（2015）金民三（民）初字第93号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2017-01-18
案件名称
张卫红与宋艳华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市金山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张卫红,宋艳华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第93号原告张卫红，女，1964年11月5日生，汉族，住上海市卢湾区。委托代理人徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。委托代理人朱惠珍，上海金亭律师事务所律师。被告宋艳华，女，1973年8月26日生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。原告张卫红诉被告宋艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱惠珍到庭参加诉讼，被告宋艳华经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月14日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告向原告租赁金山区北随塘河路XXX号房屋。根据协议第五条、第六条第一款的约定，被告应于2014年6月30日支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金1万元。根据协议第七条及第十三条第三款的约定，租赁期间，被告承担房屋的物业管理费、水费及电费，若被告拖欠一个月物业管理费、水费及电费，则协议终止。被告房租至今未付，物业公司多次向原告催收物业管理费。故，2014年9月3日，原告委托律师分别向被告暂住地及经营地发函通知，寄往暂住地的信函遭退信，寄往经营地的信函未收到答复。原告遂涉讼，请求法院判令：1、原、被告于2012年6月14日签订的房屋租赁协议于2014年9月10日终止，并立即将租赁房屋返还原告；2、被告支付原告房屋租金人民币3890元，物业管理费641元，违约金1667元；3、被告支付房屋占用费，自2014年9月11日起至实际搬离日止，按每日59.9元计算；4、本案诉讼费由被告承担。被告未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利和质证权利。经审理查明，原告系上海市金山区石化北随塘河路XXX号房屋所有权人。2012年6月14日，原告与被告签订《房屋租赁协议》约定，原告将坐落于北随塘河路XXX号建筑面积98.63㎡商品房出租给被告；租期七年，自2012年7月15日起至2019年7月14日止；第一年租金贰万元，第二、第三年租金每年贰万元，第四、第五年租金每年贰万贰仟元，第六、第七年租金每年贰万肆仟元；被告每半年缴纳一次租金，首次租金应于签订协议之时缴纳，即2012年6月14日租金为人民币柒仟伍佰元，之后被告支付租金方式如下：每半年支付壹次房租应提前半个月，最后租金在2018年6月25日前付清；租赁期内，房屋的物业管理费、水电费、煤气费等由被告承担；有下列情形之一的，协议终止：……3、一方拖欠物业管理费及水、电费用壹个月；任何一方违反本协议条款的，另一方有权终止协议，并有权追究违约责任，违约金为本协议的一个月的租赁费。另外，被告于《房屋租赁协议》落款处签署“地址：海上明珠园50号901”。嗣后，原告将房屋交付被告使用。嗣后，被告未按期支付租金，原告于2014年9月3日委托上海金亭律师事务所向被告经营地(上海市金山区北随塘河路XXX号)及暂住地(上海市金山区隆安东路186弄海上明珠园50号901室)分别发律师函，限期被告于律师函发出之日起7日内支付2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金壹万元、物业管理费、水费及电费；逾期未付或未予答复的，将解除《房屋租赁协议》、收回房产，《律师函》即为解除房屋租赁协议的通知，解除日为通知送达日。两封律师函均遭退回，寄往暂住地律师函退回理由为“原址查无此人”，寄往经营地律师函退回理由为“逾期退回”。原告遂涉讼。庭审中，原告提供一张上海山石物业管理有限公司开具的收据，载明2014年8月29日随塘河路XXX号张卫红现金交款592元，收款事由为“2014年5月～８月”。以上事实由原告提供的原、被告身份信息、《房屋租赁协议》、《上海市房地产权证》、律师函、收据、信件改退批条及庭审笔录等加以证明。本院认为，《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，双方均应当按照协议约定行使权利、履行义务。原告将房屋交付被告使用后，被告未支付2014年7月1日至2014年12月31日半年的租金壹万元；2014年9月3日，原告委托上海金亭律师事务所向被告发送律师函催讨租金，仍未果，被告属违约。现原告请求被告支付2014年7月1日至2014年9月10日期间的租金，应予支持，按年租金贰万元计算为3890元。根据协议约定，原告有权解除《房屋租赁协议》并向被告主张一个月房租的违约金。至于物业管理费，原告虽向法庭提供一张由上海山石物业管理有限公司开具的收据，但未能说明该收据所指款项即为物业管理费，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张卫红与被告宋艳华签订的《房屋租赁协议》于2014年9月10日解除，被告于本判决生效之日起十日内将租赁的上海市金山区北随塘河路XXX号房屋返还原告；二、被告于本判决生效之日起10日内支付原告2014年7月1日至2014年9月10日期间的租金3890元，并支付2014年9月11日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋占有使用费(以年租金20000元为标准)；三、被告于本判决生效之日起10日内支付原告一个月租金的违约金1667元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、公告费690元，共计740元，由被告承担,自本判决生效之日七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 奚利强代理审判员 钱 静人民陪审员 王淳婕二〇一五年五月十九日书 记 员 朱 飞附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自