（2015）仁寿民初字第1370号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-03-21
案件名称
黄胜军等与李伯仁等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
仁寿县人民法院
所属地区
仁寿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄胜军,万秀芳,李伯仁,蒋建军,蒋建英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第六条
全文
四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）仁寿民初字第1370号原告黄胜军，男，生于1976年6月21日，汉族。原告万秀芳，女，生于1983年10月8日，汉族。二原告委托代理人胡开祥，四川陵州律师事务所律师（特别授权代理）。被告李伯仁，男，生于1952年3月29日，汉族，城镇居民。被告蒋建军，男，生于1974年12月29日，汉族，农村居民。被告蒋建英，女，生于1970年7月18日，汉族，农村居民。原告黄胜军、万秀芳与被告李伯仁、蒋建军、蒋建英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨志强适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄胜军、万秀芳及其委托代理人胡开祥，被告李伯仁、蒋建军、蒋建英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2013年8月30日，被告与原告签订《购房协议》一份，协议约定被告将位于仁寿县ＸＸ镇花园小区同心茶楼对面进巷中间一幢中间梯步第七楼上梯步左边右手一套房屋出售给原告，售价为136000元。签约后，原告按约定付清了房款，并对该房进行了装修，购置了家具，开通了水电。后原告发现被告出售给原告的房屋实际上是冲楼，被告在旁边加盖了两间房，成为三室一厅一厨一卫的套房，加盖的房屋屋顶系彩钢瓦搭建，没有合法的规划及施工许可手续，没有合法的权属证书，系违章建筑，这与被告当初向原告承诺该房屋系合法建造可以办理产权大相径庭。原告得知真相后，要求被告退款，但被告拒不退还。为维护原告的合法权益，二原告诉来本院，请求：1.依法判令原、被告于2013年8月30日所签订的《购房协议》无效；2.依法判令被告返还原告购房款136000元；3.依法判令被告赔偿原告的损失19435元。庭审中，原告变更其诉讼请求：第二项返还购房款减少1300元，变更为134700元；第三项损失增加7300元，变更为26735元。被告李伯仁辩称，本案原告的诉讼主张不成立，应当依法驳回其诉讼请求。理由如下：1.原、被告双方签订的《购房协议》是平等、自愿的基础上形成，合同是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。原告亲自看房论价，且被告明确告知原告，此房一部分为彩钢瓦，一部分为预制结构；2.写合同时被告明确告知，如今后要办理产权由被告协助，原告自己支付费用；3.合同中未注明单价及面积，ＸＸ的同面积同地段的现浇房不可能这么便宜；4.该房屋有50多个平方可以办理产权。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告蒋建军提供书面意见答辩称，本案原告的诉讼主张不成立，应当依法判决驳回其诉讼请求。理由如下：首先，原告起诉纯属无理取闹，出尔反尔的表现。双方在2013年8月30日签订《购房协议》之前，被告带领原告去现场看房论价，且明确告知二原告该房屋一半属预制结构，另一半属彩钢结构。二原告无异议后，双方于2013年8月30日自愿签订《购房协议》。在签订协议时，被告告知原告，此房屋价格便宜的原因是其中一半为彩钢瓦结构。综上，二原告对该套房屋的结构形式是明知的，双方的买卖行为是合法有效的；其次，双方在《购房协议》中第五条明确载明：“……如今后需办产权由甲方协助，乙方自己付费用。”被告将该套房屋出售并交付给二原告已长达一年半之久，二原告曾经在2013年9月20日与被告一起对该房屋顶面进行了查看维修，二原告对该房屋的彩钢瓦结构和预制现浇结构各一半是清楚的。且二原告于2014年7月30日将该房屋以15.18万元的价格出售给肖德军、张明清夫妇，二原告从中赢利1.58万元。因该房屋位于ＸＸ镇花园小区，该地段的商品房正在办理产权手续。肖德军、张明清夫妇于2013年3月29日主动将其办理产权证的费用交给被告，并由被告转交开发商袁玉明，袁玉明目前已对该房屋涉及的产权证在房管部门备了案（肖德军、张明清夫妇的名字）；其三，该房屋修建审批手续是否通过主管部门、设计单位确认，是否属于违章建筑，是否取得合法手续，这与二原告无关，只有相关职能部门才有权行使该权利。若凡是彩钢瓦结构房屋都属违章建筑，在未办理合法手续之前不能进入市场流转，那可能位于ＸＸ镇牌坊街整个范围的建筑（包括ＸＸ法庭和ＸＸ派出所在内）均属违章建筑，因为均未办理产权。如果诉争房屋属于违章建筑，相关职能部门可能早已对该房屋进行了强制拆除。该房屋的产权证正在办理之中（52.42平方米），被告现已就该房屋（含彩钢瓦结构）缴纳了配套设施费，已属合法建筑。双方签订的《购房协议》合法有效，原告的诉讼主张于法无据；其四，二原告是具有完全民事行为能力，知道和应当知道自己位于ＸＸ镇花园小区地段的房屋市场行情，即对100平方米左右的房屋，能办产权2000元／㎡以上，不能办产权的1000元／㎡以上，该套房屋总价13.6万元明显属于后者。综上，为保护被告的合法权益，请人民法院依法驳回二原告的诉讼请求。被告蒋建英辩称，与李伯仁、蒋建军的答辩意见一致。经审理查明，二原告系夫妻关系，三被告系合伙关系。2013年8月30日，二原告与三被告签订《购房协议》一份，《协议》载明：“甲方：仁寿县ＸＸ镇松丰自强5组，李伯仁；乙方：威远县两河镇双河口1组85号，黄胜军；1.甲方自愿将位于ＸＸ镇花园小区同心茶楼对面进巷中间一幢中间梯步第七楼上梯步左边右手一套房售与黄胜军，售价136000.00元；2.付款方式：写合同付120000.00元，其余16000.00在13年底付不收贷款利息；3.水电气由乙方自理。付款后使用权归乙方所有；4.甲方出售房子保持现状，如楼面漏雨甲方保修两年；5.甲乙双方不管哪一方违约壹万元，如今后乙方需办产权由甲方协助，乙方自己付费用。甲方：李伯仁、兰海英、蒋建英，乙方：黄胜军，2013年8月30日。”《协议》签订后，原告给付了购房款134700.00元，并对该房屋进行了装修，购置了家俱，开通了水电。花去装修费8960元，水户头初装费及材料费3800元，电户头初装费1900元及工时费600元，报警器维修费100元，家具9700元，以上合计25060元。二原告于2014年8月10日将该房屋及家具以151800元转卖给肖德军、张明清夫妇，并签订了《房屋买卖合同》。肖德军、张明清夫妇于2014年12月17日以该房屋系违章建筑为由诉至本院，请求法院依法判令双方于2014年8月10日签订的《房屋买卖合同》无效，由二原告返还购房款151800元，并承担该案的诉讼费。本院于2015年2月6日作出（2015）仁寿民初字第207号民事判决书，判决肖德军、张明清与黄胜军、万秀芳签订的《房屋买卖合同》无效，黄胜军、万秀芳返还肖德军、张明清的购房款151800元，并承担承担诉讼费1675元，肖德军、张明清返还黄胜军、万秀芳的房屋及家具家电。该判决现已发生法律效力。二原告与三被告多次协商退房事宜未果。二原告诉来本院并提出如上诉讼请求。另查明，兰海英系蒋建军之妻。诉争房屋楼下位于“花园小区”三号楼三单元六层3#，设计为楼中楼，建筑面积为套内面积150.16平方米，公摊面积14.23平方米，产权面积164.39平方米。现该套房被分割为单独使用的两套房。讼争的房屋为冲楼，套内面积为47.88平方米，后在旁边加盖了两间屋，成为三室一厅一卫一厨的一套房。其中加盖的房屋屋面是用彩钢瓦搭建，没有办理房屋的权属证书。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、二原告提供的身份证复印件2份、《户籍证明》3份、《购房协议》、房款《收条》3份、《民事判决书》、装修费《收条》6份、水户《收据》1份、电户《收据》及发票、报警器维修费《收据》、家具订货单及《收据》；三被告提供的《购房协议》复印件1份、《收条》1份、《房产测绘成果报告》及收据、ＸＸ花园小区3号楼七层平面图及肖德军夫妇的身份证、结婚证、户口本复印件各1份等证据予以证实。本院认为，公民从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案所涉房屋系私自在楼顶搭建房屋，违反了法律的强制性规定，在未经主管部门认定处理并办理合法手续之前，该房屋不能进入房屋市场流转。三被告辩解该房屋的一部分能办理产权，且职能部门未认定诉争房屋为违法建筑，故认为双方所签订的《购房协议》有效。本院认为，三被告出售给二原告的房屋系一个整体，且不可分割，故对被告的辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，二原告与三被告签订的《购房协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，故三被告应当返还二原告购房款134700元，二原告将案涉房屋退还三被告。对于二原告要求被告赔偿损失26735元（家俱9700元、装修费8960元、水户费用3800元、电户费用2500元、报警器维修费100元、诉讼费1675元）的请求，本院认为，家俱可以搬离，应由原告自行搬离，原告的此项主张，不予支持。对于水户费用3800元、电户费用2500元虽属房屋所必须的配套设施，但原告可以将其迁离此处或户头转让，此并不系原告现在的必然损失，故对原告的此项主张，本院不予支持。对二原告主张的装修费8960元，因装修系对房屋设施的添附，拆除会降低装修物的价值并造成更大的浪费，故原告主张赔偿损失，本院予以支持。因二原告居住、使用一年有余，应当产生折旧，本院酌定折旧费为10%。二原告知道房屋的状况且购买使用一年有余，对其损失有过错，本院认定原、被告对其装修损失各承担50%的责任，即三被告应赔偿二原告的装修损失4032元，房屋的装修添附则归被告所有。对于诉讼费1675元，因是二原告与案外人就案涉房屋的诉讼败诉所承担的费用，故对此项主张，本院不予支持。综上，三被告应返还二原告购房款134700元，赔偿损失4132元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告黄胜军、万秀芳与被告李伯仁、蒋建军、蒋建英于2013年8月30日所签订的《购房协议》无效；二、被告李伯仁、蒋建军、蒋建英于本判决生效后十日内共同返还原告黄胜军、万秀芳购房款134700元；原告黄胜军、万秀芳同时将诉争房屋返还给被告李伯仁、蒋建军、蒋建英；三、被告李伯仁、蒋建军、蒋建英于本判决生效后十日内共同赔偿原告黄胜军、万秀芳的损失4132元；四、驳回原告黄胜军、万秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1700元（已减半），由被告李伯仁、蒋建军、蒋建英承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 杨志强二〇一五年五月十九日书记员 李 松 微信公众号“”