于2014年6月6日写与我司的承诺书和双方租赁合同8.1-8.2约定，贵店铺仅做开设寿司店用途，若改变寿司品类经营范围，则我司有权采取对贵店铺的取缔，并收回房屋。若贵店铺违反本合同规定任何条款并在出租方发出书面通知后30天内未予纠正的，我司有权解除合同，提前收回房屋并追缴履约保证金、免租期租金和其他相应损失”。2014年9月16日，宁波南部商务区运营管理服务有限公司再次向被告林震宇发函称“现我司正式发函于2014年9月16日解除您与我司的租赁关系，收回房屋并要求您按合同约定缴纳免租期租金（2014.6.1－2014、9.1）7922.80元，履约保证金7621.66元和店招费用2500元。”庭审中，被告要求原告支付房屋占有使用费，并主张该笔费用与应返还给原告的费用抵销。本院认为：被告林震宇与宁波南部商务区运营管理服务有限公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。被告林震宇未经宁波南部商务区运营管理服务有限公司同意将房屋转租原告封晓红，宁波南部商务区运营管理服务有限公司有权解除《租赁合同》；而原、被告于2014年8月1日签订的《转让合同》，因未经宁波南部商务区运营管理服务有限公司同意，亦当属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还原告转让费40000元，原告应返还被告因《转让合同》取得的店内设备。同时，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应于支持。庭审中，原、被告双方均确认原告的实际经营期间为自2014年8月1日起至2014年9月14日，该段时间虽处于《租赁合同》的免租期，但根据宁波南部商务区运营管理服务有限公司于2014年9月16日出具的函件，由于被告违约，实际扣收了免租期租金（2014.6.1-2014.9.14）7922.80元；按此标准，原告支付的房屋占有使用费应为3363.45元（7922.80元÷106天×45天）。对于该笔费用，被告主张从返还原告的转让费中予以抵销，符合法律规定，本院依法予以准许。被告委托代理人辩称涉案《转让合同》转让的仅为店内设备及装修，不包括租赁权，因《转让合同》明确载明“甲方于2014年8月1日将位于宁波市鄞州区日丽中路南部商务区一期Ⅱ标段内Ⅱ-01商铺鯔味寿司店转让给乙方；水电物业租金一切费用由乙方承担；同时乙方拥有对本店的转租及转让权”等条款，且被告本人在庭审中和其提供的情况说明中多次表示原告向其租房，故对于被告委托代理人的该辩解意见，本院不予采纳。另外，涉案《转让合同》虽约定一切法律风险由原告承担，但该合同确认无效，该条款亦属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条第一款、第九十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款之规定，判决如下：一、确认原告封晓红与被告林震宇于2014年8月1日签订的《转让合同》无效；二、被告林震宇应返还原告封晓红的转让费40000元，抵销原告封晓红应支付被告林震宇的房屋占用使用费3363.45元，余款36636.55元应于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告封晓红的其他诉讼请求。如被告林震宇未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费993元，减半收取496.50元，由原告封晓红负担46.50元，由被告林震宇450元；被告林震负担的费用应于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92；如邮政汇款，收款人：宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 赖 伟二〇一五年五月十九日代书记员 许玲燕 搜索“”