（2014）相渭民初字第00328号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-03-08
案件名称
苏州新华通印花有限公司与陈卫新、苏州乐琦凯纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州新华通印花有限公司,陈卫新,苏州乐琦凯纺织有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2014）相渭民初字第00328号原告苏州新华通印花有限公司，住所地苏州市相城区北桥镇灵峰村。法定代表人安书平，总经理。委托代理人费莉萍、朱魏，江苏颐华律师事务所律师。被告陈卫新（曾用名陈卫星）。被告苏州乐琦凯纺织有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道锦峰工业园。法定代表人陈卫新，总经理。原告苏州新华通印花有限公司与被告陈卫新、苏州乐琦凯纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法先由审判员干文建独任审判，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告苏州新华通印花有限公司的委托代理人费莉萍、张奕到庭参加诉讼。被告陈卫新、苏州乐琦凯纺织有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后本案依法组成合议庭，由审判员干文建担任审判长并主审，人民陪审员钱惠良、吴进兴参加评议，于2014年11月24日再次公开开庭进行了审理。原告苏州新华通印花有限公司变更委托代理人张奕为朱魏到庭参加诉讼。被告陈卫新、苏州乐琦凯纺织有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院再次缺席审理。本案现已审理终结。原告苏州新华通印花有限公司诉称，原、被告订立《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于北桥街道灵峰村工业园的房屋面积7000平方米，双方约定了租金支付方式、违约责任等。后原告按约向被告交付了房屋，然被告自2013年9月开始长期拖欠租金，经原告多次催讨，被告截至2014年5月26日仍结欠原告租金达119641元，根据合同约定，原告有权解除合同、收回出租房屋。现请求法院判令：1、解除原、被告双方的房屋租赁合同关系；2、两被告立即返还原告租赁房屋；3、两被告支付原告拖欠的房屋租金119641元、滞纳金2295元，合计人民币121936元（房屋租金、滞纳金暂计算至2014年5月26日，要求计算至实际返还租赁房屋之日）；4、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告对第3项请求予以变更，原主张拖欠租金119641元，被告实际于2014年5月23日支付租金30000元，故尚欠89641元。在原告起诉后，被告于2014年6月13日再支付租金50000元，实欠39641元，请求变更为要求两被告支付截止2014年5月26日拖欠的房屋租金39641元（已扣除6月13日支付的50000元），2014年5月27日至合同解除之日按每平方米每月11.50元及租赁总面积3204平方米计算，自合同解除之日至实际返还租赁物之日按上述租金标准支付房屋占有使用费。滞纳金按拖欠租金每日万分之三，自2014年3月13日起计算至实际支付之日止（对已经交纳的第一年下半年尚余租金30000元和第二年上半年租金50000元不再主张逾期交纳滞纳金），对解除合同之后的房屋使用费也不主张滞纳金。被告陈卫新未应诉答辩。被告苏州乐琦凯纺织有限公司未应诉答辩。经审理查明，2013年3月13日，原告苏州新华通印花有限公司为出租方简称甲方，被告陈卫新为承租方简称乙方，双方签订《房租赁合同》一份，约定甲方将登记在其名下坐落于苏州市相城区北桥灵峰工业园的厂房或仓库租赁于乙方使用，租赁面积经双方确认为7000平方米，租赁用途为厂房，租赁期限3年，自2013年3月13日起至2016年3月12日止，租赁保证金为人民币100000元，租金第1年至第3年为每月每平方米人民币11.5元，年租金960000元，租金支付方式为先付后用，每半年支付一次，乙方逾期支付租金的应向甲方支付滞纳金，金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之三。双方还明确在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起10日内，乙方未支付的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方有权解除本合同。本合同经双方签字盖章并收到乙方支付首期租赁保证金款项后生效。在《房租赁合同》的落款处，甲方加盖公章，乙方本人签名。合同订立后，原告收到租赁保证金100000元，被告陈卫新向原告支付了第一年上半年的租金计480000元，原告即向被告陈卫新交付出租房屋。2013年4月10日，被告陈卫新和案外人姜庆霞作为股东向工商部门申请获准设立被告苏州乐琦凯纺织有限公司，被告陈卫新担任该公司法定代表人，公司注册地相城区北桥街道锦峰工业园，住所产权为租赁使用权，使用截止日期2016年3月12日。原告认可对2013年9月13日应支付的第一年下半年租金480000元，被告苏州乐琦凯纺织有限公司分12次已付清，最后1次支付时间为2014年5月23日支付30000元。2014年3月13日，即租赁第二年开始日，原告与两被告经协商变更了租赁合同中的租赁房屋面积，原告收回部分房屋后实际出租房屋面积为3204平方米，具体包括厂区内北面房屋的单层厂房加附属房屋合计2700平方米，南面房屋的宿舍楼2楼一半面积、3楼一半面积和一楼部分面积合计504平方米，双方未签订补充协议，但房屋均用于被告苏州乐琦凯纺织有限公司的生产经营。变更租赁面积后的年租金按3204平方米乘以11.50元乘以12个月计算为442152元，每月租金为36846元。按合同约定的租金支付时间，对2014年3月13日应支付的上半年租金221076元，原告认可被告苏州乐琦凯纺织有限公司于2014年6月13日支付50000元，原告计算从2014年3月13日至2014年5月26日即原告起诉时，共计74天，按年租金442152元折算每日租金为1211.375元，故74天的租金为89641元，扣除2014年6月13日支付租金50000元，尚欠39641元。经催讨无效，故诉至本院，要求与两被告解除租赁合同、两被告返还出租的房屋、支付计算至合同解除之日所拖欠的租金、支付合同解除后至返还房屋之日的使用费以及承担逾期支付租金的滞纳金。以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、常住人口信息、企业登记资料、房屋所有权证、国有土地使用证、《房租赁合同》、现场图片、房租支付清单和原告的当庭陈述证实，本院予以确认。第二次庭审中，原告认可2014年6月原告装修时从被告苏州乐琦凯纺织有限公司拿取部分材料作价13871.50元，2014年7月3日被告苏州乐琦凯纺织有限公司向原告法定代表人安书平的丈夫洪富智支付55769.50元，合计69641元，应中被告结欠的租金中扣除。原告表示其起诉之日2014年5月26日为原告要求解除合同之日，租金也计算到那一天，之后的要求支付占有使用费，但如果法院认为原告起诉之日并非合同解除之日，那么租金计算到法院认定的解除之日即判决之日，滞纳金也按该租金数额及合同约定的标准计算。对被告交纳的租赁保证金，原告表示因涉及水电费和其他相关费用的结算，故不同意在本案中扣除。第二次庭审中，原告补充提供以下证据：1、照片6张，证明被告苏州乐琦凯纺织有限公司目前仍然占用原告出租的房屋。2、2014年7月10日，由苏州吴中经济开发区鸿鑫服饰加工整理部出具的情况说明1份、交通银行交易明细查询信息列表4页，证明2013年9月至2014年12月期间，苏州吴中经济开发区鸿鑫服饰加工整理部受原告委托收取被告苏州乐琦凯纺织有限公司支付房屋租金共计450000元。3、2014年7月10日由吴中经济开发区浩鸿服饰加工部出具的情况说明1份、交通银行交易明细查询信息列表1份，证明吴中经济开发区浩鸿服饰加工部受原告委托收取被告苏州乐琦凯纺织有限公司于2014年5月23日支付的房屋租金30000元。原告表示以上租金合计480000元即第一年下半年的租金。审理中，本院对原告出租的房屋进行了现场查看，并向被告苏州乐琦凯纺织有限公司的股东姜庆霞作了调查，其陈述与被告陈卫新系合作关系，房屋租赁合同由陈卫新签订，实际用于经营苏州乐琦凯纺织有限公司，原租赁面积7000平方米，一年后减少一半多租赁面积，其中厂区北面单层厂房和二层办公房约2700平方米，南面三层楼房屋，一楼租用部分房屋，用作食堂，二楼和三楼租用部分房屋，用作宿舍，约500平方米，合计3200多平方米，目前公司处于半经营、半停产状态。本案审理期间，两被告未向本院提供反驳原告主张的证据。本院认为，原告苏州新华通印花有限公司与被告陈卫新签订的《房租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。同时，根据原告提供的企业登记资料和本院现场调查情况，可以确认上述《房租赁合同》中约定的租赁物实际用于经营此后设立的被告苏州乐琦凯纺织有限公司，被告陈卫新系该公司的股东和法定代表人，原告在庭审中也认可除订立合同时的第一期租金由被告陈卫新支付外，其余租金均由被告苏州乐琦凯纺织有限公司支付，故应认定被告苏州乐琦凯纺织有限公司为《房租赁合同》中租赁物的实际使用人，被告陈卫新仅为开办公司的发起人及股东，租赁合同的权利义务应由被告苏州乐琦凯纺织有限公司承受。根据合同约定，租金支付方式为“先付后用，每半年支付一次”，即使用人应于2013年9月13日前支付第一年下半年的租金，于2014年3月13日前支付第二年上半年的租金。对第一年下半年的租金，原告认可被告苏州乐琦凯纺织有限公司分12笔已付清，最后一笔为原告起诉时漏计的2014年5月23日支付的30000元，原告同时提供了委托收款单位苏州吴中经济开发区鸿鑫服饰加工整理部和吴中经济开发区浩鸿服饰加工部出具的情况说明、对应时间的交通银行交易明细查询信息列表予以证明，本院予以确认。原告同时认可第二年原告与被告苏州乐琦凯纺织有限公司经口头协商变更租赁面积为3204平方米，但租金价格和支付方式不变，即被告苏州乐琦凯纺织有限公司应于2014年3月13日前支付第二年上半年的租金221076元（3204＊11.5＊6），于2014年9月13日前支付第二年下半年的租金221076元，但被告苏州乐琦凯纺织有限公司仅于2014年6月13日支付50000元，于2014年6月在原告装修时以材料作价13871.50元，于2014年7月3日支付原告法定代表人安书平的丈夫洪富智支付55769.50元，合计119641元，其余租金逾期未支付。对原告的上述主张，被告苏州乐琦凯纺织有限公司未提供相反证据反驳，且原告变更租赁房屋面积的主张与本院对被告苏州乐琦凯纺织有限公司的另一股东姜庆霞的调查相吻合，本院也予确认。鉴于被告苏州乐琦凯纺织有限公司未按合同约定支付租金构成违约，原告据此请求解除租赁合同，本院依法予以支持。因租赁合同中并未约定解除条件，仅约定承租人欠交租金超过一个月的，出租方有权解除合同，合同履行中，原告作为出租方也未举证证明因被告拖欠租金书面通知解除租赁合同，故原告与被告陈卫新签订的《房租赁合同》应自本院判决之时解除。同时，被告苏州乐琦凯纺织有限公司应将其实际使用的房屋返还原告，支付原告解除租赁合同前尚欠的租金和解除租赁合同后至返还租赁房屋前比照租金计算的使用费，还应依法承担违约责任，即向原告支付逾期支付租金的滞纳金。经计算，自2014年3月13日至本院判决之日2015年5月19日为14个月加7天的租金为524441.4元（3204＊11.5＊14＋3204＊11.5／30＊7），扣除原告认可的被告苏州乐琦凯纺织有限公司于2014年6月13日支付50000元、以材料作价抵付13871.50元和于2014年7月3日支付55769.50元，合计119641元，尚应支付404800.4元。对于滞纳金，根据合同约定，金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之三，因未超出人民银行同期贷款基准利率的4倍，本院可予支持，其中第二年上半年尚欠租金101435元自2014年3月13日起算，第二年下半年尚欠租金221076元自2014年9月13日起算，第三年上半年尚欠租金82289.4元自2015年3月13日起算，依原告请求计算至实际支付之日止。对被告交纳的租房保证金因涉及其他相关费用的结算，本案中不予理涉。综上，两被告经本院传票传唤后未到庭，视为自动放弃抗辩权利，法律后果自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏州新华通印花有限公司与被告陈卫新于2013年3月13日签订的《房租赁合同》。二、被告苏州乐琦凯纺织有限公司从实际使用的原告苏州新华通印花有限公司的北面一层厂房、二层办公房和南面三层房屋中一楼、二楼、三楼各使用部分迁出，并将上述房屋腾空后返还原告苏州新华通印花有限公司。三、被告苏州乐琦凯纺织有限公司尚应支付原告苏州新华通印花有限公司自2014年3月13日起至2015年5月19日止的租金人民币404800.4元，并按月租金人民币36846元计算自2015年5月20日起至实际返还房屋之日止的使用费。四、被告苏州乐琦凯纺织有限公司应按欠交租金人民币404800.4元和每日万分之三的标准向原告苏州新华通印花有限公司偿付滞纳金（其中101435元自2014年3月13日起算，221076元自2014年9月13日起算，82289.4元自2015年3月13日起算，均计算至实际支付之日止）。上述二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行（对三、四项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。五、驳回原告苏州新华通印花有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币13400元，财产保全费1270元，合计人民币14670元，由被告苏州乐琦凯纺织有限公司负担（此款原告已预交，本院不再退还，被告苏州乐琦凯纺织有限公司在履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审 判 长 干文建人民陪审员 钱惠良人民陪审员 吴进兴二〇一五年五月十九日书 记 员 颜 涛 搜索“”