（2015）丰民初字第08433号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京怡安嘉物业管理有限公司与高明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京怡安嘉物业管理有限公司,高明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第08433号原告北京怡安嘉物业管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路88号三星大楼208号。法定代表人王国安，总经理。委托代理人肖占德，北京市雨仁律师事务所律师。委托代理人王昕炜，女，1981年11月9日出生。被告高明，男，1980年12月15日出生，自由职业。委托代理人高长和（高明之父），1953年8月25日出生。委托代理人张京贵（高明之母），1953年9月19日出生。原告北京怡安嘉物业管理有限公司（以下简称怡安嘉物业公司）与被告高明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理，依法由代理审判员李桂华适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告怡安嘉物业公司的委托代理人王昕炜、被告高明及其委托代理人高长和、张京贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡安嘉物业公司诉称：双方于2006年8月5日签订前期物业管理服务协议，约定由我公司为被告居住的房屋提供物业服务，双方约定住宅物业服务费按照北京市物业服务收费管理办法（京发改（2005）2662号）收取，垃圾清运费30元／户／年。并约定物业服务费用标准将随有关政策进行调整。如果逾期未交纳，从逾期之日起按所欠费用的万分之三／天累计交纳违约金。但其拖欠多年的物业费等费用未交纳。故诉至法院请求判令：1、被告支付2007年8月至2015年7月期间的物业服务费7063.2元、电梯运行费8604.8元、水泵费1284元、安防费256.8元、消防费1284元、垃圾清运费240元，共计18732.8元；2、被告支付欠缴费用的滞纳金1873.3元；3、诉讼费用由被告承担。被告高明辩称：不同意原告的诉讼请求。理由在于：1、自2006年入住，小区内空地常年黄土覆盖，绿植稀少。虽然近两年绿植有所增加，但6号院南侧停车场至今仍是土地。2、楼道内常年无人打扫清理，每层的转弯处都堆满了杂物和垃圾，单人爬楼都十分困难。3、电梯经常出现故障，老人多次被关在电梯内。4、小区人防地下室很多都已经出租，经常出现治安问题，丢自行车、电动车案件屡有发生，我家也曾在09年丢失自行车一辆，物业让找派出所，派出所让找物业，至今无结果。5、近两年楼内群租现象严重，每单元一部电梯，正常居民使用十分困难，经常无奈选择爬楼。6、楼外步行道路坑坑洼洼，小区内道路还不如小区外的车行路，晚间照明不足，对老人行动十分不便，小区内没有可供老人和行动不便的人士休息的座椅。7、楼道门把手损坏将近一年，没有人负责更换，直到两周前才安装新的把手。8、每逢有人装修，楼下的施工垃圾便无人清理。9、我家曾出现房屋原始用电线路故障，找到物业，物业称无法解决，除非把墙面刨开，我家无奈选择了雇佣专业人员拉明线走电路。卫生间暖气地埋管漏水，给楼下造成了损失，找到物业得到的答复仍是和我们无关，我们只能花钱雇人维修。楼道灯经常坏，联系物业总是得到可以更换的答复后却一直无人来管，为了避免磕碰我们只能自己购买更换灯泡。10、2008年我父亲因楼道灯泡故障找到物业寻求解决，但不仅未得到解决还被物业公司总经理王国安狠狠一脚踹在后腰，摔出门外。我父亲报警后，大红门派出所将我父亲和王国安一起带回派出所，后王国安司机和民警过来和我父亲协商，他们提出王国安的身体出现了问题，需要马上吃药，希望我们能允许先让其出来，过几天后上门道歉并进行赔偿。我父亲出于善意同意了。当时民警看到我父亲腰伤后要求我父亲尽快去医院检查，检查有了结果再到派出所解决问题，后来我父亲带着检查结果找到民警，民警了解情况后，让我父亲回家等着物业公司上门道歉和赔偿，但至今未有结果。我父亲曾在2005年进行了腰部手术，在腰椎植入了钢板和钢钉，医生嘱咐今后生活要避免外伤和摔倒。被王国安踹过之后的几天，我父亲腰部的不适感十分吃力，医生说由于患者术后时间不长，外伤导致摔倒很大程度上会造成植入钢板钢钉的缓慢变形和移位，有可能导致回到手术之前的最差状态。此事给我父亲身体造成了极大的伤害，随着年龄增长，走路越来越吃力，每天腰疼不止，目前属于三级残疾。由于腰部受伤，对肾功能造成破坏，直接导致耳鸣至今。11、2007年至2009年，由于各种原因，我们所居住地1号楼和其他几栋楼经常性的、习惯性停电，给我们的日常生活带来了极大的不便，很多家用电器被烧毁，我家冰箱、电视、空调都因为频繁停电给电烧坏了，找物业，物业不给赔偿。12、2014年9月初，我家断水，经查是水表故障。我们联系物业进行维修，物业收取了327元水表费用（所出具的收据是水表厂盖章）。我们认为水表损坏费用不应由业主承担。13.自入住始，我们1号楼北侧的工地就开始破土施工，每天扬尘、噪音不断，至今断断续续仍未完工。该工地与我们的房子同属一开发商，作为与开发商同气连枝的物业公司未给业主一个说法。14、2010至2011年间，供电局给住户更换电表，将原来的物业收费的电表更换为供电局直接买电的电表。我家旧电表中还剩余两千多个字，但物业不同意退还，当时通知我们抵扣我们补交的物业费，我们认为不合理。15、2009年5月20日，我们几十户业主与物业公司就物业费收费不合理一事在法院有诉讼，法院判决物业赔偿我们物业费损失161元，但至今物业公司未按法院判决执行。经审理查明：2006年8月5日，怡安嘉物业公司与高明签订怡然家园小区前期物业管理服务协议，约定由怡安嘉物业公司为高明居住的位于北京市丰台区××家园小区1幢5单元602号房屋（下称602号房屋）进行物业管理服务，该房屋的建筑面积为133.78平方米。双方在服务协议中对各项服务项目及收费标准进行了约定。具体为：物业管理费1.51元／建筑平方米／月（其内容包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、化粪池清掏费、电梯运行维护费），安防费0.02元／建筑平方米／月，消防设施、设备运行维护费0.1元／建筑平方米／月，生活垃圾清运费30元／年／户。高明未交纳2007年8月至2015年7月期间的物业费、电梯运行维护费、安防费、消防费、生活垃圾清运费。另查，怡安嘉物业公司将合同中双方约定的物业费分为物业费与电梯费两项进行收取，物业费收费标准为0.55元／建筑平方米／月、电梯运行维护费0.67元／建筑平方米／月，两项费用合计1.22元／建筑平方米／月，低于双方合同约定的1.51元／建筑平方米／月。高明主张怡安嘉物业公司所提供的服务达不到该收费标准。再查，高明向本院提交照片若干张拟证明怡安嘉物业公司在公共设施维护、维修、环境卫生管理方面物业管理服务不到位。上述事实，有双方当事人的陈述、怡然家园小区前期物业管理服务协议、怡然家园临时管理公约、承诺书、业主情况登记表、照片、证明等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。怡安嘉物业公司与高明签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。物业公司应按照约定履行物业管理服务义务，而业主在接受服务后，亦应按照约定交纳相应的物业管理费用。现怡安嘉物业公司要求高明支付2007年8月至2015年7月期间的物业管理费用并无不当。怡安嘉物业公司将合同中双方约定的物业费分为物业费与电梯费两项进行收取，两项费用合计1.22元／建筑平方米／月，低于合同约定的1.51元／月，不损害业主利益，本院予以确认。高明主张怡安嘉物业公司总经理王国安曾与父亲高长和因楼道灯泡故障发生冲突，高长和被王国安脚踹进而对身体产生一系列不良影响一节，因其与本案非系同一法律关系，本案不宜处理，可另行主张解决。高明主张在更换电表时，旧电表中余有很多电量，物业公司以自己未交物业费为由不予退还，但未就此向本院提交证据，怡安嘉物业公司亦不认可，故对该意见本院不予采信。高明称怡安嘉物业公司提供的物业服务不到位，并提供照片证明主张，本院予以采信。综合本案相关证据，本院认定怡安嘉物业公司提供的物业管理服务确存在一定瑕疵，故对其主张的物业管理费等费用依法予以适当酌减。高明的其他答辩意见，未向本院提交充分证据，本院不予采信。针对滞纳金一节，鉴于怡安嘉物业公司存在服务瑕疵的情形，故对滞纳金的诉讼请求本院不予支持。另，本院尚需指出，怡安嘉物业公司作为物业管理服务责任主体，应在职责范围内积极做好公共设施维护、卫生环境管理和维护等方面物业管理服务工作，针对业主的正当诉求及时进行回复和解决，并对非职责范围内的问题及时向相关部门反馈，与业主共同营造和谐融洽的物业管理服务关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、高明于本判决生效后十日内给付北京怡安嘉物业管理有限公司二〇〇七年八月至二Ｏ一五年七月期间的物业服务费、电梯运行维护费、安防费、消防费、垃圾清运费共计一万五千九百二十二元。二、驳回北京怡安嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百五十八元，由北京怡安嘉物业管理有限公司负担二十五元（已交纳），由高明负担一百三十三元（于本判决生效后十日内给付北京怡安嘉物业管理有限公司）。本判决为终审判决。代理审判员 李桂华二〇一五年五月十九日书 记 员 肖秋然 来源：百度“”