（2015）枣民五终字第195号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-14
案件名称
翟胜成与枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会,翟胜成,刘西庭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）枣民五终字第195号上诉人（原审被告）：枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会，住所地：山亭区山城街道柴林村。法定代表人：高彬洋，主任。委托代理人：宋鹏，徐颜，山东滕达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟胜成，居民，委托代理人：高志伟，枣庄山亭山城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：刘西庭，居民。委托代理人：闫绍付，山东富善律师事务所律师。上诉人枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会（以下简称柴林居委会）因与被上诉人翟胜成、刘西庭房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市山亭区人民法院（2014）山民初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告柴林居委会于2009年7月开始在其集体土地上建设山亭区福地公寓。2013年1月17日，原、被告签订了房屋转让合同，原告购买被告建设的位于山亭区福地公寓3号楼5单元3楼东户住房一套，原告于签订合同当日付清了房款232474元（其中房款170775元、8号车库款50299元、5号储藏室款11400元）。合同签订后，被告已将原告购买的房屋、楼道门钥匙交给了原告，到现场仅交付了5号储藏室和8号车库，因该房屋已由第三人占用，原告至今没有使用该房屋。另查明，第三人以在案外人刘广安处购买的该房屋为由，使用至今。原审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告于2013年1月17日签订房屋转让合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列情形之一的，合同无效，（五）违反法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告在未取得建设土地使用证、商品房预售许可证的情况下，建设、出售房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告签订的房屋转让合同，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应当返还原告交付的房款，原告应当返还被告的储藏室、车库。被告在未取得商品房预售许可证的情况下出售房屋，被告有重大过错，被告应当赔偿原告的经济损失，原告要求被告自付款之日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，原审法院予以支持。本案审理的是原、被告间的房屋买卖合同纠纷，第三人是否侵占了被告的财产，与本案不是同一法律关系，被告若向第三人主张权利，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告翟胜成与被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会于2013年1月17日签订的房屋转让合同无效。二、被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会返还原告翟胜成购房款232474元，并自2013年1月17日起至判决所确认的返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付本金170775元的利息；原告翟胜成返还被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会储藏室、车库各一间，上述原、被告的履行义务于判决发生法律效力之日起10内履行完毕。三、驳回原告翟胜成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，原告翟胜成承担1200元，被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会承担3588元。上诉人枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实不清，该案的房屋上诉人已经交付，二、该房屋并不是法律规定的商品房，因此，不能按照商品房买卖的相关法律法规确定合同的效力，三、该房屋实际由案外第三人朱三转让的，应当追加朱三参加诉讼，四，山东省高院在2011年全省民事审判工作座谈会纪要第九条，关于民事程序的问题第二项关于示明权的问题，应告知诉讼当事人变更诉讼请求，而不是增加诉讼请求，本案原审原告增加了与原诉讼请求相反的请求，一审法院应驳回原审原告的起诉。一审庭审中法官并没有示明，原审原告也没有变更诉讼请求。一审法院没有行使示明权，程序违法，应发回重审，或依法改判。被上诉人翟胜成答辩称，上诉人违约不履行合同义务，一审法院根据法律规定判决合同无效，上诉人退还房款是正确的，一审程序合法。被上诉人刘西庭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人翟胜成履行合同交付房产时是2013年，刘西庭2011年买的房子，他们双方交易前刘西庭已经占有该房屋。涉案房屋属于商品房管理法调整的范围，也属于农村土地小产权房屋范畴，一审适用法律正确。翟胜成的主张并不违反法律规定，一审法官已履行告知义务，原审程序合法。上诉人开发建设房屋，审批手续违法，具有欺诈行为，导致合同无效应承担责任。另座谈会纪要不是法律规定，不能作为定案依据。一审法官明确告知了原告权利义务，程序合法。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中上诉人在未取得建设土地使用证、商品房预售许可证的情况下，建设、出售房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，双方当事人之间签订的房屋转让合同，应认定无效。上诉人上诉称其房屋并非商品房，不适用上述司法解释的上诉理由不能成立，并且该房屋是否交付并不影响合同的效力，对其交付情况，本院不予审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，一审法院判决相互返还并无不当，本院予以支持。对于诉讼请求，一审法官明确告知了被上诉人权利义务，程序合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4788元，由上诉人枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 晓审 判 员 朱海燕代理审判员 翁加伟二〇一五年五月十九日书 记 员 吴 凡 搜索“”