（2014）浦民初字第3593号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-06-11
案件名称
原告王秀琴、韩玉哲与被告高志强房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王秀琴,韩玉哲,高志强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第六条，第八条第一款，第九十七条，第二百二十六条
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民初字第3593号原告王秀��，女，1959年1月2日生，汉族。原告韩玉哲，男，1988年5月27日出生，汉族。委托代理人李峻，江苏天晖律师事务所律师。被告高志强，男，1964年1月20日生，汉族。原告王秀琴、韩玉哲与被告高志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王秀琴、韩玉哲的委托代理人李峻、被告高志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王秀琴、韩玉哲诉称，2012年被告与吴春来就租赁座落于浦口区浦珠北路59号大华锦绣华城榴美颂花园14幢4单元107室房屋签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2012年9月26日至2015年9月25日，承租人放弃优先购买权，逾期付款超过十日的，守约方有权解除合同。2014年5月1日原房主吴春来、张朝兰与原告签订房屋买卖合同，现该房屋登记在原告名下，2014年9月23日吴春来致函被告，要求其按期支付房租。2014年10月27日原告致函被告，要求解除合同并承担违约责任，但被告均未答复。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求：1、判令解除吴春来与高志强签订的房屋租赁合同；判令被告高志强立即腾空座落于浦口区浦珠北路59号大华锦绣华城榴美颂花园14幢4单元107室房屋，自2014年9月26日起至腾空日止按年租金24000元的标准支付房屋租金；2、判令被告支付2000元赔偿金；3、诉讼费用由被告承担。被告高志强辩称，我与吴春来签订了房屋租赁合同，租期为三年。合同约定从2012年9月26日起计算租期，实际是从2014年9月才开始租赁使用，之前一直由别人使用，事后续约三年，并约定房租���年递增10%。我花了十几万元将房屋装修，吴春来在我不知情的情况下将房屋卖给原告。原告想与我终止合同，但不同意赔偿装修损失。经审理查明，被告高志强（合同乙方）与吴春来（合同甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定吴春来将位于南京市浦口区大华锦绣华城榴美颂14幢107室房屋出租给高志强，租赁期限自2012年9月26日至2015年9月25日，租金为2000元／月，每12个月支付一次，首期租金与保证金在合同签订时支付，以后每期租金应于到期前半个月支付；租房保证金2000元，在合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后三日内退还；租赁期内，乙方如需对房屋进行装修或增加附属设施，必须事先征得甲方书面同意，且乙方不得改变房屋结构，租赁期满后，房屋由乙方增设的附属设施乙方自行拆除带走，并将房屋恢复原样；���赁期内如一方要求提前解约必须提前一个月通知对方，并征得对方同意，未经对方同意，擅自单方终止合同的应向对方支付一个月租金作为违约金，并赔偿损失；承租人承诺放弃对承租房屋的优先购买权；合同约定逾期付款的，每逾期一日，按月租金的5%支付违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为赔偿。还约定在承租期内，前两年租金为2000元／月，2015年9月25日后每三年递增10%。另查明，2014年5月1日，吴春来与原告王秀琴签订《房地产买卖中介合同》，由原告王秀琴购买南京市浦口区大华锦绣华城榴美颂14幢107室房产，合同补充约定，吴春来带租约出售房屋，于贷款下达吴春来账户3日内租约正式转移，至2015年9月份结束。2014年6月3日涉案房产过户至原告王秀琴与韩玉哲名下。房���过户后，原告到被告店铺中通知了被告房屋买卖事宜，并要求将房租交给原告。被告至今未缴纳2014年9月26日后的房租。上述事实有《房屋租赁协议》、《房地产买卖中介合同》、房产证、土地证等证据予以证实。本院认为，被告与涉案房屋的原产权人吴春来签订签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。被告在合同中明确放弃了有限购买权。两原告通过购买的方式合法取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”两原告在取得房屋所有权后即承继了原产权人吴春来在《房屋租赁协议》中出租人的法律地位，享有《房屋租赁协议》中出租人的权利并履行出租人的义务。被告也需依据《房屋租赁协议》的约定向原告支付房屋租金。被告在庭审中陈述《房屋租赁协议》的租赁于2016年9月25日到期与合同约定不符，本院不予认可。被告亦认可原告已经通知其将房租缴纳给原告，被告不同意缴纳房租的理由是要求将租期延至2019年9月25日，该意见不符合合同的约定及法律的规定，因此，被告无故拒交租金的行为已经构成违约。依据《房屋租赁协议》的约定，被告缴纳2014年9月26日至2015年9月25日房租的期限为2015年9月11日，逾期超过十日的，守约方可以解除合同。本案中被告至今未缴纳租金，原告依据合同约定要求解除与被告之间的《房屋租赁协议》本院予以支持。原告要求被告腾空房屋的诉请请求本院亦予以支持，但必须给被告合理的期限，本院认为30日为宜。对被告逾期未支付的房屋租金依据《房屋租赁协议》的约定应支付给原告。对原告要求被告支付2000元违约赔偿金的诉讼请求不违反合同约定及法律的规定，本院予以支持。被告辩称其在房屋租赁期间对房屋进行装潢，要求原告装修损失的意见，依据《房屋租赁协议》中的约定，租赁期满后，房屋由乙方增设的附属设施乙方自行拆除带走，并将房屋恢复原样。本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、解除原告王秀琴、韩玉哲与被告高志强之间关于南京市浦口区大华锦绣华城榴美颂14幢107室房屋的《房屋租赁协议》。被告高志强在本判决生效之日起三十日内腾空该房屋。二、被告高志强在本判决生效之日起十日���按照每月2000元的租金标准向两原告支付自2014年9月26日至腾空房屋时的逾期租金。三、被告高志强在本判决生效之日起十日内支付两原告违约赔偿金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由被告高志强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 鄢 志 文人民陪审员 张 绍 明人民陪审员 徐晓��二０一五年五月十九日书 记 员 林 苏 梦 关注微信公众号“”