（2015）长中民二终字第02375号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-11-05

案件名称

长沙群策房地产营销策划有限公司与湖南长高房地产开发有限公司服务合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖南长高房地产开发有限公司,长沙群策房地产营销策划有限公司

案由

服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民二终字第02375号上诉人（原审被告）湖南长高房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区星城镇桑梓村0814509栋。法定代表人马孝武，负责人。委托代理人谭程凯，湖南启元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）长沙群策房地产营销策划有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路79号4栋802房。法定代表人丁后菊，总经理。委托代理人吴耀华，长沙市与民法律服务所法律工作者。委托代理人孙宇寒，系该公司员工。原审原告长沙群策房地产营销策划有限公司（以下简称群策公司）诉原审被告湖南长高房地产开发有限公司（以下简称长高公司）服务合同纠纷一案，上诉人长高公司不服长沙市望城区人民法院（2014）望民初字第01705号民事判决，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人长高公司委托代理人谭程凯，被上诉人群策公司委托代理人吴耀华、孙宇寒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长沙市望城区人民法院经审理查明，2012年5月21日，原告群策公司与被告长高公司签订《全程策划、销售代理、整合推广服务合同》。该合同约定：原告群策公司代理被告长高公司开发的长高圆梦佳苑住宅项目的全程策划、销售及整合推广工作；委托期限自双方签署本合同之日起至本项目销售及售后工作事项完成止；群策公司代理的事项分为三部分：一、负责本项目的整体营销策划工作，包括小区配套优化设计和小区物业服务等产品策划、楼盘品牌定位、楼盘命名、楼盘广告语等品牌策划；二、负责本项目销售代理（从销售到产权办理），群策公司对本项目享有独家营销策划代理权，长高公司同意在代理期内不再联合其他商家代理销售本项目或自行组建销售队伍；三、负责本项目的整合推广工作，包括月度、年度广告计划、方案、媒体选择建议及广告创意等整合及推广、阶段性市场调查和分析等售后及配套服务；前期费用预付标准：在代理期内，长高公司根据群策公司的销售业绩支付代理佣金。签订合同后一周内，长高公司支付群策公司人民币3万元作为项目启动费用。合同签订后第三个月且进场派驻销售人员工作至项目正式开始销售当月，长高公司每月向群策公司预付人民币3万元的服务费用，以上费用在按月结算代理佣金后优先扣除，结余按合同有关条款支付；代理费用基本标准：按照签订的《商品房买卖合同》为计算依据，以合同成交金额（指纯房屋和车位销售款，其他代收代付税费不包含在内）的1%收取代理服务费。取费标准按照双方确定的基准销售价格（开盘前一个月由群策公司提交计划交长高公司批准）为计算依据，溢价部分根据确定的销售基准价格和实际成交价格均价的差额计算，溢价部分由双方按照9：1的比例分成。合同还就销售业绩考核办法、代理佣金的结算依据和支付时间，以及双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，原告群策公司按照合同约定，派驻销售人员进场工作，开展了项目的产品策划、品牌策划、市场调查分析、销售团队组建、项目开盘组织筹备等前期相关工作，并制作了项目营销工作计划、周边房地产市场调研报告、长沙市精装修市场和小户型市场调研报告、长高圆梦佳苑项目销售建议报告和价格分析报告等方案。同时，根据被告长高公司关于项目销售节点计划，原告群策公司分别以2013年5月、2013年10月和2014年5月作为开盘时间进行了三次开盘前的各项准备工作，对项目的销售团队进行了组建和培训，并提交了项目开盘方案和开盘前营销推广工作计划等。但被告长高公司根据市场行情的考虑，对该项目的开盘时间进行了更改，致使该项目三次都没有按计划开盘。2014年3月、4月，被告长高公司就其开发的长高圆梦佳苑项目销售了4套房屋，其中3套房屋系由长高集团内部员工或员工亲属购买。截至本案庭审之日即2014年12月10日，被告长高公司就长高圆梦佳苑项目仅销售了上述4套房屋。被告长高公司向原告群策公司支付了3万元项目启动费和5个月的预付服务费用15万元，共计18万元。2014年4月22日，原告群策公司致函被告长高公司，要求长高公司支付拖欠的服务费。同年8月22日，原告群策公司再次致函被告长高公司，要求长高公司支付拖欠的服务费。被告长高公司收到函件后，仍未支付拖欠的服务费。2014年12月6日，被告长高公司致函原告群策公司，告知原告群策公司长高圆梦佳苑项目暂定为2015年1月10日开盘。另查明，被告长高公司开发的长高圆梦佳苑项目的总建筑面积为8万多平方米。其中二期4栋于2013年8月19日取得商品房预售许可证，批准预售建筑面积为27362.25平方米。该院认为，本案争议的第一个焦点是长高圆梦佳苑项目是否已正式开始销售。被告长高公司认为正式销售是指合法销售。该项目于2014年3月就已合法销售房屋，因此该项目于2014年3月已正式开始销售。原告群策公司认为正式销售是指项目（楼盘）开盘。虽然该项目于2014年3月已有房屋销售，但没有正式开始销售。本院认为，本案合同第四条第一款中约定的“项目正式开始销售”应该是指长高圆梦佳苑项目（楼盘）取得预售许可证后，楼盘开始对外公开集中销售，即通常所说的楼盘开盘。因为只有该楼盘对外公开集中销售，原告群策公司才能代理被告长高公司向不特定买主销售房屋，并按合同成交金额的1%收取代理佣金，原、被告订立合同的目的才能实现。虽然长高圆梦佳苑楼盘于2014年3月、4月已销售了4套房屋，但截至本案庭审之日即2014年12月10日，该楼盘也仅销售了4套房屋。而且所销售的4套房屋中有3套系长高集团公司内部员工或亲属所购买，其主要购买对象不是社会公众，因此该楼盘截至2014年12月10日仍未对外公开集中销售。同时被告长高公司在2014年12月6日发给原告群策公司的函件中也认可了该项目仍未开盘。故被告长高公司认为长高圆梦佳苑楼盘于2014年3月已正式开始销售，原告群策公司主张的预付服务费期间错误的抗辩理由，不符合本案事实，该院不予采信。本案争议的第二个焦点是被告长高公司应该预付费用数额的确定。《全程策划、销售代理、整合推广服务合同》签订后，原告群策公司即派驻销售人员进场工作，开展了项目的各项前期工作，并为项目进行了三次开盘前的准备工作。但因被告长高公司的原因，长高圆梦佳苑项目一直未能开盘。根据该合同第四条第一款的约定，在代理期内，被告长高公司根据原告群策公司的销售业绩支付代理佣金。被告长高公司应在签订合同后一周内预付3万元作为项目启动费用，并自合同签订后第三个月且进场派驻销售人员工作至项目正式开始销售当月，每月向原告群策公司预付3万元的服务费用，以上费用在按月结算代理佣金后优先扣除，结余按合同有关条款支付。本案中《全程策划、销售代理、整合推广服务合同》于2012年5月21日签订。截至原告起诉之日即2014年10月23日，合同已签订29个月。被告长高公司应预付原告启动费用3万元和服务费用81万元（27个月＊3万元／月），共计84万元。扣除已预付的18万元，被告长高公司还应预付66万元。原告群策公司要求被告长高公司预付服务费用至项目正式开始销售当月，因长高圆梦佳苑项目正式开始销售的时间尚不确定，且被告长高公司预付的费用需要在项目正式开始销售后在按月结算的代理佣金中优先扣除，故对原告群策公司要求被告长高公司预付2014年10月以后至项目正式开始销售当月止的服务费用的诉讼请求，本院不予支持。对2014年10月以后的预付费用，原告可根据以后合同的履行情况另行主张权利。被告长高公司辩称根据合同约定的结算条款和群策公司的实际销售业绩，长高公司无需向原告预付服务费，因长高圆梦佳苑项目截至庭审之日仍未正式开始销售，而原告群策公司请求被告长高公司预付服务费无须以群策公司的销售业绩作为计算依据。故被告长高公司的上述抗辩理由，不符合法律规定，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十五条第一款之规定，原审判决：一、限被告湖南长高房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告长沙群策房地产营销策划有限公司预付费用66万元；二、驳回原告长沙群策房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10700元，由被告湖南长高房地产开发有限公司负担。上诉人湖南长高房地产开发有限公司上诉辩称1、长高圆梦佳苑楼盘于2014年3月已正式开始销售，长高公司无需向原告预付服务费；2、长高公司每月预付的服务费用实际是群策公司提前借支的佣金，而并非群策公司的固定回报，长高公司无需向其预付服务费。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。证明上述事实的证据有1、上诉人长高公司与被上诉人群策公司针对长高圆梦佳苑项目销售所签订的《全程策划、销售代理、整合推广服务合同》；2、群策公司进场策划方案、阶段性营销方案、长高公司临时交办的工作方案等；3、2014年4月22日群策公司向长高公司发出的《关于长高圆梦佳苑销售合作事宜的沟通函》、2014年8月22日群策公司向长高公司发出的《工作联系函》、2014年9月1日长高公司向群策公司发出的《关于长沙群策房地产营销策划有限公司联系函的复函》；4、《湖南长高房地产开发有限公司往来明细表》；5、长高公司于2014年12月6日发给群策公司的《关于圆梦佳苑项目开盘事宜的工作联系函》。上述证据均经原审庭审质证，证据确实充分。本院认为，上诉人长高公司与被上诉人群策公司针对长高圆梦佳苑项目销售所签订的《全程策划、销售代理、整合推广服务合同》不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定执行。《全程策划、销售代理、整合推广服务合同》签订后，被上诉人群策公司即派驻销售人员进场工作，开展了项目的各项前期工作，并为项目进行了三次开盘前的准备工作。但因长高公司的原因，长高圆梦佳苑项目一直未能开盘。根据该合同第四条第一款的约定，在代理期内，长高公司根据群策公司的销售业绩支付代理佣金。长高公司应在签订合同后一周内预付3万元作为项目启动费用，并自合同签订后第三个月且进场派驻销售人员工作至项目正式开始销售当月，每月向群策公司预付3万元的服务费用，以上费用在按月结算代理佣金后优先扣除，结余按合同有关条款支付。本案中《全程策划、销售代理、整合推广服务合同》于2012年5月21日签订。截至群策公司起诉之日即2014年10月23日，合同已签订29个月。长高公司应预付原告启动费用3万元和服务费用81万元（27个月＊3万元／月），共计84万元。扣除已预付的18万元，长高公司还应预付66万元。针对上诉人长高公司的上诉意见，经审查1、原审判决对上诉人长高公司的长高圆梦佳苑项目是否正式销售已作详细阐述，本院不再赘述；2、长高公司的长高圆梦佳苑项目在取得预售许可证后应及时销售，因长高公司的原因导致该项目未及时销售，不论长高公司与群策公司针对长高圆梦佳苑项目销售所签订的《全程策划、销售代理、整合推广服务合同》规定的预付服务费是否属于群策公司的固定回报，长高公司均应按合同的约定向群策公司预付服务费。综上所述，本院对上诉人长高公司的上诉理由不予采纳。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10700元，由上诉人湖南长高房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周立文审　判　员　　何豪杰代理审判员　　张芳芳二〇一五年五月十九日书　记　员　　张　智附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：搜索“”来源：