（2015）沪一中民二（民）终字第929号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-06
案件名称
吕明芳诉赵金凤房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕明芳,赵金凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百四十三条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第929号上诉人（原审被告）吕明芳。委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵金凤。上诉人吕明芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第42358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人吕明芳的委托代理人余庭到庭参加诉讼，被上诉人赵金凤经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区永宁路＊＊＊弄＊＊＊号702室房屋（以下简称系争房屋）系动迁安置房，于2011年10月19日经核准登记于赵金凤名下。2014年3月21日，案外人陈XX与赵金凤就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定以人民币（以下币种同）170万元价款购买系争房屋。2014年3月26日，赵金凤作为卖售人（甲方）、吕明芳作为买受人（乙方）就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款195万元，2014年4月20日之前共同申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同后当日内将首期房价款58.50万元整交付给甲方；甲方同意乙方通过向贷款银行申请136.50万元的形式支付第二期房价款……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过……取得符合购买条件的查询单后7个工作日内，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按以下内容处理：1、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，每逾期1日，应按全额房价款的万分之五向甲方支付逾期违约金；2、若逾期超过20日，则甲方有权单方解除本合同。乙方在收到解除合同书面通知之日起7日内，除支付前款的逾期违约金外，还应当按全额房价款的20%支付根本违约金。甲方可从乙方已付房价款中扣除前述违约金。若有剩余，余款返还乙方，若有不足，乙方应另行补足甲方。第十一条，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。当天，赵金凤（甲方）、吕明芳（乙方）还签订《协议书》一份，其中确认此次关于系争房屋的交易，乙方须支付给甲方的总价款为170万元整。其中，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为195万元整，因乙方现有资金有限，故房价做高25万元整。《协议书》第二条记载，甲乙双方确认乙方于签订正式买卖合同当天支付首期房款33.50万元；甲方同意乙方贷款127.40万元；乙方在2014年6月31日之前包含当日支付给甲方部分房款9.10万元。甲方收到所有房款当日将该房屋交付给乙方，结清所有费用。《协议书》第三条记载，本协议为《上海市房地产买卖合同》的有效补充，与《上海市房地产买卖合同》具有同等的法律效力。本协议适用《上海市房地产买卖合同》的约定。期间，赵金凤自吕明芳方收取了钱款33.50万元。2014年6月19日，赵金凤向吕明芳致函，催告吕明芳于2014年7月20日10时前办理过户手续。2014年8月14日，赵金凤再次向吕明芳致函，宣告吕明芳违约解除买卖合同，并要求吕明芳承担总房价款20%的违约责任。该函于次日送达吕明芳。另查明，本案立案受理后，吕明芳亦另案提起诉讼要求与赵金凤解除本案所涉《上海市房地产买卖合同》，并要求赵金凤返还已付购房款33.50万元，该案现在审理中。审理中，赵金凤表示，吕明芳违约对其造成的损失包括：房价下跌损失近20万元、房屋近10个月闲置损失、房屋不能变现使用致另行举债近10万元的损失。双方均表示，本案所涉合同解除后无其他后果需要处理。赵金凤向原审法院提起诉讼，以吕明芳因贷款未果未能履约付款、经催讨并于2014年8月14日发出解约函等事实为由，请求法院判令：1、解除赵金凤、吕明芳就系争房屋于2014年3月26日签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议书》；2、吕明芳支付以总房款170万元为本金，按日万分之五的标准自2014年7月21日起酌情计算96天的违约金8.16万元；3、吕明芳支付按总房款170万元的20%计算的解除合同违约金34万元，吕明芳已支付的房款33.50万元要求从中抵扣。吕明芳辩称，2014年3月27日，赵金凤、吕明芳双方签署了落款2014年3月26日的《上海市房地产买卖合同》。但买卖系争房屋实际是吕明芳女儿陈XX与赵金凤达成的合意，因陈XX属限购对象，故后与赵金凤协商由吕明芳具名签约。签约之后，陈XX向赵金凤支付了2万元定金、5.10万元房款，并通过向吕明芳转账，再由吕明芳向赵金凤转账的方式支付了部分房款。因此，合同缔约主体为陈XX，与吕明芳无关。吕明芳方着手办理贷款手续时，因吕明芳年龄较大被银行拒绝。2014年8月14日，赵金凤向吕明芳发函要求解除合同。吕明芳向赵金凤提出沟通要求遭拒，故于2014年11月3日亦向赵金凤发出解除函。现因双方已互发函件解除合同，意思达成一致，无需诉讼确认或解除。另因系争房屋系动迁安置房，应至2014年9月5日方能过户，而贷款手续也要到办理过户时才能办理，但赵金凤签约时未将这一情况告知吕明芳，故导致合同解除的原因是赵金凤履行合同有重大瑕疵；且动迁安置协议上还有其他共有人，赵金凤无权处分系争房屋。吕明芳没有违约行为，不同意赵金凤支付违约金的诉讼请求。吕明芳同时认为，合同约定的违约金标准过高，请求调整。原审认为，赵金凤、吕明芳双方实际成交价格为170万元，却为套取贷款在《上海市房地产买卖合同》中约定房款为195万元，该约定属无效，房屋总价仍应以170万元为准。现赵金凤作为公示登记的产权人与吕明芳间以170万元价款买卖系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自承诺。即便当初的动迁安置协议有他人姓名，亦不影响赵金凤、吕明芳上述合同效力。吕明芳作为完全行为能力人，其在该合同中作为买受人签名，即其愿受该合同约束的意思表示。在赵金凤亦已确认签字的情况下，理应作为合同一方主体履行合同义务，承担合同责任。现吕明芳因己方原因致贷款不成，在此情况下又不能按约自行补足，已经构成违约。赵金凤主张解除合同，符合双方约定。吕明芳抗辩称系争房屋于约定过户之日尚不符合过户条件，依据并不充分；并且依据双方陈述，此亦非导致吕明芳付款不能的原因。因此，吕明芳上述抗辩意见，法院不予采信。吕明芳违约，理应承担违约责任。现赵金凤主张违约金，有合同依据，但其中计算期间主张不妥。并且，鉴于吕明芳已以约定标准过高为由主张对违约金进行调整，法院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整确定。至于已付房款从中抵扣的诉请，因双方就已付房款已另外诉讼，故本案不予处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十四条的规定，于二〇一五年二月二十六日作出判决：一、赵金凤与吕明芳就上海市浦东新区永宁路＊＊＊弄＊＊＊号702室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议书》于2014年8月15日解除；二、吕明芳应于判决生效之日起十日内支付赵金凤违约金人民币8万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，965元，减半收取，计人民币982.50元，由赵金凤负担人民币82.50元，吕明芳负担人民币900元。判决后，吕明芳不服，上诉于本院称，1、被上诉人并非动迁安置对象，其如何作为系争房屋的产权人，原审法院未作查明；被上诉人在与上诉人签订合同时未告知系争房屋在2011年9月5日起三年内不得转让，更没有向上诉人出具记载有不得转让内容的产权证，被上诉人无权出售系争房屋也不享有合同解除权，因此原审法院认定双方合同于2014年8月15日解除也是错误的。2、即便因贷款问题上诉人无法履行付款义务，但由于被上诉人无权出售房屋也不可能履行过户交房义务，且违约在先，因此上诉人不应承担贷款不成的违约责任，上诉人于2014年11月3日向被上诉人发出解除函，则双方之间的买卖合同已经解除，无需法院再作出解除合同之判决。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人原审全部诉请。被上诉人未到庭应诉。其向法院提交书面答辩意见称：上诉人在一审申请的中介公司工作人员到庭作证，确认双方在签约时调取系争房屋的房产登记信息，且可以办理过户手续，合同不能履行的真正原因是上诉人贷款未成。被上诉人多次函告催促上诉人付款，上诉人未按时付款构成根本性违约，被上诉人享有合同解除权。原审法院判决正确，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据双方在一审审理中所作的表述以及上诉人吕明芳申请的中介公司人员的证词内容，可以认定上诉人吕明芳对被上诉人赵金凤出售的系争房屋的过户限制问题作过核实；另外，系争房屋为动迁安置房，由于动迁安置协议签订时间及房屋大产证具备的时间均为2008年，故系争房屋具备交易过户的条件，不存在过户交易受限的情形。上诉人吕明芳以被上诉人的产权证记载时间2011年9月5日起算三年，并主张被上诉人违约在先以及无权行使合同解除权，本院不予采信。鉴于上诉人在合同签约后未能办出银行贷款，且未能补足房款，被上诉人于2014年6月19日发函要求上诉人于2014年7月20日办理过户手续，履行了合同的催告义务，在此之后上诉人仍未能履行付款义务，则构成根本性违约，被上诉人有权行使合同解除权。被上诉人于2014年8月14日向上诉人发函要求解约，符合合同约定以及法律规定，原审法院认定双方之间的买卖合同于2014年8月15日解除，并无不当。合同解除后，上诉人还应承担合同解除的违约责任。基于上诉人在一审对违约金提出调整的请求，结合合同实际履行情况、当事人的过错程度等，原审法院以公平原则及诚实信用原则对违约金予以酌情认定，尚属合理。上诉人不同意承担违约金的上诉意见，因依据不足，故本院不予采信。综上所述，上诉人吕明芳的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，800元，由上诉人吕明芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年五月十九日书 记 员 强 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。 来源：百度“”