（2015）佛南法民三初字第189号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-12-22
案件名称
陈锦洪与佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈锦洪,佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第189号原告（反诉被告）：陈锦洪，男，汉族，住佛山市南海区，公民身份号码：×××2812。委托代理人：李穆娟、刘健萍，分别系广东宝慧律师事务所律师、实习律师。被告：佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社（反诉原告），住所地：佛山市南海区。负责人：何胜光，社长。委托代理人：邓日科、张俊龙，分别系广东法品律师事务所律师、实习律师。原告陈锦洪诉被告佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判。被告提出反诉，本院受理并决定合并审理，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈锦洪及其委托代理人李穆娟、刘健萍，被告的委托代理人邓日科、张俊龙到庭参加诉讼。诉讼期间，双方和解未能达成一致。本案现已审理终结。原告诉称，2004年8月23日，原告与被告签订土地使用权承包合同，合同约定原告承包被告所属的位于镇兴工业区的一块899.6平方米土地的使用权，承包期限为2004年12月1日至2014年11月30日。经了解核实，被告向原告出租的土地没有使用权证。被告提供了位于平西聚龙村民小组“振兴”地段的集体土地使用证，但是，根据合同约定，涉案土地是位于“镇兴”工业开发区，土地使用证上登记地址与约定地址不一致，无法证实是属于同一地块。原告向南海区国土部门查询得知，合同约定的“镇兴”工业开发区没有办理土地登记，被告没有证据证明涉案土地有办理集体土地证及被告对涉案土地享有使用权。集体土地使用证登记时间是2003年5月26日，合同签订日期是2004年8月23日，涉案土地如有办理土地权属证，应当在合同中列明，但合同中只简单地约定了土地的地址及面积，没有详细列明土地证号、地号、图号、用途等信息。涉案土地属于农村集体土地，原告承租涉案土地用于兴建厂房等进行非农业建设，合同应当认定为无效合同。故合同第十条关于“若甲方不再发包或乙方不再承包，乙方应在承包合同期满后15天内将动产搬走，建筑物无偿归甲方所有”的约定也应当无效。被告是导致合同无效的过错方，原告作为涉案厂房的建设者，在建设厂房时投入了大量人力物力成本，厂房的所有权应当归原告所有。被告若不继续出租涉案土地并收回土地及建筑物，应当按照建筑物的价值对原告进行赔偿。请求判令：1.确认原告与被告于2004年8月23日签订的《土地使用权承包合同》为无效合同；2.被告向原告赔偿投资厂房的损失939500元；3.本案诉讼费由被告方承担。被告答辩并反诉辩称，双方签订的合同合法有效。即使租赁合同无效。合同有效性问题，不影响合同的实际履行，亦对原告未产生实际的影响。合同期限已经届满，合同目的亦已经完全实现，所以原告不存在任何损失。原告所主张的建筑物补偿并无确切的证据予以证明，属于原告单方的猜想，不应该获得支持。即使合同无效，原告在签订租赁合同时，亦没有尽到应有的审查义务，对于合同的有效性存在过错，其自身的过错不能转嫁给被告承担。综上所述，无论是否有效，原告均必须返还场地，支付无故占用场地的使用费，并因为原告无故占用场地，导致被告土地的开发、改造、出让均被严重延误，由此造成的损害是明显的，并且确实存在，所以被告无需支付原告的损失，原告还要赔偿被告延迟开发的损失。约定租赁期限届满后，被告经全体经济组织成员表决同意不再续约，并拟收回涉案土地进行三旧改造。但经被告多次催告通知，原告仍拒不返还涉案土地及地上建筑物，导致涉案土地延迟开发。请求判令：1.确认《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止；2.原告立即向被告返还位于镇（振）兴工业开发区，东至厂西路，西至星海五金厂，南至鞋材厂，北至彭金荣，共计899.6平方米的土地及地上建筑物；3.原告向被告支付自2014年12月1日起至实际交还标的物之日止，按192.61元／天的标准计算的场地使用费，暂计至反诉之日（即2015年3月17日）共20609.73元；4.原告向被告赔偿土地延迟开发的损失962823.34元；5.原告承担本案本反诉的全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，涉案农村集体土地出租用于非农业建设，违反法律规定，应当认定为无效。涉案土地没有办理集体土地使用证，被告没有证据证明对涉案土地享有使用权。根据被告提供的2015年2月16日的公告得知，被告在2015年2月13日至14日才对聚龙振兴开发区开发改造事项进行投票表决通过。被告在2015年2月14日前不可能已向原告发出不继续续约的通知，即使有发出通知，该通知决定的事项没有经过该经济社成员投票通过，应当认定无效。根据被告提供的证据，三旧改造方案在2010年已经被审核通过，但被告在2015年2月13日至14日才对开发改造事项进行内部投票表决，“三旧”改造项目是否具有合法性有待确认。而原告作为涉案土地的承租者，土地能否进行“三旧”改造直接关系到原告能否继续承租涉案土地。被告要求原告按192.61元／天的标准支付场地使用费没有依据。合同无效，合同条款约定也无效，合同第十条按每日承包款的两倍标准支付使用费的约定无效。合同到期后，原告并没有收到被告关于不继续对外发包的通知，故原告继续使用土地并向被告支付续约租金。被告收到租金后并没有提出异议，也没有将租金退还，其行为应当视为默认原告按合同约定租金标准继续承租土地。原告不存在非法占有的情况，对涉案土地延迟开发没有过错。截止今日，涉案土地的性质仍属于工业用地，土地性质在未发生转变前不可能进行开发利用，被告也不存在因延迟开发造成损失的情况，被告按同地段商住用地的价值（该地段商住用地价值也无证据证实）要求原告赔偿没有事实及法律依据。请求驳回被告的反诉请求。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证、被告的组织机构代码证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.土地使用权承包合同复印件1份，用以证明原、被告于2004年8月23日签订《土地使用权承包合同》，双方对租赁土地的面积及期限、地点进行了相关约定。3.损失清单原件1份，用以证明原告厂房的价值情况。4.土地四置红线图复印件1份，用以证明涉案土地未办理集体土地使用证。5.中国农业银行现金缴款单原件1份，用以证明原告于2014年12月15日已向被告缴纳了涉案土地一年的租金。经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2，合同应以被告提供的为准。对于该证据的证明内容不予认可，该证据恰好证明土地的租赁期限至2014年11月30日已经终止，双方合同的目的亦已经达到，被告没有对外出租的意愿，双方亦没有达成续租的协议。根据协议第十条明确约定，原告应该在合同期满十五日内搬走，地上的建筑物无偿归被告所有，如果原告未按时搬走，被告可以按照最后一期日租金的两倍要求原告支付场地占用费，所以被告的反诉请求合法合理。对证据3有异议，该文件不构成一份证据，只是原告单方的陈述，不具有证明效力。因此，原告关于损失的主张并无提供任何证据予以支持，该诉求应该予以驳回。对证据4有异议，该图纸无原件，并且来源不清，其显示的内容与土地的现状以及三旧改造的认定不相符，不应当作为证据予以采纳。被告的证据中已提供涉讼土地的集体土地使用证，土地的现状图、影像图等，应以被告提供的证据为准。对证据5的真实性无异议，但对其合法性、关联性、证明内容均有异议，即使原告将该款项划入被告的帐户，也只属于原告单方的行为，不能视为被告认可其行为属于交租，而且原告交费的行为亦不符合租赁合同约定的缴纳方式，原告汇款的行为仅仅是为了拖延交还涉讼场地，其通过此方式使非法占用被告场地的行为合法化，该汇款的行为亦不能将其非法占用场地的行为视为事实承租或者续租。双方并没有续租的合意，被告并未根据合同出具收据，且被告已多次催告原告搬离，租金的金额与合同递增7%的约定不相符。庭审中，被告举证如下：1.土地使用权承包合同原件1份、南府集用（2003）字第20235号集体土地使用证原件1份、租金收据复印件2份，用以证明被告出租予原告的土地具有土地使用证，土地性质为工业用地性质。《土地使用权承包合同》合法有效，且已于2014年11月30日期满，原告的合同目的已全部实现，而且双方也无续约之意愿。按合同第十条约定，原告应在期满后15天内搬走，并应将土地及地上建筑物、附着物返还给被告，迟延搬走的，原告须按最后一期每日承包款的两倍标准给付场地占用费。2.南旧改（2010）4号《关于认定佛山市南海区第十三批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知》复印件1份、南旧改复（2010）42号《关于调整桂城平西聚龙振兴工业区改造用地红线的批复》复印件1份及宗地红线图复印件1份、2013年土地利用现状图打印件1份、2013年影像图打印件1份、2010-2020土地利用总体规划图打印件1份、南海桂城新闻报道《9个社区11项“三旧”改造，有你家附近的吗？》打印件1份、2015年2月16日公告原件1份，用以证明案涉土地所在的平西聚龙振兴项目于2010年被认定为南海区第十三批“三旧”改造项目之一，案涉土地已被纳入三旧改造用地的范围，土地用途为建设用地，进一步印证了《土地使用权承包合同》的合法有效。而且，被告的股东亦已投票同意对聚龙振兴开发区的改造方案，表决结果已向振兴开发区各租户公示。3.2014年8月20的通知原件1份、2014年12月2日的通知原件1份、2014年12月26日的通知原件1份、2015年2月28日的通知原件1份，用以证明被告已多次明确通知原告（且已送达），《土地使用权承包合同》在2014年11月30日到期后，被告将不再续租，并将收回土地进行三旧改造，原告应当在合同期满后立即搬迁。4.照片原件9张、视频光盘1个，用以证明被告不但多次在振兴开发区张贴到期不续约的通知，而且在原告的厂房处多次张贴到期不续期的通知并直接向原告及其工作人员人员送达，原告已知道被告到期不续租，且被告也并无再出租第三人的意愿，原告必须按照通知的要求及租赁合同的约定搬走并按期将土地及地上建筑物、附着物返还给被告。但原告却故意拖延搬迁，占用被告土地，造成被告迟延开发的损失。5.承诺书原件1份，用以证明原告曾在2015年3月17日向被告做出承诺，承诺在2015年3月20日搬迁，4月5日前搬迁完毕，未主张过任何补偿或赔偿。但至今原告仍未完全搬离，非法占用被告土地及地上建筑物。6.同地段地价计算表打印件1份、南海区国土局网站上同期同地段土地的交易公告打印件4份，用以证明原告延期将案涉房地产交还给被告所导致延期开发产生的损失，以同时期同地段商住用地的平均每平方米的出让价格×原告所占用土地面积之积为本金，按银行同期贷款利率的4倍计算。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该合同属于无效合同。涉案土地属于农村集体土地，出租用于非农业建设，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第5款，涉案合同属于无效合同。根据涉案合同约定，涉案土地是位于“镇兴”工业开发区，并非被告集体土地使用证上登记的“振兴”地段，被告没有证据证明对涉案土地享有使用权。对证据2的真实性不予确认，认为没有原件，且对其证明内容有异议，被告的三旧改造方案在2010年已经被佛山市南海区三旧改造协调领导小组审核通过，但是被告在2015年2月13日至14日才对该开发区开发改造事项进行内部表决，由此可知，被告在决定进行三旧改造这一重大决策事项前，没有组织本社有选举权的成员进行投票表决。根据相关规定，被告的三旧改造项目不具有合法性。对2015年2月16日的公告，原告在2015年2月16日并没有收到该公告通知，不清楚该公告的内容。对证据3有异议，认为原告并没有收到被告相关的通知，且根据被告提供的2015年2月16日的公告可以推算出被告在2015年2月13日至14日才对振兴开发区开发改造事项进行投票表决通过，所以按时间推断，被告对振兴开发区改造的时间应当从2015年2月14日之后起算，所以被告在2015年2月14日之前不可能已经向原告发出不续租的相关通知。即使有发过通知，但该通知决定的事项没有经过被告经济社成员通过，不具有合法性。对证据4的真实性不予确认，对其证明内容有异议，原告并没有故意拖延搬迁、占用被告的土地，涉案合同到期后，原告并没有收到被告发出对外续租的相关通知。原告在涉案合同到期后向被告缴纳了涉案土地的租金，被告收到原告支付的租金后，没有向原告提出异议，也没有将续约的租金退还给原告，被告的行为应当视为默认原告继续承租涉案土地。对证据5的真实性无异议，但对其证明内容有异议，被告在2015年3月份向原告提出要求搬离涉案土地，原告在签订该承诺书后于2015年4月3日已经搬离了涉案土地。对证据6有异议，被告不存在延迟开发的损失，根据被告提供的证据显示涉案土地的性质仍然属于工业用地，在土地性质未发生转变前不可能进行了相关的开发利用，既然涉案土地还未进行开发，被告不存在所谓的损失。被告没有提供任何证据证明因原告的过错导致其延迟开发，根据谁主张谁举证的原则，被告应当承担举证不能的后果。原告在涉案合同到期后，有向被告缴纳涉案土地的租金，原告属于合法占有。经审查，原告出示的证据1、2、5及被告出示的证据1、5因对方对其真实性无异议，证据间可相互印证，本院予以确认。原告出示的证据3未经被告认可，仅为其单方陈述，其证据效力本院不予确认。被告出示的证据2中的新闻报道及文件资料可相互印证，其真实性本院予以确认。证据3、4，被告未能提供相应的公示或送达依据，其证据效力本院不予确认。证据6证据效力本院不予确认。原告出示的证据4本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告持有南府集用（2003）字第20235号集体土地使用证，土地座落在平西聚龙村民小组“振兴”地段，土地面积24739.8平方米。宗地平面图显示土地位于振兴工业开发区，红线图内有星海五金厂、聚龙蛇餐馆、致高彩印包装厂、千里皮革改色厂、广州市广重通用机械制造公司南海联营机械厂、南海联营机械厂，红线跨越东子纸类印刷厂、星海金属制品有限公司、超隆鞋材厂、亨达鞋厂，红线外有威达鞋厂、永达鞋厂、鸿城鞋材厂。2004年8月23日，原告与被告签订一份《土地使用权承包合同》，约定被告将位于镇兴工业开发区，东至厂区路，西至星海五金厂，南至鞋材厂，北至彭金荣，899.6平方米土地使用权出租予原告；承包期限10年，从2004年12月1日至2014年11月30日；其中2013年12月1日至2014年1月30日承包款为34670.57元；原告在每年的11月30日前交下一年的承包款，收款时，被告开具收据，如原告需要开具发票，税费由原告负责；承包合同期满前三个月，双方应协商续约事宜，若被告继续发包，根据当时的承包款水平，在同等条件下，原告有权优先承包；若被告不再发包或原告不再承包，原告应在承包合同期满后15天内将动产搬走，建筑物无偿归被告所有，否则被告除有权责令原告搬走外，原告还必须按最后期每日承包款的两倍计算向被告支付承包款；等等。2014年12月15日，原告向被告帐号存入35000元。2015年1月29日，原告提起诉讼。2015年3月17日，原告出具《承诺书》，承诺于2015年3月20日开始搬迁，至4月5日搬迁完毕。本院认为：被告持有的土地权属证书核定土地面积为24739.8平方米，大于合同约定的租赁面积899.6平方米；虽证载土地座落“振兴工业开发区”与合同约定“镇兴工业开发区”存在差异，但合同约定四至与宗地平面图中显示的厂企相符；原告出示的证据4并未经国土部门核定，亦无法反映涉讼土地在图中的具体位置，在被告已举证的情况下原告并未能提供充分证据反驳被告的主张，原告认为合同约定土地未核发权属证书的主张本院不予采纳。原、被告签订的《土地使用权承包合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告认为合同无效的主张本院不予支持。约定租赁期限至2014年11月30日届满，原、被告是否继续该租赁关系应由双方协商一致确定，该继续／重新订立租赁关系须为积极的行为意思表示，原告以被告没有表示不继续发包而认为是默示认可的主张缺乏理据；原告陈述其前以存入帐号方式支付租金，已获知被告的帐户资料，原告于2014年12月15日向同一帐户存入款项仅为单方行为表示，并不能必然推定原告收取期限届满后的租金、同意继续租赁关系；且被告其后亦没有向原告开具收据，并对原告继续使用行为提出异议，请求原告返还场地，双方并未就继续租赁合同关系达成一致合意。被告请求确认《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止的主张本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告主张于2015年4月3日已搬离涉讼场地，但双方并没有任何交接手续，亦未履行通知义务；涉讼土地上现建有建筑物，两者并不可分离交付，诉讼中，本院要求双方先行办理交接，经本院一再释明，原告仍主张仅对土地进行交接、要求获取赔偿后再对厂房进行交接，实质该场地并未交还予被告。原告没有法定或约定理由继续占用场地，被告请求原告返还涉讼场地的主张本院予以支持。原告在租赁期限届满后仍占有使用涉讼场地，依照等价有偿原则，应支付占用期间的使用费予原告，被告请求按合同约定最后一期每日承包款的两倍计算使用费的主张本院予以支持。如前所述，原告于2014年12月15日向被告帐户存入款项为单方行为，并不能以此认为被告认可其后的使用费计算标准，原告主张缺乏理据，本院不予采纳。合同约定最后一期年承包款为34670.57元，一年按365日折算，被告主张按360日折算的主张缺乏理据，本院不予采纳，每日使用费为189.98元，被告请求超出核定部分本院不予支持，原告已支付的35000元作相应的扣除处理。约定以原租金标准两倍计算使用费已具有一定的惩罚及补偿性质，被告亦未能举证其所述土地延迟开发具体损失依据，被告请求原告赔偿损失962823.34元的主张本院不予支持。依合同约定，租赁期限届满，地上建筑物权益归被告所有，无论合同是否有效，原告作为承租人在签订及履行合同过程中对此已有一定预见，预期土地的开发利用投入在期限内摊销完毕。原告在租赁期满后要求被告赔偿投资损失939500元的主张，缺乏法定或约定依据，本院不予支持。原告申请对地上建筑进行评估的主张本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈锦洪与被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社于2004年8月23日签订的《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止。二、原告（反诉被告）陈锦洪应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上列第一项《土地使用权承包合同》项下，东至厂区路，西至星海五金厂，南至鞋材厂，北至彭金荣的土地及建筑物予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社。三、原告（反诉被告）陈锦洪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年12月1日起至上列第二项实际履行之日止按每日189.98元标准计算（扣除35000元）的使用费予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社。四、驳回原告（反诉被告）陈锦洪的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取6597.5元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取6817.17元（被告已预交），由原告负担157.62元，由被告负担6659.55元。原告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳157.62元。对被告已预交的诉讼费用157.62元，在本判决发生法律效力后经被告申请，本院退还予被告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招伟妍二〇一五年五月十九日书记员 刘冬花 百度搜索“”