（2015）二中民终字第03962号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-11
案件名称
国筑（北京）国际酒店管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建军,国筑（北京）国际酒店管理有限公司,北京市丰台明星旅馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第03962号上诉人（原审第三人）王建军，男，1968年11月11日出生。委托代理人王峰，北京市西城区白纸坊街道法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）国筑（北京）国际酒店管理有限公司，住所地北京市西城区新桥胡同2号20栋4层477室。法定代表人张庆贤，总经理。委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市丰台明星旅馆，住所地北京市丰台区海户西里*****号楼地下室。法定代表人齐明军，经理。上诉人王建军因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第26501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年11月，国筑（北京）国际酒店管理有限公司（下称国筑酒店）诉至原审法院称：北京市西城区新桥胡同2号系北京第一低压电器有限公司所有的房屋，2005年2月28日，北京第一低压电器有限公司与北京国筑科技发展有限公司（下称国筑发展公司）签订《房屋租赁合同》，约定将新桥胡同2号出租给国筑发展公司，租赁期限为15年，至2020年6月30日止。2005年4月18日，国筑发展公司与北京市丰台明星旅馆（下称明星旅馆）签订《房屋租赁合同书》，约定将新桥胡同2号出租给明星旅馆使用，期限为15年，自2005年4月18日至2020年7月1日止。2008年1月1日，国筑发展公司经新桥胡同2号所有人北京第一低压电器有限公司同意将新桥胡同2号租赁权利全部转移给我公司所有，并已通知明星旅馆。至此，我公司依法取得出租新桥胡同2号的全部权利。2013年5月28日，因明星旅馆长期拖欠租金，我公司诉至法院，北京市西城区人民法院依法审理并作出（2013）西民初字第5367号民事判决书，判令解除我公司与明星旅馆就新桥胡同2号签订的租赁合同。房屋租赁合同解除后，明星旅馆已将新桥胡同2号地上部分腾空并交还我公司，但其未经我公司同意擅自将地下一层（下称涉案房屋）交由第三人王建军使用，致使我公司无法收回，且明星旅馆及第三人拒不向我公司支付房屋使用费。综上，我公司与明星旅馆之间所签房屋租赁合同依法解除，明星旅馆负有依法返还新桥胡同2号的法律义务。为保障我公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：明星旅馆及王建军立即将位于北京市西城区新桥胡同2号楼房地下一层腾空交还我公司；判令明星旅馆及王建军连带给付我公司房屋使用费人民币20万元（自2013年6月13日起暂时计算至2014年10月31日止）；本案诉讼费由明星旅馆及王建军负担。明星旅馆辩称：齐明军是我旅馆的法定代表人，但齐明军没和王建军签订过租赁合同，齐明军对本案的法律关系都不清楚。国筑酒店没找齐明军要过房租。齐明军是文盲，什么都回答不了。第三人王建军述称：我不同意国筑酒店的诉讼请求。我是与北京国旭商务酒店有限公司（下称国旭商务酒店）签订的租赁合同，租赁的涉案房屋。我向国旭商务酒店交纳的租金截止日期为2020年7月。现在国旭商务酒店还在实际经营，其经营地还是本案所诉的经营地址。我与国旭商务酒店的合同没有解除，我不知道国筑酒店与明星旅馆之间存在什么关系，本案不应要求我参加。另外，国旭商务酒店于2006年9月8日成立，早于国筑酒店在2008年接手新桥胡同2号的时间，而且我没有看到任何国筑酒店接手新桥胡同2号的手续。我不认识国筑酒店，我只知道产权人是北京第一低压电器有限公司，使用人是国旭商务酒店，国旭商务酒店从产权人处租赁新桥胡同2号后将涉案房屋转租给我，与国筑酒店无关。现涉案房屋由我居住和使用，并用作库房。由于房屋存在严重的漏水问题，为此，我曾于2012年起诉国旭商务酒店，要求国旭商务酒店就涉案房屋漏水及楼道损坏的部分予以维修。现该案件在北京市第三中级人民法院，但一直未能执行。我认为我合法租赁，租赁合同尚在履行过程中，故不同意国筑酒店要求腾房及支付使用费的诉讼请求。原审法院经审理认为：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。因租赁合同的解除，转租合同亦不能履行，出租人可以要求承租人及次承租人返还房屋。本案中，王建军取得涉案房屋的使用权系基于国筑酒店与明星旅馆之间的租赁合同。现因国筑酒店与明星旅馆所签订的《房屋租赁合同书》已经法院判决解除，明星旅馆负有返还租赁物的义务。鉴于明星旅馆对涉案房屋已不再享有使用权，故明星旅馆就涉案房屋与他人所签订的转租合同均不能继续履行，造成了王建军与国旭商务酒店所签订的租赁合同亦不能继续履行。国筑酒店与明星旅馆的租赁合同解除后，因明星旅馆未能及时返还全部租赁物且王建军实际占用涉案房屋，故国筑酒店起诉要求明星旅馆及王建军腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。王建军因租赁合同不能继续履行而产生的全部损失，可依据合同相对性原则向其合同相对方即国旭商务酒店予以主张，不能以此对抗国筑酒店的请求。对于国筑酒店主张的房屋使用费请求，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，可以支持。本案中负有腾房义务的次承租人系王建军，房屋使用费应自王建军逾期腾房之日起计算，本案系国筑酒店主张腾房之诉，在此之前国筑酒店没有证据证明王建军应予腾房的日期，且国筑酒店明确表示明星旅馆已在解除合同的判决送达后腾退了大部分房屋。故国筑酒店要求明星旅馆及王建军连带给付房屋使用费的请求缺乏法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年1月判决：一、自判决生效之日起十五日内，北京市丰台明星旅馆及王建军将北京市西城区（原宣武区）新桥胡同2号楼房地下一层腾空，交还国筑（北京）国际酒店管理有限公司；二、驳回国筑（北京）国际酒店管理有限公司的其他诉讼请求。判决后，王建军不服，上诉至本院，主张：原审查明事实不清，韩淑玲出资将国旭商务酒店接收，现涉案房屋的实际经营人并非国筑酒店而是韩淑玲，我方是与国旭商务酒店签订的租赁合同，故我方仍有权利继续经营，要求撤销原判，驳回国筑酒店的全部诉讼请求。国筑酒店及明星旅馆均同意原判。经审理查明：位于北京市西城区（原宣武区）新桥胡同2号五层楼房（建筑面积3369平方米）及平房（建筑面积1199平方米）系北京第一低压电器有限责任公司所有的房屋。2005年2月28日，北京第一低压电器有限责任公司与国筑发展公司签订《房屋租赁合同》，约定北京第一低压电器有限责任公司将其所有的上述房屋出租给国筑发展公司使用，租赁期限为15年，至2020年6月30日止。2005年4月18日，国筑发展公司（合同甲方）与明星旅馆（合同乙方）签订《房屋租赁合同书》。双方约定，甲方将位于北京市西城区（原宣武区）老墙根街新桥胡同2号楼房及所属平房并院落出租给乙方使用，房屋租赁面积为4436平方米（主楼3369平方米、平房1067平方米，其余为场地）；乙方租赁该房屋仅作为宾馆、餐饮、娱乐、洗浴使用；乙方承租期限为15年，自2005年4月18日起至2020年7月1日止（其中自2005年4月20日起至2005年6月30日止为乙方装修免租期）；该房屋租金每年140万元，自第四个租赁年度起每三年上浮10％。2006年5月29日，双方签订补充协议，约定乙方在承租期限内，第一至第六个租赁年度为半年付、第七个租赁年度开始为年付……。2007年1月20日，双方再次签订补充协议，明确约定，第一至第六个租赁年度付款期为每年的6月5日前及12月5日前缴付租金，从第七个租赁年度（2011年6月5日）开始，每年的6月5日前缴付年度租金；如逾期支付租金，每逾期一日乙方须按应缴款总额的2％支付滞纳金，超过应缴期限30日乙方仍未全额付清应缴房租及滞纳金的即视为乙方严重违约，甲方有权收回房屋，解除双方合同关系，并有权对现有房屋现状及设备设施进行财产保全，并将以上部分财产作为乙方的违约补偿。合同签订后，国筑发展公司将租赁房屋交付给明星旅馆使用，明星旅馆利用该房屋经营酒店及餐饮等项目，并另行办理营业执照，公司名称为国旭商务酒店，明星旅馆法定代表人齐明军之子齐少忠担任该公司的法定代表人。2008年1月1日，北京世纪金工投资有限公司第二房屋租赁分公司、北京第一低压电器有限责任公司、国筑发展公司及国筑酒店签订《关于变更北京市宣武区老墙根街新桥胡同2号房产﹤房屋租赁合同﹥及相关协议乙方事项的申请确认函》，该确认函内容为：原由国筑发展公司与北京第一低压电器有限责任公司签署的位于北京市西城区（原宣武区）老墙根街新桥胡同2号房产《房屋租赁合同》及相关协议，变更为国筑酒店继续依据原合同及相关协议所涉及的乙方的权利与义务受让和履行。同日，国筑发展公司及国筑酒店向明星旅馆和国旭商务酒店发送《公函》，告知国筑发展公司与明星旅馆签署的房屋租赁合同及协议中的甲方调整为国筑酒店。齐少忠签收了《公函》。2011年10月，国筑酒店以明星旅馆和国旭商务酒店拖欠租金为由诉至法院，要求明星旅馆和国旭商务酒店支付2010年5月至2012年5月的房屋租金、滞纳金及管理罚金。该案经审理，双方达成调解协议：明星旅馆于2012年4月30日前给付国筑酒店2010年5月至2011年5月房屋租金844500元，国旭商务酒店承担连带责任。明星旅馆和国旭商务酒店均未执行调解协议。2012年5月23日，王建军以其承租的涉案房屋部分房间从2012年5月起开始漏水，影响使用为由将国旭商务酒店诉至原审法院，要求国旭商务酒店对漏水房间及楼道破损的部位进行维修。国旭商务酒店经传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。原审法院于2013年3月出具（2012）西民初字第12831号民事判决书，判决国旭商务酒店对涉案房屋漏水房间及楼道损坏的部位予以维修。该案至今未能执行。该案件就王建军承租涉案房屋一节查明为：“2008年4月24日，案外人邝海龙与国旭商务酒店签订《房屋租赁合同》，约定邝海龙承租本区校场口国旭宾馆地下一层整层，租赁期限2008年2月1日至2018年1月30日，租期十年，年租金60000元。庭审中，王建军主张此后邝海龙将上述房屋的租赁合同转给其本人，其与国旭商务酒店于2010年10月10日签订《地下室房屋租赁补充协议》。该协议载明，国旭商务宾馆将邝海龙承租的国旭宾馆地下室一层整层交由王建军承租，双方重新约定租赁期限为2010年10月10日起至2020年7月1日止。”2013年2月25日，国筑酒店以明星旅馆长期拖欠租金为由诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》。明星旅馆经原审法院依法传唤未到庭参加诉讼。2013年5月28日，原审法院出具（2013）西民初字第5367号民事判决书，解除了双方签订的房屋租赁合同。明星旅馆签收了原审法院邮寄的判决书。现国筑酒店以其与明星旅馆的租赁合同已经解除，明星旅馆应将新桥胡同2号房屋全部予以腾退，王建军继续使用涉案房屋已无合同依据为由诉至原审法院，要求明星旅馆及王建军腾退涉案房屋。明星旅馆及王建军均不同意国筑酒店的诉讼请求，明星旅馆抗辩其不知晓王建军使用涉案房屋的具体情况；王建军认为其与国旭商务酒店签有租赁合同，该合同尚在履行过程中，且其租赁涉案房屋与国筑酒店无关。原审庭审中，王建军提交了其向国旭商务酒店交纳租金的收据及收条的复印件。2011年1月1日收条显示，王建军交纳2013年12月31日至2020年7月1日租金50万元，每年租金6万元，多退少补。国筑酒店认为该证据与本案无关。另查，一、明星旅馆法定代表人齐明军虽然参加了本案的庭审，但在庭审中称自己没有文化，不能明确答复。原审法院向其指定时间，要求其向法院提交书面答辩意见及相关证据，但在法院规定的期间内，其未向法院提交任何书面材料。二、王建军主张国旭商务酒店现仍在新桥胡同2号所在地经营，经原审法院现场勘查，未发现国旭商务酒店在新桥胡同2号所在地经营，亦未发现国旭商务酒店人员在此处。上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同书、补充协议、房屋租赁合同、《关于变更北京市宣武区老墙根街新桥胡同2号房产﹤房屋租赁合同﹥及相关协议乙方事项的申请确认函》、（2013）西民初字第5367号民事判决书及（2012）西民初字第12831号民事判决书、原审法院现场勘验照片、各方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，国筑酒店曾将涉案房屋出租给明星旅馆，明星旅馆将涉案房屋交由国旭商务酒店使用，国旭商务酒店又将涉案房屋转租给王建军。依据已生效的民事判决书，国筑酒店与明星旅馆之间的租赁合同已经解除，故明星旅馆无权继续使用涉案房屋。因国旭商务酒店对涉案房屋的权利系从明星旅馆处取得，故国旭商务酒店及次承租人王建军亦无权利继续使用涉案房屋。国筑酒店要求明星旅馆及王建军腾退交还涉案房屋，于法有据，应予支持。王建军主张韩淑玲出资将国旭商务酒店接收，现涉案房屋的实际经营人并非国筑酒店而是韩淑玲，韩淑玲接替了国旭商务酒店的出租人地位，故其仍有权利继续经营使用涉案房屋。国筑酒店对王建军主张的事实不予认可，王建军应对此负有举证责任，现王建军提交的证据不足以证明其主张的事实存在，且王建军主张的事实与原审法院现场勘查的实际情况不符，故本院对王建军的上述主张不予采信。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。王建军的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2150元，由国筑（北京）国际酒店管理有限公司负担2125元（已交纳），由北京市丰台明星旅馆、王建军负担25元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费70元，由王建军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹雪代理审判员 李洹代理审判员 廖慧二〇一五年五月十九日书 记 员 董红 来自