（2015）青民一终字第268号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-09-29
案件名称
王洪平与青岛泰地置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王洪平,青岛泰地置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第268号上诉人（原审原告）王洪平。委托代理人李宗杰，山东昶灏律师事务所律师。委托代理人苗红梅，山东昶灏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛泰地置业有限公司。法定代表人卢铿，董事长。委托代理人别同龙，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。委托代理人侯梁栋，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。上诉人王洪平诉被因与被上诉人青岛泰地置业有限公司（以下简称泰地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长及本案主审、代理审判员谢雄心、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年3月31日组织双方当事人对事实与证据进行核对。上诉人王洪平的委托代理人李宗杰，被上诉人泰地公司的委托代理人别同龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王洪平在原审中诉称，王洪平购买海尔东城国际北区37号楼103户房屋并办理了房产证。后房屋墙面及顶棚出现不同程度的裂缝，双方协商多次未果。2013年11月王洪平对房屋进行了维修，花费9900元，对此花费王洪平多次与泰地公司协商处理未果，并得知泰地公司于2011年4月1日，私自与他人冒用王洪平名义签订房屋维修协议，用物业费折抵维修费，一次性返还王洪平维修费4200元，以24个月的物业费的形式返还，并在协议签订后2个月内兑现，协议落款处有王洪平的签名及手印，但王洪平对此并不知情，实则双方对此协议内容并未达成一致。现请求法院判令泰地公司支付王洪平房屋维修费9900元，诉讼费由泰地公司承担。泰地公司辩称，王洪平诉请与事实不符，请求依法驳回。原审法院查明，王洪平于2006年11月13日与泰地公司签订房屋买卖合同，购买泰地公司开发的辽阳东路16号37号楼103户房屋（以下简称涉案房屋），合同第16条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。王洪平于2008年12月20日接收房屋，《住宅质量保证书》载明泰地公司对房屋的墙面、顶棚抹灰层脱落保修期为1年，装修工程保修期为2年。王洪平在原审中提交照片四张，主张涉案房屋2009年出现质量问题，一个卧室顶棚墙皮大面积脱落，阳台墙壁水泥脱落，王洪平称照片是2010年拍的。泰地公司质证称该照片不能证明房屋2009年发生质量问题，也不能证明是王洪平家庭房屋情况。王洪平在原审中提交收据一张，主张王洪平自行维修房屋花费9900元。泰地公司质证称出具公司应出庭作证，该证据仅能证明2013年11月份要求装饰公司对房屋进行维修，该期限已经超过国家规定的装饰工程保修期限，应由王洪平自行承担。收据不是发票，无法证明王洪平做了何种房屋维修。王洪平在原审中提交2011年4月1日房屋维修协议复印件一份，主张泰地公司负责人解磊与王洪平租房人米伟平签订该协议，约定维修费4200元，协议上“王洪平”的签字和手印都不是王洪平的，王洪平对维修费数额不认可，该协议说明房屋在保修期内发生质量问题，没有超过诉讼时效。泰地公司质证称该协议为复印件，真实性有异议，泰地公司对该协议并不知情，并非泰地公司所为，泰地公司没有解磊。王洪平在原审中称其将涉案房屋租赁给案外人米伟平，自2009年7月1日开始，租期五年，米伟平于2013年10月退租，约定物业费由米伟平负担。原审法院认为，第一、王洪平诉称其房屋于2009年出现质量问题，一个卧室顶棚墙皮大面积脱落，阳台墙壁水泥脱落，但王洪平提交的照片并不能证明房屋于2009年即出现质量问题，并且王洪平称其于2013年11月份对房屋进行维修，与房屋出现质量问题相距四年，与常理不符；第二、王洪平提交的2011年4月1日的房屋维修协议为复印件，泰地公司不予认可且称泰地公司处没有该协议、泰地公司处没有工作人员解磊，王洪平并无证据证明该维修协议上签字的解磊为泰地公司的工作人员且是代表泰地公司签字，因此对该维修协议不予认可；第三、即使王洪平的房屋于2009年出现质量问题，但王洪平提交的维修费收据并未注明房屋维修的具体项目，并且是王洪平单方维修，没有进行房屋维修费的评估，没有书面合同及发票，王洪平仅依据收据主张维修费9900元，不符合法律规定，不予支持。综上，原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回王洪平的诉讼请求。案件受理费50元，由王洪平负担。宣判后，王洪平不服原审判决，上诉至本院。请求二审法院撤销原判，依法判令泰地公司向王洪平支付房屋维修金9900元；本案一、二审诉讼费用全部由泰地公司承担。其主要上诉理由是：一、王洪平购买该房屋后并未居住，将房屋出租给了他人。房屋2009年出现质量问题，王洪平曾找泰地公司多次协商无果，2013年承租人退租后，王洪平才对房屋进行了维修。并非一审法院认定的出现质量问题与维修时间相差四年与常理不符。二、泰地公司与房屋承租人签订维修协议，用承租人应缴纳的物业费折抵王洪平的房屋维修费，而王洪平却不知情，损害了王洪平的利益。一审法院却对该维修协议不予认可，与事实不符。三、王洪平委托青岛时尚前卫装饰工程有限公司对房屋进行了维修，并向一审法院提交维修费收据。一审法院以王洪平单方维修，没有进行房屋维修费评估，没有书面合同为由不予认可。王洪平认为，法律并未规定维修房屋必须签订书面房屋维修合同，并进行房屋维修费评估，王洪平与青岛时尚前卫装饰工程有限公司形成了事实上的房屋维修合同并已履行，并有收据为证，一审法院的认定理由不仅没有法律依据也不符合实际生活情况。被上诉人泰地公司辩称，王洪平购买房屋后自房屋交接起计算保质期至王洪平向泰地公司提出赔付的日期已过房屋维修日期，不在保修之内。王洪平08年买房，2013年才提出，早已超过期限。王洪平与承租人的维修协议没有原件，不予答辩。王洪平对房屋的维修超过保修范围，该维修没有经过评估，不能确定维修费用。本院二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，王洪平诉称其房屋于2009年出现质量问题，但其提交的照片为2010年拍摄，并不能证明其房屋于2009年即出现质量问题。王洪平上诉称其购买该房屋后并未居住，将房屋出租给了他人，承租人退租后，王洪平于2013年11月份才对房屋进行维修，本院认为，出租房屋与对房屋进行维修并不矛盾，王洪平主张其在此期间多次要求泰地公司对房屋进行维修，但并没有提供充分的证据证明，本院不予采信。退一步讲，即使涉案房屋确系在2009年出现质量问题，王洪平并未及时维修，其提出赔付的时间也超过了其与泰地公司签订的《住宅质量保证书》中约定的保修期。王洪平还上诉称泰地公司与房屋承租人签订维修协议，用承租人应缴纳的物业费折抵王洪平的房屋维修费，而王洪平却不知情，损害了王洪平的利益，对此本院认为，首先，王洪平提交的房屋维修协议为复印件，在泰地公司予以否认的情况下，本院难以采信。其次，即使该协议为原件，王洪平也应当举证证明谢磊为泰地公司的工作人员，以及谢磊是代表泰地公司与王洪平签订的协议。再次，王洪平还应当证明承租人存在冒用王洪平名义签署该协议的行为。因此，王洪平要求泰地公司支付其房屋维修费9900元证据不足，且没有进行涉案房屋维修费的评估，其上诉请求均不成立，本院予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王洪平负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明代理审判员 谢雄心代理审判员 迟金铜二〇一五年五月十九日书 记 员 孔 怡书 记 员 魏 威 微信公众号“”