（2015）嘉海民初字第201号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-24
案件名称
海宁金神五金锁具有限公司与海宁市亚光工贸有限公司、海宁市一联商业有限责任公司占有物返还纠纷一审民事判决书
法院
海宁市人民法院
所属地区
海宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海宁金神五金锁具有限公司,海宁市亚光工贸有限公司,海宁市一联商业有限责任公司,海宁市进出口有限公司
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款，第三十二条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉海民初字第201号原告：海宁金神五金锁具有限公司。住所地：海宁市长安镇辛江路***号。法定代表人：沈仁法，董事长。委托代理人：陆波、邹欣，浙江海翔律师事务所律师。被告：海宁市亚光工贸有限公司。住所地：海宁市海洲街道工人路***号。法定代表人：贾海松，董事长。委托代理人：汪正一、汪家欢（实习），浙江紫薇律师事务所律师。被告：海宁市一联商业有限责任公司。住所地：海宁市硖石街道工人路**号。法定代表人：孙爱娟，执行董事。第三人：海宁市进出口有限公司。住所地：海宁市海洲街道勤俭路**号。代表人：邓灿阳，系海宁市进出口有限公司清算小组组长。委托代理人：李吕法，系海宁市进出口有限公司清算小组成员。原告海宁金神五金锁具有限公司与被告海宁市亚光工贸有限公司（以下简称亚光公司）、海宁市一联商业有限责任公司（以下简称一联公司）、第三人海宁市进出口有限公司占有物返还纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理，依法由审判员韩振宇适用简易程序审理，2015年3月27日，各方当事人申请庭外和解一个半月。本案于2015年2月11日、3月26日、5月19日公开开庭进行了审理。原告海宁金神五金锁具有限公司委托代理人陆波，被告亚光公司委托代理人汪正一，第三人海宁市进出口有限公司委托代理人李吕法到庭参加诉讼。被告一联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告起诉称，2004年3月19日，原告为第三人代偿贷款900000元，双方协议，第三人将其建造的位于海宁市硖石街道铁路货场北侧、隆兴港南侧474.60平方米的钢结构房屋、配电房、配电设施，折价355900元抵偿给原告以弥补原告的损失。因上述房屋当时未办理产权证，无法办理房屋所有权变更登记，同时转让的上述房屋第三人已租给他人使用，租赁期限至2006年11月底，故上述房屋交割时，由第三人带原告至实地查看确认并由第三人将建造上述房屋的相关材料交付给了原告，以此证明双方交易的真实性和有效性。现查明，被告亚光公司于2004年8月经拍卖取得了与上述房屋相邻的、位于海宁市货运站路6号，同属于第三人的三幢有证房屋（共646.15平方米），此后，被告亚光公司为获取租金收益，将其拍卖所得的房屋连同属于原告的上述房屋全部出租给他人使用，现由被告一联公司作为经营仓库使用至今。请求判令：确认原告对位于海宁市硖石街道铁路货场北侧、隆兴港南侧474.60平方米的钢结构房屋、配电房、配电设施享有占有、使用、收益的权利；被告亚光公司、一联公司将上述房屋及设施退还给原告；被告亚光公司、一联公司赔偿原告占有使用上述房屋和设施期间的损失117014元。被告亚光公司答辩称，1、本案原告的诉讼请求案由为占有物返还纠纷，原告既不是讼争房屋的所有权人，也不是讼争房屋的占有人，因此原告无权提起返还房屋的诉讼，也就是说原告不是本案适格的诉讼主体，也就不存在请求答辩人赔偿损失的问题。2、即使原告具备诉讼主体资格，原告的起诉也已经超过了物权保护的诉讼时效期限，其要求返还占有物的请求权已经消灭。3、原告的第一项请求属于用益物权，原告并未取得讼争房屋的用益物权，原告该请求没有存在的基础。综上，原告的所有诉讼请求均不能成立。被告一联公司未作答辩。第三人答辩称，原告为第三人担保受到的损失900000元是事实，为了弥补原告的一部分损失，第三人将讼争的房屋抵给了原告，由于当时房屋无法办理权属证明，故无法办理产权过户手续，所以原告对本案讼争房屋享有占有、使用、收益的权益，且我公司清算中没有讼争房屋的内容。第三人对原告的诉讼请求是认可的。原告举证及其他当事人质证意见：1、（2003）嘉民二初字第30号民事判决书1份、（2003）嘉中法执字163号执行通知书1份、汇票申请书（存根）1份、执行款专用票据1份（均系复印件）。证明原告根据生效法律文书为第三人代偿银行贷款900000元的事实。被告亚光公司对真实性、合法性无异议，但认为该组证据与本案没有关联性。第三人无异议2、抵押协议书1份、弥补乙方担保损失协议1份（均系复印件）。证明：1、2003年11月8日，第三人就原告为其贷款担保，将讼争房屋及设施为原告进行反担保。2、2004年3月19日，第三人就原告为其代偿贷款900000元后，协议将讼争房屋及设施抵偿给原告的事实。被告亚光公司对真实性不予认可，并认为抵押协议书即使是真实的，也不产生房屋抵押的效力，从弥补乙方担保损失协议上所载明的内容来看，当时第三人是将坐落于海宁市铁路货运场6号的所有房屋及配套设施抵偿给了原告，价值是355900元，抵押协议书签订之后，嘉兴市中级人民法院在对第三人强制执行的过程中，将后来亚光公司通过拍卖取得的房屋，在当时抵偿给了案外人中国银行海宁市支行，按照常情，在抵偿后，原告应当向嘉兴市中级人民法院提出执行异议，因为之前原告与第三人已经签订了房屋的抵偿协议，但原告并没有提出过任何的执行异议；从协议的签订过程中可以看出，协议没有经办人的签字和落款日期，被告亚光公司有理由相信这份协议当时是不存在的。被告亚光公司在庭审前也听第三人的代理人李吕法说，第三人的公章已经遗失掉，不排除协议上的公章为他人所利用，据此被告亚光公司对该组证据的真实性是有所怀疑的，不能作为认定事实的依据。第三人对真实性无异议，同时认为当时抵押的并不是全部的房产，只是没有房产证的钢结构设施、配电房，不是中国银行拍卖的房产，所以第三人才将这些抵给了原告。3、海宁市工程建设项目报建申请表1份、海计经技（2001）623号文件1份、编号（2002）04101003嘉兴市建设工程规划许可证副本1份、红线图1份、总平面布置图1份、海进出（2001）31号文件1份、建设项目选址意见书1份、建筑工程施工许可申请表1份（均系复印件）。证明讼争钢结构房屋及配电房、配电设施是经过海宁市人民政府主管部门同意建造并由第三人自筹资金建造的事实。被告亚光公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告与第三人在抵债的过程中，对抵债物的约定是不明确的，所以这些证据与抵债的房屋之间缺乏对应的关联性。第三人无异议。4、钢结构工程施工（分包）合同1份、工程结算汇总表1份、审计报告1份（均系复印件）。证明讼争房屋由浙江鸿翔建设有限公司总包，由杭州天生钢房制造有限公司分包承建。计建设有：钢结构仓库474.60平方米，配电间和小仓库56.13平方米，工程造价为376958元的事实。被告亚光公司对该组证据的真实性无异议，但认为钢结构工程施工（分包）合同与本案无关，如果发包的话，发包方应为第三人，承包方应为浙江鸿翔建设有限公司，审计报告也无法反映出讼争房屋的客观情况。第三人无异议。5、房屋租赁合同2份、房屋租赁许可证1份（均系复印件）。证明第三人在将讼争房屋抵偿给原告之前已出租给案外人，租赁期限至2006年11月30日止的事实。被告亚光公司对真实性无异议，但认为与本案没有关联性，出租合同中的房屋出租面积为650平方米，这些房屋就是被告亚光公司通过拍卖而取得的房屋。第三人无异议。6、海宁市嘉泰拍卖有限公司委托拍卖合同1份、海宁市嘉泰拍卖有限公司拍卖成交确认书1份、（2003）嘉中法执字第164号协助执行通知书1份、（2003）嘉中法执字第164号民事裁定书1份、个人（或企业）转让房产地方税（费）综合申报表1份、销售不动产专用发票1份、查档证明书1份（均系复印件）。证明1、被告亚光公司于2004年7月经拍卖取得原属第三人登记所有，坐落于海宁市货运站6号（海宁市铁路新货场南侧、隆兴港）砖混结构房屋3幢，计建筑面积646.15平方米。2、上述房屋未包括相邻的，由原告为第三人代偿债务后取得的474.60平方米钢结构房屋及相关配电房、配电设施的事实。被告亚光公司对真实性、合法性无异议，但认为该组证据与讼争的房屋没有关联性。第三人无异议。7、照片14份及房屋租赁协议书复印件1份。证明1、被告亚光公司将讼争房屋出租给被告一联公司。2、被告亚光公司已经取得两年租金的事实。被告亚光公司对照片的真实性无异议；对租赁协议书的真实性不予认可。第三人无异议8、公司基本情况复印件1份。证明第三人于2006年12月被海宁市工商行政管理局吊销营业执照的事实。被告亚光公司对真实性无异议，但认为第三人虽然已经被吊销营业执照，其主体资格仍然依法存在。第三人无异议。9、根据原告的申请，本院委托嘉兴信昌资产评估事务所对本案讼争房屋的租金情况进行了评估，嘉兴信昌资产评估事务所出具了嘉信资评字（2014）173号评估报告1份、发票1份、情况说明1份。该报告表明讼争房屋的租金分别为：2011年54959元、2012年56155元、2013年59856元、2014年计算至11月14日为57158元。原告对该组证据无异议；被告亚光公司对评估报告的内容有异议，认为该评估报告中对本案所涉的房屋、设施的评估价格是脱离市场价格，明显偏高的，本案所涉房屋是用于仓储，并不是用于工业生产或商业用途，对发票及情况说明无异议。第三人无异议。被告亚光公司举证及其他当事人质证意见：房屋租赁协议书1份。证明被告亚光公司于2013年11月15日将坐落于海宁市硖石街道铁路货运场6号的所有房屋出租给被告一联公司，包括了本案讼争的房屋，年租金为55000元的事实。原告认为该房屋租赁协议书不真实。第三人对此亦不予认可。被告一联公司举证及其他当事人质证意见：房屋租赁协议书1份及装修凭据4份。证明了二被告真正履行的是该份协议及被告一联公司对承租房屋进行装修的情况。原告、被告亚光公司、第三人对真实性均无异议。本院依职权向海宁市国土资源局调取的关于本案讼争构筑物所占用的土地权属性质的材料1组13页。该组材料反映本案讼争构筑物所占用土地的性质为国有行政划拨土地。原告、被告亚光公司、第三人对此均无异议。本院依职权向海宁市房地产管理处调取的本案讼争构筑物所涉土地区块上有权属证明的房屋情况材料1组2页。该组证据反映本案讼争构筑物未在上述材料中予以体现。原告、被告亚光公司、第三人对此均无异议。本院依职权向被告一联公司房屋租赁协议书的经办人王水云和被告亚光公司法定代表人贾海松进行调查形成的笔录各1份。笔录反映原告提供的证据7中的房屋租赁协议书与被告一联公司提供的证据中的房屋租赁协议书是一致的，且是被告亚光公司与被告一联公司之间真正履行的合同；被告一联公司对承租房屋进行了一定的装修。原告、被告亚光公司、第三人均无异议。本院对上述证据认证如下，原告提供的证据1、3、4、5、6、7、8、9，被告亚光公司及第三人对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；原告提供的证据2，被告亚光公司虽然对其真实性不予认可，但由于该证据中的相对方为第三人，第三人对此并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告亚光公司提供的房屋租赁协议书，原告及第三人对其真实性均有异议，且该协议书与被告亚光公司法定代表人确认的原告和被告一联公司提供的房屋租赁协议书不一致，故对该份房屋租赁协议书的真实性，本院不予确认。被告一联公司提供的房屋租赁协议书及装修单据，各方均无异议，本院对其真实性予以确认。本院依职权向海宁市国土资源局调取的关于本案所涉房屋所占用的土地权属性质的材料1组13页、向海宁市房地产管理处调取的本案争议房屋所涉土地区块上有权属证明的房屋情况材料1组2页，各方均无异议，本院对其真实性予以确认。本院依职权向王水云、贾海松所作的调查笔录，本院对各方当事人表示无异议的部分予以确认。综合上述确认的有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2001年11月9日，第三人向海宁市计经委提出报告，要求建造本案讼争构筑物。2001年11月12日，海宁市建设局向第三人出具了《建设项目选址意见书》。2001年11月13日，海宁市计经委同意第三人建造本案讼争构筑物。2002年4月28日，海宁市规划建设局同意本案讼争构筑物施工建设。2003年2月11日，海宁恒丰招标事务所有限公司向第三人出具《审计报告》，对本案讼争构筑物的造价作了审计。2003年11月8日，原告与第三人签订《抵押协议书》一份，载明：原告因担保，可能为第三人的债务承担担保责任，故为补偿原告可能的经济损失，第三人将本案讼争构筑物作为反担保，抵押给原告。2003年12月1日，第三人与海宁市宏盛针织实业有限公司签订了房屋租赁合同，租赁房屋的面积为650平方米，租赁期限自2003年12月1日至2006年11月30日，租金为180000元。2004年3月18日，原告因为为第三人的债务提供担保而被法院执行，在执行过程中，原告代第三人履行债务900000元。2004年3月19日，原告与第三人签订《弥补乙方担保损失协议》一份，约定：原告为第三人承担900000元的债务之后，根据上述《抵押协议书》，本案讼争构筑物的全部所有权价值355900元，为原告所有，弥补原告的担保损失。2004年7月2日，被告亚光公司通过拍卖的方式买受了本案讼争构筑物同一区域内的有房屋所有权证的属于第三人的房屋，房屋的建筑面积为646.15平方米。2013年10月10日，被告亚光公司由法定代表人贾海松出面，与被告一联公司签订《房屋租赁协议书》，约定：被告亚光公司将海宁市货运站路6号的房屋出租给被告一联公司，租期5年，自2013年10月30日起至2018年10月30日止，年租金130000元。根据原告的申请，本院委托嘉兴信昌资产评估事务所对本案讼争房屋的租金收益情况进行了评估，评估结论为：2011年54959元、2012年56155元、2013年59856元、2014年计算至11月14日为57158元。另查明，第三人于2004年1月13日经海宁市人民政府专题会议成立清算小组，进行清算。2006年12月19日因第三人未参加年检，被工商机关吊销营业执照。本案讼争构筑物所占用的土地系国家行政划拨土地，本案讼争构筑物至今未办理权属证书。原告自始至今未实际占用过本案讼争的构筑物。因原告认为二被告占用了原告的房屋和设施，构成侵权，故提起本案诉讼本院认为，原告要对本案讼争构筑物行使权利，必须基于原告对本案讼争构筑物享有权利，或享有物权，或享有合同上的权利。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的取得须经依法登记才发生法律效力。从本案来看，本案讼争的构筑物至今未取得权属登记，故在本案讼争构筑物权属登记在原告名下之前，原告对本案讼争构筑物行使物权，依据不足。原告与第三人在2004年3月19日签订的《弥补乙方担保损失协议》，其实质内容是本案讼争构筑物的权属转让，根据“地随房走”的原则，本案讼争构筑物所占用的土地也应当视为同时转让，原告认为其与第三人之间仅系地面构筑物权属转让的主张，由于房屋与房屋所占土地的不可分割性，其主张不能成立。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同，转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，国有划拨土地上的房产转让应当经相关部门批准。本案讼争构筑物所占用的土地系国家行政划拨土地，原告与第三人至今未提供有批准权的人民政府的批准转让的手续，故原告与第三人之间就建造于国有划拨土地上本案讼争构筑物的转让行为，尚未发生法律效力，原告据此主张权利，亦依据不足。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告海宁金神五金锁具有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1210元，减半收取605元，由原告海宁金神五金锁具有限公司负担。评估费5000元，由原告海宁金神五金锁具有限公司负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 韩振宇二〇一五年五月十九日书记员 张 鹯附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”