（2015）玉民一初字第375号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-03
案件名称
杨珍静与姚福海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
玉山县人民法院
所属地区
玉山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2015）玉民一初字第375号原告：杨珍静。委托代理人：叶文明，系江西三清律师事务所律师。被告：姚福海。原告杨珍静与被告姚福海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法由审判员李少文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨珍静及其委托代理人叶文明，被告姚福海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨珍静诉称，我经人介绍与被告认识，被告得知我有购买房屋意向后，称其有坐落玉山县冰溪镇仁和园310号1号楼1单元501室房屋（以下简称涉案房屋）和一个车库要出售。经双方协商后，我和被告于2014年7月8日签订了涉案房屋的《房屋买卖契约》，并按约定向被告支付购房定金30，000元。2014年9月16日，被告说办涉案房屋所有权证，需要到拍卖公司走个形式，我便随被告到了江西省嘉诚拍卖有限公司（以下简称嘉诚公司），嘉诚公司对玉山县冰溪镇仁和园310号1号楼1单元501室进行拍卖的拍卖现场只有我和被告二人，被告叫我举牌我就举牌，最后我以301，800元的成交价买下涉案房屋，并与嘉诚公司签订了《拍卖成交确认书》，之后，我取得了涉案房屋所有权证书。在我与被告签订《房屋买卖契约》，以及与嘉诚公司签订《拍卖成交确认书》的过程中，对于被告与案外人汪志强之间存在债权债务关系并有过诉讼等事实，我均不知情。事后，我得知《房屋买卖契约》所指涉案房屋和车库原所有权人是案外人汪志强，因被告与汪志强之间的债权债务未清偿，以致被告至今无法将《房屋买卖契约》所指涉案房屋和车库交付于我��为此，我多次要求被告返还30，000元定金，遭到被告的拒绝。综上，被告不是涉案房屋和车库的所有权人，对涉案房屋和车库没有处分权，我与被告签订的《房屋买卖契约》属于无效合同，被告依据该无效合同收取的定金应当返还，同时被告应当按无效合同约定支付违约金10，000元。现要求被告返还定金30，000元，并支付违约金10，000元，共计人民币40，000元。原告杨珍静就自己的主张提供了以下证据材料：1、《房屋买卖契约》一份和收条一张，以证明原、被告双方于2014年7月8日签订《房屋买卖契约》和被告收取原告了30，000元定金，合同约定违约方应当支付违约金10，000元等事实；2、嘉诚公司《拍卖成交确认书》一页，以证明嘉诚公司接受玉山县人民法院的委托，对涉案房屋进行拍卖，原告在嘉诚公司举办的拍卖会上通过竞价，以301��800元的成交价买下涉案房屋，被告不是涉案房屋的所有权人，无权与原告签订涉案房屋的《房屋买卖契约》等事实。被告姚福海辩称，由于案外人汪志强欠我430，000元债务，我向法院提起了诉讼，进入执行阶段后，法院查封了汪志强的涉案房屋，并又委托嘉诚公司进行拍卖。我作为优先受偿人，在拍卖之前在法院的主持下，我以债权人的身份与汪志强签订了一个协议，汪志强让我全权处理涉案房屋拍卖事项。按照嘉诚公司竞标规则至少要两个人才能参加竞标，所以我就叫原告与我一同参加涉案房屋拍卖会。原告以30，1800元中标后，我直接将《房屋买卖契约》所指涉案房屋交付原告，并由她直接将买价交给嘉诚公司。原告买下的仅仅是涉案房屋，并不包括《房屋买卖契约》所指案外人汪志强所有的车库，因为该车库还没有所有权证书，原告没有按合同约定���我支付车库的买价，所以我没有将车库交给原告。我是在与汪签订协议之后，拍卖之前与原告签订《房屋买卖契约》的。我收取原告的30，000元的性质是购房预付款，不是定金，对原告诉称的其他事实无异议。综上，我有权对原案外人汪志强所有的涉案房屋进行处分，我和原告签订的《房屋买卖契约》合法有效。原告通过嘉诚公司购买的房屋就是《房屋买卖契约》所指涉案房屋，嘉诚公司的拍卖行为和交付行为就是我履行《房屋买卖契约》的行为。原告要求我返还30，000元购房预付款，原告则应当退出涉案房屋和车库，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告姚福海就自己的主张提供了2009年10月12日汪志强交付5万元购买涉案车库的《收款收据》一张、由汪志强于2014年12月1日向罗佳、罗菲莉、李慧清等三人出具的《承诺书》一页、由罗佳于2013年5月27日委托被告姚福海参加罗佳诉汪志强、曾小兰民间借贷纠纷案诉讼的《授权委托书》一页，以证明案外人汪志强将其所有的涉案房屋做了抵债处理，被告有权处分涉案房屋等事实。经审理查明，2014年7月8日，被告称涉案房屋和车库是其私有房产，同意出售给原告，并与原告签订了内容为“卖方姚福海（以下简称甲方）买方杨珍静（以下简称乙方）一、甲方同意将位于玉山县冰溪镇仁和园310号1号楼1单元501室房屋和东头第一户车库出售给乙方，乙方同意接受。此房屋、车库属甲方私有，房屋面积以产权证为准，结构特征为框架。二、甲、乙双方协定房屋和车库售价合计为人民币大写伍拾万元，产权过户的一切费用由甲方负责。三、付款方式：分三期付款。第一期定于2014年7月8日付购房定金叁万元整。第二期定于房产过户后付肆拾贰万元整。第三期于2014年年底付清尾��伍万元整。四、……如有一方违约，应由违约方赔偿对方经济损失人民币壹万元整。（注：甲方必须无条件在50天内配合乙方办理房产证过户，过户费用由甲方负责）五、双方合同价格确认后，价格不能再有变动，如有违约，违约方赔偿对方伍万元整。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。甲方姚福海（签名并指模）乙方杨珍静（签名并指模）2014年7月8日”的《房屋买卖契约》。同日，原告向被告给付了预付房款订金30，000元，被告向原告出具了内容为“收条今收到杨珍静预付房款订金（叁万元）具收人：姚福海（签名）2014、7、8、”的收条。同年9月16日，被告以为原告办理所购房屋所有权证为由，叫原告一同到嘉诚公司举行的涉案房屋拍卖现场，原告在该拍卖现场通过竞标，以301，800元的成交价买下了涉案房屋，并与嘉诚公司签订了《拍��成交确认书》。原告得知被告不是涉案房屋和车库的所有权人后，便要求被告返还预付房款订金30，000元，遭到被告拒绝，原告遂向本院起诉，要求被告返还定金30，000元，并支付违约金10，000元，共计人民币40，000元。经庭审质证，对原、被告各自提供的证据材料及其陈述作如下分析认定：原告提供的《房屋买卖契约》、收条、《拍卖成交确认书》，因被告没有异议，故均予以确认；被告姚福海提供《收款收据》、《承诺书》、《授权委托书》，原告提出异议，认为《收款收据》恰恰证明了被告对涉案车库没有所有权的事实；《承诺书》和《授权委托书》与本案不具有关联性，对被告主张其拥有涉案房屋所有权的事实不具有证明力。本院认为，被告姚福海提供的《收款收据》、《承诺书》、《授权委托书》记载的内容，或与本案争议的事实不具有关联性，或对被告主张自己对涉案房屋和车库拥有处分权的事实不具有证明力，故均不予确认；原、被告各自与本院确认的证据和认定的事实相一致的陈述，因对方认可，故予以确认。原、被告各自与本院确认的证据和认定的事实不相一致的陈述，因对方不予认可，且没有相关证据支持或与本案不具有关联性，故不予确认。本院认为，被告不是涉案房屋和车库的所有权人，被告也没有充分的证据证明自己对涉案房屋和车库拥有处分权，无权处分涉案房屋和车库，依照《中华人民共和国民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，被告没有充分的证据证明自己对涉案房屋和车库的处分权得到原权利人汪志强的追认或者于涉案合同签订后自己取得涉案房屋和车库的处分权的事实，故原、被告双方签订的《房屋买卖契约》全部无效。造成该《房屋买卖契约》全部无效的后果，原、被告双方均有过错。依照《中华人民共和国民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任”的规定，被告收取原告预付房款订金30，000元应当返还，故原告要求被告返还预付房款订金30，000元的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求被告支付违约金10，000元的诉讼请求，本院不予支持。被告以其持有的《收款收据》、《承诺书》、《授权委托书》对原告主张的事实和诉讼请求提出的抗辩意见，因没有有效的证据支持，且与事实不符，原告通过嘉诚���司举办的拍卖会，以竞价方式购买涉案房屋，并与嘉诚公司签订《拍卖成交确认书》的行为与原、被告双方签订涉案《房屋买卖契约》的行为不具有质的联系，彼此不存在相互替代关系，故被告的抗辩意见，本院不采纳。依照《中华人民共和国民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：一、由被告姚福海于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨珍静预付房款订金30，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨珍静其他诉讼请求。本案受理费人民币800元，减半收取400元，由被告姚福海300元负担（于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳），由原告杨珍静负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员 李少文二〇一五年五月十九日书记员 王俊姗 来源：