（2015）中中法民一终字第620号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-23
案件名称
申友元与范锐丰租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
申友元,范锐丰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第620号上诉人（原审原告）：申友元，男，1967年12月14日出生，汉族，住四川省泸州市。委托代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。委托代理人：宋子龙，广东君品律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：范锐丰，男，1975年10月4日出生，汉族，住四川省兴文县。委托代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。上诉人申友元因与被上诉人范锐丰租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法东民一初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：申友元向中山市东凤镇东罟步村民委员会租赁3.75亩土地，租赁后申友元建成厂房。厂房建成后因资金短缺向范锐丰借款人民币70万元，范锐丰（甲方）与申友元（乙方）于2009年2月24日签订《借款协议书》，约定：“一、因资金周转，甲方同意在乙方履行第二条约定前提下，借款70万元给乙方，该借款不计算利息，借款时间为2年，从2009年3月1日至2011年2月28日，若实际借款时间与该借款时间不一致，以实际借款出借日计算2年。二、乙方同意将其享有承租权的3.75亩土地和享有所有权的3.75亩土地上厂房转租给甲方，以双方确认的图纸中的B厂房自东向西的5亩土地中直上划断3.75亩为准。双方一致确认该3.75亩土地之上的厂房作价为70万元。甲方将提供原出租人同意转租3.75亩土地的文件给乙方（乙方曾向中山市东凤镇东罟村民委员会租赁5亩土地，后建设成厂房，乙方享有土地承租权、其中土地上厂房所有权属于乙方），上述转租，乙方须获得原出租方中山市东凤镇东罟步村民委员会的书面同意确认。三、双方确认：在两年借款期限届满时，乙方还款给甲方，若甲方愿收回借款，则甲方应将土地承租权及其厂房交还给乙方；若甲方不愿收回借款，选择不退还该土地及厂房给乙的做法，则由甲方继续使用该土地及取得该土地厂房所有权，乙方则不再偿还借款给甲方。甲方在两年内自行收取的出租租金，不抵扣该借款。……”。同日，范锐丰（甲方）与申友元（乙方）签订《协议》一份，载明：“一、该土地曾属于乙方向中山市东凤镇东罟步村民委员会租赁，面积为5亩，租期为2009年1月1日至2025年12月31日止，租赁后该土地乙方已经建设为厂房。现乙方将其中的3.75亩土地承租权及土地上厂房转租给甲方，由甲方向原土地出租者租赁土地和享有3.75亩土地上厂房出租权。该面积具体以双方确认的图纸中的B厂房自东向西的5亩土地中直上划断3.75亩为准。二、甲方取得租赁权后，可将3.75亩土地（含厂房）返租给乙方，租期从2009年3月1日计算，暂定时间为5年租期。由乙方每年向甲方支付厂房租金180000元，租金按月支付，每月租金为15000元，当月租金由乙方在次月10日前向甲方支付……”。上述两份协议签订后范锐丰即向申友元提供借款人民币70万元，申友元每月向范锐丰支付租金1.5万元至2011年10月，申友元称范锐丰不同意返还3.75亩土地及厂房也不同意按市场价格购买，故不再支付租金。为此范锐丰诉至原审法院，要求解除双方签订的租赁协议，判令申友元支付2011年10月至2012年3月的租金及逾期利息，同时要求申友元承担诉讼费用。2012年6月13日，原审法院作出（2012）中二法东民一初字第270号民事判决，认定申友元、范锐丰双方签订的《协议》无效，并驳回了范锐丰的全部诉讼请求。2012年5月16日，申友元、案外人王正平作为甲方与作为乙方的案外人倪映兵及作为丙方的范锐丰在广东广诚信律师事务所的见证下签订《协议书》，约定：“甲乙丙三方就甲方申友元、王正平转租甲、乙双方与东罟步村民委员会（以下简称村委会）于2008年9月8日签订的租赁临时工业用地使用权及该地上建筑物产权转让给丙方之事宜，经三方充分协商一致，达成以下协议，以供三方共同遵守。一、甲、乙、丙三方共同确认以下事项：1.甲、乙双方于2008年9月8日与村委会签订了《土地租赁合同书》，租赁东罟步村位于东吉路边东南面的田地作为临时工业用地，租赁期限17年，从2009年1月1日起至2025年12月31日止，租赁面积为15亩（其中申友元占5亩、倪映兵占7.5亩、王正平占2.5亩）。2.2009年，甲、乙双方在上述租赁地上建了A、B两幢厂房。A幢厂房建筑面积为2675平方米。产权归乙方所有；B幢厂房建筑面积为2376平方米，产权为申友元占67%、甲方王正平占33%，由二人共同共有。3.2009年2月20日甲方申友元将其自己占有的上述5亩土地使用权中的3.75亩转租给丙方和将B幢厂房产权的50%转让给丙方。4.甲方王正平于2012年5月1日将其自己占有的上述2.5亩土地使用权转租给丙方及将B幢厂房产权的33%转让给丙方。5.甲方申友元于2012年5月1日将其自己占有的剩余1.25亩土地使用权转租给乙方，并将其对B幢厂房拥有的17%的产权转让给乙方。二、上述土地使用权转租及该地上建筑物产权转让后，由乙方占总土地使用权（15亩）的58.33%（即8.75亩），丙方占总土地使用权（15亩）的41.67%（即6.25亩）；A幢厂房的产权由乙方占20%，丙方占80%；B幢厂房的产权由乙方占17%，丙方占83%。三、经甲、乙、丙三方协商，并经村委会同意土地转租后，同意甲方申友元、王正平于2012年4月30日自愿退出与村委会于2008年9月8日签订的《土地租赁合同书》中所确认的土地租赁的相关事务及权利、义务关系。并确认甲方申友元、王正平于2012年5月1日起与该土地租赁事宜无任何关系，甲、乙、丙三方一致确认A、B幢厂房的建筑产权与甲方无任何关系。四、乙方和丙方于2012年5月1日起继续承担由甲、乙双方与村委会签订的《土地租赁合同书》中所确认的土地租赁的相关事务及权利、义务关系，乙、丙双方与村委会重新签订《土地租赁合同书》，该土地租赁合同书只变更承租人姓名和签订合同的时间，其他内容不变。重新签订土地合同书之日起，村委会与其他人之前签订的关于本协议所涉及的土地使用权协议全部作废。……”。该协议下方显示甲方有申友元、王正平的签名及捺印，乙方有倪映兵的签名及捺印，丙方有范锐丰的签名及捺印，见证单位处显示有中山市东凤镇东罟步村民委员会的盖章。同日范锐丰向王正平支付55万元转让款。2014年1月2日，申友元以（2012）中二法东民一初字第270号民事判决中已认定申友元与范锐丰签订的《协议》为无效合同，且《协议》中关于借款期限届满，范锐丰不愿意收回借款选择不退还土地及厂房，则范锐丰继续使用该土地及取得土地所有权，申友元不再偿还借款给范锐丰的条款属流质条款，应属无效约定为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：一、范锐丰立即向申友元返还占用的位于中山市东凤镇东罟步村东吉路南面3.75亩土地及地上厂房；二、范锐丰承担本案诉讼费用。原审法院另查明：经原审法院向中山市东凤镇东罟步村民委员会核实，2012年5月16日该村委会与倪映兵、范锐丰签订《土地租赁合同书》，将位于东吉路边东南面田租给倪映兵、范锐丰作为临时工业用地使用，总面积约15亩（其中倪映兵占8.75亩、范锐丰占6.25亩）。原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，申友元要求范锐丰立即返还占用的位于中山市东凤镇东罟步村东吉路南面3.75亩土地及地上厂房，而申友元、范锐丰及倪映兵、王正平于2012年5月16日签订的《协议书》中申友元已确认退出该幅土地的租赁关系并确认该幅土地上的两幢厂房的建筑产权与申友元无关，同时中山市东罟步村民委员会已于当日将该幅土地租赁给范锐丰与倪映兵，因此申友元既非该幅土地的所有权人也非该幅土地的使用权人，又明确表示该幅土地上两幢厂房的产权与其无关，即表明申友元已非该幅土地及地上建筑物的权利人，故申友元要求范锐丰向其返还财产，没有事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决：驳回申友元的全部诉讼请求。案件受理费11800元，由申友元负担。宣判后，上诉人申友元不服原审判决，向本院提起上诉称：一、申友元与范锐丰之间的土地转租及厂房转让约定是无效的。申友元、王正平、倪映兵与范锐丰于2012年5月16日签订的《协议书》以上述法律关系为基础，因此该《协议书》也是无效的。由于范锐丰在原审答辩称其将向申友元追偿70万元借款，故范锐丰取得涉案土地及厂房属无偿转让，与客观事实不符。二、申友元在《协议书》中确认退出涉案土地租赁并确认土地上两幢厂房产权与其无效的所依据的前提是无效的，故申友元依据该前提所作出的确认内容也无效。且民事行为不可能经过《协议书》的约定而转化为有效。另，各方在签订《协议书》时并未预料到申友元与范锐丰之间的土地转租及厂房转让约定随后会被法院判决认定为无效。三、村委会于2012年5月16日与范锐丰、倪映兵签订的《土地租赁合同书》是对申友元、王正平转租涉案土地、转让涉案厂房给倪映兵、范锐丰的确认。由于申友元与范锐丰之间的土地转租及厂房转让约定无效，申友元就仍享有涉案土地使用权及地上厂房所有权，而不会因村委会与范锐丰、倪映兵签订的《土地租赁合同书》而发生改变。四、若按原审判决，范锐丰无偿从申友元处取得涉案土地使用权及地上厂房所有权，违背双方当事人意思自治及案件基本事实。综上，请求二审法院判令：一、撤销原审判决；二、范锐丰立即向申友元返还占用的位于中山市东凤镇东罟步村东吉路南面3.75亩土地及地上厂房；三、本案一、二审诉讼费用由范锐丰承担。被上诉人范锐丰二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。2012年5月16日，申友元、案外人王正平、倪映兵及范锐丰在律师及中山市东凤镇东罟步村民委员会的见证下签订《协议书》。该《协议书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。申友元、王正平在《协议书》中明确表示，二人于2012年4月30日自愿退出与涉案土地租赁的相关事务及权利、义务关系，自2012年5月1日起与二人该土地租赁事宜无任何关系，A、B幢厂房的建筑产权与申友元、王正平无任何关系。中山市东凤镇东罟步村民委员会亦于同日与倪映兵、范锐丰签订《土地租赁合同书》，将涉案3.75亩土地出租给范锐丰。本院认为，由于申友元与中山市东凤镇东罟步村民委员之间的租赁关系已于2012年解除，现申友元已并非涉案3.75亩土地的承租人，其无权要求范锐丰返还涉案土地；由于申友元已于《协议书》中作出明确的厂房让予意思表示，并在《协议书》中确认涉案厂房产权与其无关，现申友元已并非涉案厂房的所有权人，其亦无权要求范锐丰返还涉案厂房。故原审法院对申友元要求范锐丰返还土地及厂房的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人申友元的上诉理据均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元（上诉人申友元已预交），由上诉人申友元负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲代理审判员 张群立代理审判员 赖晓筠二〇一五年五月十九日书 记 员 黄锦洋 来源：百度搜索“”