（2015）丹民初字第1227号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-11-18
案件名称
苏州工业园区建屋物业发展有限公司丹阳分公司与曹国连物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
丹阳市人民法院
所属地区
丹阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民初字第1227号原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司丹阳分公司，地址：丹阳市缇香花园一期15幢201室。法定代表人徐平，经理。委托代理人眭锁成、张国平，系公司职员。委托代理人丁汪，江苏江成律师事务所律师。被告曹国连。本院于2015年3月19日立案受理原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司丹阳分公司（以下简称建屋物业丹阳分公司）与被告曹国连物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员熊英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建屋物业丹阳分公司的委托代理人张国平、眭锁成，被告曹国连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建屋物业丹阳分公司诉称：被告曹国连需缴纳从2011年1月8日至2014年12月31日的物业费，经原告多次催要未果。为此，请求法院判决被告给付物业费2352.7元、滞纳金746.9元及本案诉讼费用。被告曹国连辩称：被告于2006年购买缇香花园12幢504室住宅，与原告签订了业主临时公约、前期物业管理服务协议等文件，并在入住后按约定缴纳物业服务费。2009年，12幢404室业主在装修过程中擅自加装防盗窗并凸出外立面，给被告的居住安全带来隐患，被告向原告投诉，但原告一直未尽到管理责任。2011年，12幢404室业主在原防盗窗未整改的情况下，公然在阳台上搭建阳光房，在其施工过程中，被告再次向原告投诉，要求加强装修管理并及时制止，原告承诺解决，但该违章建筑依旧完工。根据相关规定，违法搭建建筑物、构筑物，并擅自占用公共部分均为违法、违规行为，本案中，对于404室业主的违法搭建行为，原告没有及时发现，且在被告向其投诉后未能采取有效措施及时制止，也未能及时上报行政主管部门。依据业主临时公约，业主有权要求对已经形成或可能妨碍、危害他人利益、安全或有碍外观统一、市容观赡的房屋建筑及附属设施设备的其他维修责任人承担维修养护改正责任，对方不维修养护改正或不予配合的，可要求管理者强制维修养护改正，并按规定分摊费用。本案中404业主的违章建筑已严重危害被告的利益，并拒不承担改正义务，被告多次要求原告强制改正，其均未履行，违反了合同约定，故被告暂缓缴纳物业费，待原告履行职责及承诺后再行支付物业服务费。经审理查明：被告曹国连是丹阳市缇香花园12幢504室住宅的业主，该房屋建筑面积为89.56平方米。2006年11月29日，丹阳市德欣房地产有限公司及原、被告三方签订缇香花园前期物业管理服务协议，约定原告为缇香花园小区业主提供物业管理服务，住宅的前期物业管理费为0.55元／月／平方米，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。双方并对委托管理事项、物业管理期限、收费方法、方式及双方的权利义务、服务事项等相关事宜在上述合同中作了约定。原告于2015年3月19日向本院起诉，要求被告支付物业服务费及滞纳金。另查明，被告楼下住户即缇香花园12幢404室业主于2009年安装防盗窗，并于2011年搭建了阳光房，原告将该情况报告城管，但至今未解决。以上事实，有企业法人营业执照、物业服务协议、业主临时公约、催缴物业费通知单、照片及当事人在庭审中的陈述等证据所证实。本院认为：物业管理服务协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约履行。原告按约为缇香花园小区提供了物业管理服务，被告应当根据约定交纳物业服务费。被告辩称对于楼下住户的违约、违章行为，原告作为管理者未尽到管理责任，严重危害了被告的合法权益，故暂不同意支付物业服务费，因原告已履行主要合同义务，对于本案所涉的违法搭建行为，原告也进行了制止并报告有关主管部门，在合同履行中虽有未尽责之处，但并无重大瑕疵，原告的抗辩理由不能成立。同时，因被告并非无故不交纳服务费，故对于原告主张的滞纳金本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞第六条的规定，判决如下：被告曹国连于本判决生效后十日内给付原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司丹阳分公司物业管理服务费2352.7元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（帐号：11×××61；开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处）。代理审判员 熊英二〇一五年五月十九日书 记 员 王琳附：本判决适用的法律条款：《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自