（2015）太民一初字第00110号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-12-02
案件名称
金睢与锦州市天成房屋开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书
法院
锦州市太和区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2015）太民一初字第00110号原告金睢，女，1967年4月17日生，汉族，无业，住锦州市古塔区。委托代理人胡伟华，系锦州市古塔区保安法律服务所法律工作者。被告锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地锦州市太和区。法定代表人陈爽，系该公司经理。委托代理人崔晓东，系该公司法律顾问。委托代理人穆海成，系辽宁永字律师事务所律师。原告金睢诉被告锦州市天成房屋开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一案于2015年1月12日诉至本院，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金睢及其委托代理人胡伟华、被告锦州市天成房屋开发有限责任公司的委托代理人崔晓东、穆海成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月5日原告与被告公司签订了委托建房协议书，该房屋地址位于太和区太和里、和乐里，拆迁征地范围内。该委托建房协议房屋是土地动迁占用置换商品房屋性质，协议房屋面积为98平方米，置换价格为233240元。于被告公司签订合同时口头约定两年后交房，但建房协议已签订四年多时间仍不见被告开发公司给原告交房入住。被告开发公司安排原告入住的土地置换房屋的37号楼盘现在连地基都没动，更谈不上能回迁入住。我们多次找被告开发公司交涉交房一事，他们也曾经承诺过多次，但是一而再，再而三违约，使原告入住该房屋没有任何希望和可能，我们已无法再信任该开发公司。原告认为被告房屋开发公司与原告签订土地换房协议已四年零三个月了，仍没有回迁的意向。而且原告持有的98平方米的回迁楼房应安置入住37号楼，但现在37号楼连地基都没动，我们的家在哪里。现原告因被告房屋开发公司连续违约，延期交房二年多，所以依据相关法律规定请求法院依法判令原被告解除所签订的委托建房协议。请求判令被告按市场价格返还房款50万元及违约金5万元合计55万元，请求判令本次诉讼费用由被告承担。被告辩称，本案不是民事合同纠纷案件，是政府不作为的行政纠纷，不适用民事诉讼法的程序解决此案，政府没有履行补偿协议约定的义务，是政府不作为而引发的纠纷。本案的协议书的性质应认定为行政补偿合同既行政合同的一种，原告以被征用人的身份进行告诉是不合法的，有权与政府签订补偿合同的当事人应当是本集体经济组织，而非农民本身，通俗的讲应该是政府和村委会签订补偿合同，而本案中政府与农民直接签订补偿合同是不符合法律规定的，更何况本案原告并非是集体组织成员，在土地被征用之前，原告不是土地的使用权人，更不具备补偿请求权的资格，无权与政府签订协议。被告主体不适格，被告天成公司不是行政主体，而是民事企业法人，没有行政权力征用土地，也没有向被征用人补偿的义务，即使天成公司在协议上签字盖章也是无效的法律行为；原告用土地置换房屋，虽然从行政法上没有不妥，但是在民法上就违反了集体土地使用权人不得将土地作为交换条件去换房屋的规定，通俗的讲农民拿宅基地、承包田和开发公司换房子是法律禁止的行为。本案协议书是行政补偿合同，原告之所以起诉天成公司，是将其视为政府的代替人，替政府履行补偿义务，这种做法是不符合法律规定的，天成公司未顺利取得商业用地使用权，所以天成公司不构成履行补偿义务的义务人，因此天成公司不负责任何责任。综上所述，请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年，锦州市太和区政府征用新民乡孙家湾村土地，部分农民以农地置换房屋，本案原告金睢并非孙家湾村村民，而是承接孙家湾村民以土地承包权补偿换取房屋安置。2010年7月5日原告金睢与开发公司签订委托建房协议书，协议甲方为锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部、锦州市天成房屋开发有限责任公司，乙方为金睢，协议中约定回迁户型为98平方米，单价2380元／平方米，合计233240元。协议签订以后，经被告同意，原告将购房款233240元交给孙家湾村民贾玉萍，直至2012年，农地置换楼房的住户仍没能如期回迁入户，2012年8月15日，锦州市太和区国有土地上房屋征收办公室与锦州市天成房屋开发有限责任公司联合出具承诺书：“锦州市天成房屋开发有限责任公司向新民乡孙家湾村11组的土地置换房屋的村民承诺保证月底前开工。本工程在2013年年底竣工。锦州市太和区国有土地上房屋征收办公室负责监督落实。”2012年8月23日，天成开发公司出具承诺书，载明：“原计划30#、37#楼如果在2013年年底不能按时回迁，公司用现在在建的8#、13#、29#楼做为安置房源，供该部分住户（指孙家湾村11组征收农地置换楼房的户主）回迁。”2012年9月13日，太和区国有土地上房屋征收办公室出具“关于孙家湾村11组村民所反映的以地换房和产权调换回迁问题的答复意见”，载明回迁安置房源为拆迁红线范围内的29号楼和30号楼，具体回迁时间为2013年12月31日以前，如果2013年年底29号楼和30号楼不能如期回迁，那么以当时具备回迁条件的现房给予回迁安置。2012年10月23日太和区国有土地上房屋征收办公室、太和区新民乡人民政府、天成开发公司联合出具答复意见，第三条标明“如2014年6月底还不能安置，开发商应向住户支付双倍租金，或以房屋所签面积的市场价格一次性退还现款（楼房已基本具备回迁条件除外）。”截止目前，被告天成开发公司虽在太和区太和里、和乐里拆迁征地范围内建有十几栋楼房，但没有原告的房源，因而原告依据2012年10月23日太和区国有土地上房屋征收办公室、太和区新民乡人民政府、天成开发公司联合出具答复意见第三条载明的“如2014年6月底还不能安置，开发商应向住户支付双倍租金，或以房屋所签面积的市场价格一次性退还现款（楼房已基本具备回迁条件除外）”一项条款，要求开发商按市场价格一次性返还原告房款50万元以及5万元违约金。本院所确认的上述事实，有原告提供的委托建房协议书、承诺书、答复意见、照片以及双方当事人陈述等材料载卷为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告作为委托建房协议书的甲乙双方，其法律地位平等，该委托建房协议书也是平等的主体之间设立的民事权利与义务，属于我国民法和合同法调整的范畴。对于被告认为原告主体不适格的辩解意见，虽然原告不是该集体经济组织成员，但原告在被告同意的情形下作为乙方直接与被告签订委托建房协议书，是承接原集体经济组织成员贾玉萍而取得相应的权利，遂金睢作为本案原告向被告主张权利符合法律规定，对于被告的抗辩理由本院不予支持。根据原、被告双方签订的委托建房协议以及2012年10月23日锦州市太和区国有土地上房屋征收办公室、锦州市太和区新民乡人民政府与锦州市天成房屋开发有限责任公司联合出具答复的第三点承诺，天成开发公司应承担不能如期安置的法律后果，原告要求开发公司以房屋所签面积的市场价格一次性退还现款的请求符合开发公司作出的承诺，应予支持。对于房屋的市场价格的认定，被告在庭审中自认价格为（4400、4500、4600）元／平方米，原告表示同意按4400元／平方米的价格予以计算，本院予以认可。对于原告要求违约金的请求，因按市场价格退还现款已经赔偿了原告的损失，遂对于额外要求赔偿违约金的请求不予支持。对于开发公司所称由于太和区人民政府违规征收土地导致其所建楼房被依法没收，故不应由开发公司承担责任的辩解意见，本院认为，其与第三者之间的争议不属于同一法律关系，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第五条、第七十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告锦州市天成房屋开发有限责任公司于判决生效后10日内给付原告金睢人民币431200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由被告锦州市天成房屋开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 周建东审 判 员 王金业代理审判员 才 月二〇一五年五月十九日书 记 员 ＸＸ芳 来自