（2014）遵民重初字第1号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-09-06
案件名称
李敬锋与袁波、张春辉买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
遵化市人民法院
所属地区
遵化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2014）遵民重初字第1号原告：李敬锋，农民。委托代理人：徐立增。被告：袁波，个体工商户。委托代理人：王浩然。被告：张春辉，农民。第三人：朱大明，农民。原告李敬峰与被告袁波、张春辉、第三人朱大明买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月17日立案受理后，于2012年12月20日作出（2010）遵民初字第1808号民事判决，被告袁波不服提出上诉，唐山市中级人民法院于2013年6月7日作出（2013）唐民四终字第379号民事裁定：一、撤销遵化市人民法院（2010）遵民初字第1808号民事判决；二、发回遵化市人民法院重审。本案于2013年12月3日受理后，依法另行组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告李敬峰及委托代理人徐立增、被告袁波及委托代理人王浩然、第三人朱大明到庭参加了诉讼，被告张春辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敬锋诉称：原告于1997年4月取得文慧路8号院内的房产一处，面积为145.8平方米。原告自1997年4月至2008年6月入住该房后，没有任何人与原告发生过争议。2008年6月1日，被告张春辉找到原告，表示已将房子卖出，退给原告购房款5万元。两个月后，被告袁波和第三人朱大明要求原告从房中搬出，并告知原告二被告已将房子卖给朱大明。原告书面告知朱大明拒绝搬出的理由，二被告及第三人朱大明仍以该房产的主人自居。故诉请：一、依法确认文慧路8号院内面积为145.8平方米的楼房为原告所有，另有75平米院，合计房款50万元；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为第三人在尚欠被告张春辉、袁波的购房款中按照评估价格支付原告房屋价款后，原告将房屋腾清。被告袁波辩称：一、该案不属于民事案件管辖。根据《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的转让、变更、消灭经依法登记发生效力，该房产的所有权不管属于哪一方，均以登记为准。若当事人对登记有异议，应提起行政诉讼。二、该案的诉讼主体不正确。袁波既不是房屋的所有人，也不是买房人，该案房产使用权归谁均与袁波无关。故原告将袁波列为被告是无依据的，请依法驳回原告的诉请。被告张春辉未予答辩。第三人朱大明述称：一、朱大明在本案中是具有独立请求权的第三人。二、依据物权法定的原则，该房产已经登记于朱大明的名下，属于朱大明个人合法所有。三、朱大明与本案被告张春辉的房屋转让协议合法有效，并经法院多次判决确认。四、本案所涉房屋属于合同的标的物，依据相关的法律规定，二被告对原告承担的义务与第三人无关。五、朱大明作为本案的第三人可以配合法院以保障原告的利益。审理中，原告李敬峰与被告袁波、第三人朱大明对下列事实产生争议。一、原告李敬锋是否为文慧路8号院房产的买受人。原告李敬锋主张：1996年，遵化市热电服务有限公司在北邢庄子村征用土地建筑办公用房和住宅，李敬锋与乔连宝均是该公司员工且无房居住，法定代表人张春辉以福利的形式将楼中的两个单元（每个145.8平方米）及75平方米小院卖给两人，每人出资5万元，但不能将房产证办到个人名下。原告于1997年4月25日支付3万元，1998年7月支付1.5万元，1999年8月支付5000元。原告于1997年取得涉案房产，且一直在该房屋居住，此房产所有权属于原告。二被告与第三人在原告不知情的情况下将原告的房产进行处分，并将产进行了变更登记，其行为损害了原告的合法权益。原告李敬峰就自己的主张向本院提交了如下证据：1.1999年8月6日，遵化市热电服务有限公司出具的收据，主要内容：公司职工李敬锋交住房基金（房款）（97-99陆续交来；97年4.25一次，98年7月一次，99年8月一次；其他原来收据作废）伍万元。2、2009年1月20日，遵化市西三里乡北邢庄子村村民委员会出具证明，主要内容：李敬锋、乔连宝两户在我村北热电服务公司居住，于一九九五年在该公司购买宿舍楼。我村在与该公司因地归属问题发生争议时，该两户就居住在此。3、2009年2月1日，王宝仓出具证明，主要内容：今证明李敬锋自97年热电服务公司专家楼建成一直在此居住。4、2009年10月10日，潘小顺出具证明，主要内容：今证明李敬锋自1997年买热电服务公司楼后一直在此居住。经质证，第三人朱大明无异议，第三人去现场查看时虽然知道有两户住，但袁波告知第三人是张春辉将房屋出租出去，且第三人已经支付给张春辉购房款650万元。故第三人对所争房产系善意占有。被告袁波辩称：原告的5万元收条不能证明张春辉与原告达成了所诉房产的买卖合同。房产买卖合同为要式合同，双方必须签订书面合同并到房产交易部门办理过户手续，本案中原告与张春辉并没有签订书面合同，原告5万元的住房公积金收据不能说明房款总价、单价、位置、付款方式，不具备合同的重要条款，故不能说明原告与张春辉达成了房产权交易。二、被告袁波、第三人朱大明是否应对原告承担赔偿责任。原告李敬锋主张：被告袁波与张春辉存在两个关系，一为房屋转让关系，二为房屋买卖代理关系，无论哪个关系袁波均与本案有关，与张春辉、朱大明为原告的共同侵权人。被告袁波主张：袁波既不是房屋的所有人，也不是买房人，该案房产使用权归谁均与袁波无关，将袁波列为被告是无依据。第三人朱大明主张：朱大明与本案被告张春辉的房屋转让协议合法有效，并经法院多次判决确认。二被告对原告承担的义务与第三人无关。被告袁波为证明自己的主张成立，向本元提交了如下证据：1.2007年8月25日，张春辉（甲方）与袁波（乙方）签订的转让协议复印件一份，主要内容为“截止2007年8月25日甲方仍欠乙方230万元，约定还款期限为6个月。甲方用自己所有的位于遵化市文慧路8号大院一处房地产作为抵押物。原定8月2日还清，因甲方的资金紧张，无法按期足额偿还，为解决还款一事，现协商达成如下协议：1.文慧路8号产权是登记在遵化市热电服务有限公司名下，但系张春辉个人产权。甲方提出用转让该不动产款清偿债务，乙方同意。2.甲方同意转让抵押的不动产时，乙方参予共同洽谈。3.为早日以合理的价格转让文慧路8号，甲方授权乙方可在900万元以外范围对外转让。如转让的价格超过900万元，超出部分按50%双方分配。如乙方联系转让价格在900万元之内时，需甲方同意确认方可转让，但真正转让系甲方。4.甲乙双方哪一方出面转让该房产时，甲方同意所转让的不动产中首先有乙方款（230万元）。但转让的不动产在第三方过户前均为甲方享有。5.此房地产在对外转让至成交前，乙方可以暂居住或做为修理厂商业用，甲方不收取费用，（水暖电税乙方自负）。但不得影响甲方对外转让”。2.2007年5月30日，卖方张春辉与买方朱大明签订的房地产转让合同复印件一份，主要内容为“（二）、房屋所有权人为原遵化市热电服务有限公司张春辉私人所有；房屋坐落遵化市文慧路8号（电厂路中段路南）；房屋产别：为私产。一号楼建筑面积为2042.96平方米；二号楼、三号楼每栋面积均为：291.6平方米。遵房权证为：遵镇字第××号。国有土地使用证为：遵国出（1998）字第1号；用地面积：5336平方米。即（8亩地）；使用期限为50年，建筑用地规划许可证：编号（92）第56号。征地建房的各种手续齐全、真实、合法。（三）、买卖双方约定条件：1.此处房产总卖价为：650万元（包括2600余平米的房产和8亩土地及变压器和水井等物）。2.付款方式：合同签订之日买方一次付清650万元；房地产三证（房产证、土地证、规划证）；买方便于办理过户手续；卖方交付给买方合法房产证件和所有相关材料。3.在房地产买卖过户等过程中，卖方不负担费用，所发生的所有费用均由买方负责。4.签定合同日前的一切债权债务由卖方负责，与买方无关。5.双方约定：买方付清650万元后当天入驻；卖方当天内搬出此院。买方入驻后，如第三人主张该房地产权利的全部和部分。责任由卖方负责。（四）、卖方确保提供给买方合法房地产手续，并配合买方完成过户手续；配合费用由买方负责”。3.张春辉为朱大明出具的房款收条复印件5张，合计金额650万元。4、2008年6月3日，朱大明与袁波签订的协议复印件一份，主要内容为：“原甲方张春辉所有房地产文慧路8号院以880万元售给买方朱大明。由朱大明给付张春辉650万元，余款230万元抵顶张春辉与袁波债务，230万元价款业已转到朱大明名下，由朱大明在买房款中给付袁波。朱大明也为袁波写了欠款条。张春辉已收回袁波手中的全部抵押债务手续。双方以前的所有债权、债务彻底结清，从此再无任何纠葛”。5、2008年6月3日，甲方卖主（土地、房屋产权人）张春辉，遵化市热电服务有限公司；乙方买主（购买土地、房屋产权人）朱大明，遵化北峪村峪兴道3排1号；丙方（抵押权人、债权人）袁波，三方签订的协议复印件一份，主要内容为：“一、经债权人（抵押权人）丙方袁波介绍，甲方愿将自己所有的房产文慧路8号院一处（用地面积：5336平方米即8亩地；一号楼建筑面积为2042.96平方米；二号楼、三号楼每栋面积均为：291.6平方米。遵房权证为：遵镇字第××号。国有土地使用证为：遵国出（1998）字第1号；建筑用地规划许可证：编号（92）第56号，以880万元价款售卖给买主朱大明。由买主朱大明给付卖主张春辉650万元已收到，余款230元抵顶张春辉欠袁波债款，230万元借款业已转在朱大明名下，由朱大明给付袁波。朱大明给袁波写欠款据。张春辉现已收回在袁波手中的全部抵押借款手续。现甲、丙双方以前的所有债权、债务彻底结清，从此再无任何纠葛。二、乙方朱大明保证在三日内清偿完毕欠债权人袁波债款230万元，如逾期还款自愿按日付千分之五给付违约金至还清日止。三、买主朱大明已收到卖主张春辉交给的土地、房屋、地籍表等所有过户手续，甲乙之间应依据在5月30日所签定的‘房地产转让合同’约定履行责任”。6、2008年6月3日，张春辉出具的声明复印件一份，主要内容为：“朱大明买房款总共650万元（陆佰伍拾万元）全部收到。文慧路8号院内财产全归朱大明，与张春辉无关”。7、2008年6月3日，张春辉出具的委托书复印件一份，内容为“张春辉全权委托袁波办理与朱大明之间买房所有手续，特全权委托袁波办理”。8、2008年6月9日，张春辉出具的证明复印件一份，主要内容为：“2007年2月份，我向袁波借款230万元，因到期不能归还，我与袁波经协商同意于2007年8月25日签订了借款抵押协议（原文为转让协议），将位于遵化市文慧路8号（电厂路中段路南）我自己所有的房地产抵押给袁波用于偿还其借款的保证。后来经袁波介绍我与朱大明达成了遵化市文慧路8号院所有的房地产转让合同。当时我与朱大明商定的房地产转让价款为人民币880万元整，由于袁波怕我得到朱大明的880万元房地产转让款后，不能及时偿还给他，所以就提出由我和袁波各自签订一份房地产转让合同，由朱大明给我650万元房地产转让款，给袁波230万元房地产转让款，于是我与朱大明于2008年5月30日签订了一份‘房地产转让合同’，为证明买、卖双方和债权人之间的关系、明确个人的义务责任，我与朱大明、袁波三方共同于2008年6月3日又签订了一份‘协议’，袁波与朱大明之间因其别的原因于2008年6月8日又签订了一份‘土地、房屋使用权转让协议’，但叁份合同转让的房地产同为一处。当时朱大明也同意这样办理。为避免将来出现纠纷和误解，特此说明情况”。9.房屋所有权转移登记申请书复印件一份。10.遵化市人民政府颁发的遵国用（2008）第334号土地使用权证复印件一份，土地使用权人为朱大明，坐落于文慧路8号，使用面积5336.1平方米，中止日期2048年1月21日。颁发日期为2008年6月2日。11.2008年6月12日，朱大明为袁波出具的欠条复印件一份，内容为：“欠袁波买房款230万元”。12、2008年9月11日，朱大明出具的证明复印件一份，主要内容为：“（一）、原朱大明交给袁波委托办理证照款75万元。现土地证、房产证、土地房屋契税票据及一切相关手续和各项费用开支票据等，现全部交予朱大明收到，余款已退回，故2008年9月11日止证款两清（原75万元收条因不慎丢失，日后再出现作废），此项再无纠葛。（二）、于2008年6月8日与袁波所签定的‘土地、房屋使用权转让协议’因袁波是介绍人不是产权人，买卖与他无关，经双方一致确定此协议无效，本日起作废”。13.2008年9月11日，朱大明书写的借款条复印件一份，内容为“于2008年6月12日欠袁波230万元款因逾期未付，朱大明保证于2008年9月30日前还清购买房地产余款230万元（大写贰佰叁拾万元整）。逾期未还按2分月息由2008年10月1日起（计天）计息至此款还清日止。日后此房地产与他人出现任何纠纷不影响此借款给付。以上是我真实意思的表示，无任何纠纷和争议”。经质证，原告李敬峰辩称袁波提交的上述证据与本案无关。第三人朱大明辩称：本案的争议焦点为被告袁波及张春辉是否将原告李敬峰的房产进行了买卖。第三人买房的时候找到袁波，袁波说张春辉已经将所诉房产卖给袁波。2008年6月8日，袁波与朱大明签订协议，将袁波名下的房产转让给朱大明，第三人是从张春辉和袁波两个人手里取得的该房产。第三人付款给张春辉房款时，袁波也在场，还表示将大宅门的房产作为反担保，第三人没有要，只压了袁波230万元反担保金。第三人欠被告袁波230万元的依据是文慧路8号院房产的协议，如果此协议作废，230万元没有任何依据。被告袁波提交的上述证据能证明袁波以房产所有人的身份以880万元的价格将争议房产卖给了第三人。第三人朱大明为证明自己的主张成立向本院提交了2008年6月8日，出卖方袁波与买受方朱大明签订的土地、房屋使用权转让协议复印件一份，主要内容为“经甲乙双方自愿协商达成协议，甲方愿将自己所有的坐落在文慧路8号院土地房产一次性转卖给乙方，并经原房主张春辉、朱大明、袁波三方确定，于6月3日起‘院内全部财产归朱大明所有’，是三方真实意思的表示。（一）、本房屋地产权来源于袁波于2007年8月25日由张春辉转让而得，一直未办理过户手续，现为遵化市热力服务公司名下，法人代表张春辉；袁波于2008年5月1日转让给朱大明所有；张春辉于5月30日与朱大明签订《房地产转让合同》又于6月3日亲笔下书《声明》、《全权委托书》；张春辉负责提供全部真实所有权、使用权资料。（二）、该房屋售价总金额为880万元人民币。朱大明于本合同签订后已向袁波支付650万元整（转入张春辉收到）。二次转款时间：待土地手续办完过户时，当天给付下欠的230万元人民币。（三）、经张春辉、朱大明、袁波三方共同商定，确认袁波已接受张春辉全权委托，代表法定产权人‘遵化市热电服务公司’积极协助朱大明办理权属转移土地登记手续。有关事项依据张春辉与朱大明签订的‘房地产转让合同’为准”。经质证，原告李敬峰辩称对该协议无异议，因为当时袁波找过原告，被告及第三人都知道房子是原告的，所以张春辉始终不敢见面。被告袁波辩称袁波不是该房产的所有人，因为当时张春辉想办贷款才写的这份协议，当时只是为了帮张春辉，其余的都不清楚。这份协议是假的，属于无效协议，在朱大明于2008年9月11日给袁波出具的证明中也明确注明作废。经审理查明：原告李敬锋原系遵化市热电服务有限公司职员，被告张春辉原系遵化市热电服务有限公司法定代表人。遵化市热电服务有限公司因未参加1997年度企业年检，于1998年9月16日被遵化市工商行政管理局吊销营业执照。2001年2月23日，遵化市热电服务有限公司申请将遵化市文慧路8号房屋所有权登记在公司名下。现该房产已被张春辉卖予第三人朱大明，别那个办理了过户手续。2009年5月27日，袁波以朱大明为被告向本院提起诉讼，袁波诉称：原遵化市城关文慧路8号院房主张春辉因资金紧张借袁波230万元人民币，当时用文慧路8号作为抵押。2008年5月30日，张春辉将文慧路8号院以880万元转让给朱大明，朱大明已将650万元交给张春辉，张春辉下欠的230万元由朱大明支付给袁波。2010年3月12日，本院作出（2009）遵民初字第1115号民事判决，认定朱大明与袁波签订的《房地产转让合同书》日期非2007年5月30日，而是2008年5月30日，袁波与朱大明之间的是民间借贷关系；判令：一、限被告朱大明于本判决生效后30日内给付原告袁波230万元及利息（按月息2分自2008年10月1日起计息至付清之日止）。二、本案鉴定费6000元及实际支出的交通费1005元由被告朱大明承担。朱大明不服，向唐山市中级人民法院上诉，2010年7月30日，唐山市中级人民法院作出（2010）唐民三终字第426号民事判决，维持原判。2009年，朱大明以袁波、张春辉为被告，向唐山市中级人民法院提起诉讼，朱大明诉称：其与张春辉、袁波分别于2008年5月30日和2008年6月8日签订了两份房地产转让合同，合同约定二人将坐落于遵化市文慧路8号的房产卖给朱大明，同时，院内的所有财产归朱大明所有，总价款为880万元。合同还特别约定：如有第三人主张该房地产权利的全部和部分，责任由卖方负责。任何一方违约，追究法律责任。同时承担违约罚款金额50%。但在房屋交易后，由于二人未能履行实际合同中约定的义务，导致邢庄子村委会和三号楼的居民李敬锋、乔连宝均分别对土地和房屋产权提出主张，李敬锋、乔连宝拒绝搬出，村委会也不让朱大明施工，导致朱大明蒙受重大经济损失。另，袁波以办理房屋土地的过户手续为由，向朱大明索要了人民币75万元，但至今未向原告提供房屋土地交易契税票据。而且袁波让其他人拉走钢管16根，开走价值5万元的丰田轿车一辆。袁波、张春辉二人故意隐瞒房地产存在重大瑕疵的事实，违反了诚实信用的原则，给原告造成重大经济损失，应当承担违约责任。唐山市中级人民法院作出（2009）唐民初字第182号民事判决，认定张春辉、袁波未按合同、协议约定的内容全面履行自己的义务，在实际履行中乔连宝、李敬锋主张房屋部分产权，现尚未搬出，张春辉、袁波未按照约定将房屋全部交付给朱大明构成违约，判令：一、被告张春辉、袁波于本判决生效后十五日内支付给原告朱大明违约金440万元，二被告张春辉、袁波互负连带责任；二、被告袁波于本判决生效后十五日内返还为原告朱大明办理房产、土地过户费剩余的款项450000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。袁波不服，向河北省高级人民法院提出上诉，2011年4月6日，河北省高级人民法院作出（2010）冀民一终字第137号民事判决，亦认定由于在履行房屋买卖合同中出现了乔连宝、李敬锋主张房屋部分产权的情况以及遵化市西三里乡北邢庄子村委会主张土地补偿费的情况，致使合同未能全面履行，合同权利未能完整地实现，给朱大明造成一定的损失，应当由张春辉、袁波承担责任，判令：一、维持唐山市中级人民法院（2009）唐民初字第182号民事判决第二、第三项；二、变更该判决第一项为：张春辉、袁波于判决生效十五日内支付给朱大明违约金325万元，张春辉与袁波承担连带责任。2011年7月12日，袁波向最高人民法院申请再审。2011年8月12日，最高人民法院出具（2011）民申字第1133号受理通知书。2011年9月20日，最高人民法院作出（2011）民申字第1133号民事裁定书，指令河北省高级人民法院再审。2012年6月18日，河北省高级人民法院作出（2012）冀民再终字第2号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2010）冀民一终字第137号民事判决及唐山市中级人民法院（2009）唐民初字第182号民事判决；二、本案发回唐山市中级人民法院重审。唐山市中级人民法院于2014年5月5日作出（2012）唐民重字第8号民事判决书，判决：一、由张春辉给付朱大明违约金130万元；二、由袁波返还朱大明办理房地产过户费的剩余款项473500元；三、驳回朱大明其他诉讼请求。2012年12月15日，甲方朱大明与乙方乔连宝签订协议，主要内容为：“2008年5月30日，张春辉将遵化市文慧路8号房产一处卖给乙方，后张春辉又将上述房产抵账给袁波，袁波于2008年6月8日将上述房产卖给甲方（当时甲方不知乙方已经购买了上述房产），买卖协议中约定：买方付清650万元后当天入住，卖方当天搬出此院，买方入住后，如有第三人主张该房地产权利和部分权利，责任由卖方负责。2008年6月12日将土地使用证变更为朱大明，土地证号为：遵国用（2008）第3**号。2008年9月11日将房产证变更为朱大明所有。因朱大明买房后增建该房，故此在2010年10月28日办理了房产证，由2626平米增至4266平米，证号为：遵化房权证遵镇字第××号。张春辉、袁波将上述房产分别先后卖给甲乙双方行为，对甲乙双方均构成违约，并造成甲乙双方发生纠纷，甲乙双方在西三里派出所主持调解下，自愿达成以下协议：一、由朱大明支付给乔连宝房款及补偿金50万元，然后由朱大明从袁波的风险金扣除此款。二、甲方先将此款交给派出所，待乔连宝先搬出此院后，再由派出所将此款支付给乙方。三、甲方支付上述款项后乙方保证乙方及其家属等任何人不得以任何理由再追究甲方及甲方家属等任何责任，不得再向任何机关部门主张任何权利，甲方付款后乙方保证甲方及甲方家属等不受乙方任何责任的追究。如果甲方付款后乙方及乙方家属再追究甲方及甲方家属责任，则此协议作废，乙方立即退回甲方50万元，乙方占款期间按照房款总额的日千分之三向甲方赔偿损失，直至乙方退清房款和付清全部损失日止。四、甲方付款后，关于乙方对上述房产的所有权利全部转移给乙方（包括但不限于房产所有权、所有债权、追究张春辉和袁波违约责任的权利等全部权利）。五、本协议为不可撤销协议，甲乙双方必须遵守以上条款，不得以任何理由予以反悔”。审理中，原告李敬锋申请对其主张的房产土地进行价格评估。经唐山市中级人民法院委托，唐山中信德房地产评估咨询有限公司于2011年1月19日出具唐中信德房估（2011）司字第002号房产价值估价报告及唐山-中信德-土估（2011）司字第002-t号土地估价报告，估价结果：房产价格为16.77万元人民币，房产评估单价为1150.2元／平方米；评估土地面积为243.7平方米，评估土地单价为861.9元／平方米，评估土地总价为21万元。原告为此支付评估费4000元。李敬锋对评估结果不服，于2011年3月1日申请重新鉴定。经河北省高级人民法院委托，河北金盛德房地产估价有限公司于2011年10月25日出具冀金盛德（2011）（估）字第10019号房地产估价报告及（2011）（估）字第097号土地估价报告，估价结果：房产单价为1508元／平方米人民币（大写：每平方米壹仟伍佰零捌元整），房产总价值为21.99万元人民币（大写：贰拾壹万玖仟玖佰元整）；评估土地面积为243.7平方米，单位面积地价为1008元／平方米，评估土地总地价为24.56万元。原告为此支付评估费11310元。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”和《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告李敬锋与被告张春辉经协商后达成了口头买卖房屋协议，且原告李敬峰分三次交付了购房款5万元，故该房产买卖合同成立。被告张春辉将房屋交付原告李敬峰后，原告李敬峰虽自1997年就占有并使用所诉争的房产，但未办理房产登记手续，故该房产所有权未发生转移，被告张春辉将包括原告李敬锋购买并占有的房屋一并卖给第三人朱大明，且已经办理了房产登记手续，原告李敬锋虽然购买该房产在先，但是该房产已经登记在第三人朱大明的名下，故原告李敬峰不能再取得该房产的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第七条关于“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”之规定和《中华人民共和国侵权责任法》第六条关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”、第八条关于“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”之规定，被告张春辉将争议房产出售给原告李敬锋后，又将该房产与其他房产一并出售给第三人朱大明，致使李敬锋不能取得该房屋所有权和行使其占有、使用、处分该房产的权利，侵害了原告李敬锋的合法权益，故被告张春辉应依法对原告李敬峰承担侵权责任。第三人朱大明作为该房产的买受人，袁波作为该买卖合同过户协助人，应当知道李敬峰已经占有并使用该房屋，且被告张春辉尚未与原告李敬锋就该房产进行妥善处理的情况下，仍然与第三人朱大明签订房屋买卖合同，将由原告李敬锋购买并占有的房屋一并出售给第三人朱大明，并办理了房屋登记，致使李敬锋不能取得购买房屋的所有权和行使其应有的权利，共同侵害了原告李敬锋的合法权益，故被告张春辉、袁波与第三人朱大明依法应当对李敬峰承担连带赔偿责任。经河北金盛德房地产估价有限公司重新评估本案诉争的房产及土地价值为46.55万元，因原告不能在取得该房产的所有权，故被告张春辉、袁波与第三人朱大明应连带赔偿原告李敬峰重置房产的损失46.55万元，原告李敬峰应将所诉争的房产腾清后交付给第三人朱大明。为维护双方当事人的正当、合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告张春辉、袁波、第三人朱大明于本判决生效后十日内连带赔偿原告李敬锋重置房产损失465500元、评估费15310元，合计480810元。二、原告李敬锋将诉争的房产腾清后交付给第三人朱大明。三、驳回原告李敬峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用8800元，公告费1380元，合计10180元，由原告李敬峰负担300元，由被告张春辉、袁波、第三人朱大明连带负担9880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长韩国栋审判员史婷代理审判员段旭峰二〇一五年五月十九日书记员于水清 微信公众号“”