（2015）榕民终字第1489号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2017-07-02
案件名称
王明勤与福建春伦茶业集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王明勤,福建春伦茶业集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1489号上诉人(原审原告、反诉被告)王明勤，男，1977年11月25日生，汉族，住福建省寿宁县。委托代理人柯志恒、伍琳璐，福建亚嘉律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)福建春伦茶业集团有限公司，住所地福州市仓山区城山84号。法定代表人傅天龙，该公司董事长。委托代理人兰永华、方苗，福建亚太天正律师事务所律师。上诉人王明勤因与被上诉人福建春伦茶业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年6月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定：被告将坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区烟山苑第3号楼第一层第07号商铺出租给原告；商铺面积86.54平方米；租赁期限为五年，即自2011年7月13日起至2016年7月12日止。被告收取市场管理费、市场推广费和租金：第一年，自2011年7月13日起至2012年1月12日反诉原告免收市场管理费、市场推广费和租金，自2012年1月13日至2012年7月12日反诉原告向反诉被告收取市场管理费、市场推广费合计为5192元/月（其中市场管理费为每月865元，市场推广费为每月4327元）；第二年，即自2012年7月13日起至2013年7月12日止，反诉原告向反诉被告收取市场管理费、市场推广费和租金合计5607元/月（其中市场管理费为每月934元，市场推广费为每月1211元，租金为每月3462元）；第三年，即自2013年7月13日起至2014年7月12日止，反诉原告向反诉被告收取市场管理费、市场推广费和租金合计6056元/月（其中市场管理费为每月1009元，市场推广费为每月1308元，租金为每月3739元）……。市场管理费、市场推广费和租金每3个月结算一次，先付费后使用。在签订合同时反诉被告应向反诉原告支付第一期（3个月）的市场管理费和市场推广费合计15576元；第二期费用反诉被告应在该期（3个月）首月5天内（即2012年4月18日之前）一次性付清，以此类推。原告应当于合同签订之日，向被告支付租赁保证金20000元。每月原告应向被告支付卫生费和保安费等2.5元/平方米，合计每月216元。原告在接收租赁商铺前应当向被告支付装修保证金3000元，该保证金在租赁商铺装修完工并经被告验收后无息返还。原告可以根据经营需要对租赁商铺内部重新进行装修改造，具体装修改造的方案应向被告报备，装修改造不得影响租赁商铺建筑结构、消防安全，以及给排水、供电、通讯的正常使用。原告有下列情形之一时，被告有权解除合同：1、擅自改变租赁商铺的用途；2、擅自转让租赁商铺或利用商铺从事非法经营活动；3、逾期30日交纳市场管理费、市场推广费或租金者；4、原告严重违反市场管理制度且不听规劝者。原告未按合同约定交付租金等有关费用，应当按未付租金等的金额为基数，按日万分之八向被告支付违约金；如果逾期30日未支付市场管理费或租金，被告有权单方解除合同，原告已支付的房屋保证金不予返还；原告应当无条件腾出房屋，并赔偿因此给被告造成的其他损失。在合同履行期间，若发生争议的，则由双方协商解决，协商不成的，则任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。合同签订后，被告即向原告交付了福州市仓山区“临江新天地”小区烟山苑第3号楼第一层第07号商铺。原告向被告首期的6个月的市场管理费4933元和市场推广费租金24664元，6个月的卫生费和保安费1298元。原审法院另查明：（1）2011年1月31日被告与福州仓山国有资产营运有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于福州市仓山区“临江新天地”小区商铺，用于开发福州茉莉花茶市场，租赁期限为十八年，自2011年2月1日起至2029年1月31日止。（2）被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司均系开发福州茉莉花市场相互关联的单位。（3）被告于2011年9月30日出具《声明》、福州茉莉花茶市场管理有限公司于2011年10月4日出具《关于促进南台岛茶城发展的通知》，均主张享有福州市仓山区“临江新天地”小区商铺的承租权和转租权。原审法院认为，原、被告于2011年6月13日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告按合同约定支付第一期的市场管理费、市场推广费、租赁保证金和卫生费和保安费等并进场经营。之后，被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司因开发福州茉莉花茶市场发生纠纷，两公司先后于2011年9月30日和2011年10月4日向商铺承租人出具《声明》和《关于促进南台岛茶城发展的通知》，均主张享有福州市仓山区“临江新天地”小区商铺的承租权和转租权，但其告知行为并没有影响原告对承租商铺的占有和使用。原告拒交市场管理费及租金等费用的行为缺乏合法性。租赁的商铺从交付之日起一直由原告占用,原告应按合同约定向被告支付占用租赁场地期间发生的相应费用。本案《商铺租赁合同》并未对有关招商引资、市场管理等方面的双方权利义务进行约定，亦无证据证明存在因合同的原因导致原告无法办理营业执照，且被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司的承租权和转租权发生的争议，也没有妨碍原告对诉争商铺的正常占有和使用。原告以被告未尽到其在招商引资时的承诺，存在多头管理，妨碍原告正常经营为由，起诉要求解除合同缺乏合同及法律依据。原告自交付首期的市场推广费、市场管理费等费用后，一直占有和使用商铺，之后原告没有按合同约定交付相关费用，构成合同违约。依据合同约定，现被告反诉主张解除合同，原审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案合同解除后，原告占有的商铺应当返还被告，占有期间拖欠的租金、市场管理费及卫生费和保安费等应当结算；因原告违约行为，其已支付的租赁保证金不予返还；按本案合同的性质，被告没有证据证明其履约过程中有效的开展市场推广工作，故原告无需按合同约定支付相应的市场推广费。本案合同约定如果逾期30日未支付市场管理费、市场推广费或租金，被告有权单方解除合同，原告已支付的租赁保证金不予返还。被告单方解除合同的罚则即原告已支付的租赁保证金不予返还，现被告已按合同约定主张保证金不予返还，再要求原告按未付租金等的金额为基数的日万分之八支付违约金，原审法院不予支持。原告诉请要求被告支付违约金及营业损失、装修损失、租金损失，缺乏依据，原审法院不予支持。双方合同约定若发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。但本案发生的诉讼，原、被告双方诉请各有胜负，故对双方要求对方支付律师费的诉请，原审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款之规定，判决：一、解除原告王明勤与被告福建春伦茶业集团有限公司于2011年6月13日签订的《商铺租赁合同》；二、反诉被告王明勤于本判决生效之日起三十日内将福州市仓山区“临江新天地”小区烟山苑第3号楼第一层第07号商铺腾空并交还反诉原告福建春伦茶业集团有限公司；三、反诉被告王明勤于本判决生效后十日内向反诉原告福建春伦茶业集团有限公司支付2012年7月13日至2013年9月12日租金48989元、2012年7月13日至2013年9月12日市场管理费13226元及2011年12月13日至2013年9月12日卫生费和保安费4752元；并按租金3739元/月、市场管理费1009元/月、卫生费和保安费216元/月的标准，支付从2013年9月13日起至搬离诉争租赁商铺期间的租金、市场管理费、卫生费和保安费；四、原告王明勤支付给被告福建春伦茶业集团有限公司的租赁保证金20000元不予返还；五、驳回原告王明勤的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告福建春伦茶业集团有限公司的其他反诉请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元，由原告王明勤负担4630元，被告福建春伦茶业集团有限公司负担50元；反诉费1470元，由反诉原告福建春伦茶业集团有限公司负担480元，反诉被告王明勤负担990元。一审宣判后，原审原告王明勤不服，向本院提起上诉。上诉人王明勤上诉称：一、原审判决上诉人向被上诉人支付租金等，严重违背客观事实和法律规定，是错误的，本案是被上诉人欺诈违约在先，上诉人没有违约，行使的是正当抗辩权。1、被上诉人未兑现招商时的宣传承诺，已构成欺诈及虚假宣传，应对此承担全部责任。2、被上诉人出租给上诉人等的商铺无法办理营业执照，根本不符合合同约定的商铺用途，已构成违约。3、被上诉人未按约定履行管理、推广、卫生清理、安保等义务，构成违约，无权要求上诉人支付该项费用。二、原审认定上诉人违约是错误的，上诉人拒付租金等的行为，属于行使正当抗辩权，并不是违约行为。1、一审法院认为被上诉人没有违约是错误的，被上诉人未兑现先前的承诺，现实情况与被上诉人的宣传相差非常大。2、租户去工商局未能办理营业执照，作为商户来说，主要的是经营，而不能办理营业执照，如何经营。一审法院在未查明该事实就以租赁合同未约定办理营业执照为由下判。3、正是被上诉人出租不合格的商铺给上诉人，导致现在上诉人无法营业，根据合同法的规定，上诉人不支付租金的行为是抗辩行为，而不是违约行为，一审法院认为是违约行为是错误的。4、办理营业执照是春伦公司的义务，故依据合同法的相关规定，春伦公司租赁的场所是作为商户使用，其涵盖了要办理营业执照的内容，而不是一审法院认定的在合同中未明确要办理营业执照。不能办理营业执照的原因一是春伦公司内部股东混乱的原因，二是租赁的场所未通过消防验收，这是春伦公司自身导致的，其应承担无法办理营业执照的责任。5、在被上诉人已经解约退场的情况下，一审仍然判决继续支付管理费、卫生费、保安费，是严重错误的。三、因被上诉人违约，给上诉人等造成了巨大的经济损失，被上诉人应当承担全部责任并赔偿上诉人全部损失，原审判决没有支持上诉人的该请求是错误的。综上，请求：一、撤销（2013）仓民初字第3329号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的全部诉求，支持上诉人的全部诉求。二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人福建春伦茶业集团有限公司答辩称：一、上诉人诉称被上诉人违约在先没有事实和法律依据。1、讼争商铺不属于《消防法》第十一条规定的国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位在验收后只需报公安机关消防机构备案，由公安机关消防机构进行抽查，无须经消防验收。况且，《消防法》的相关规定属于管理性法律规范，不属于效力性法律规范，即使有违反也不会影响上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同的效力。2、上诉人无法办理营业执照不是被上诉人的责任，上诉人应当向工商部门主张权利。况且，上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》中没有约定办理营业执照的相关事项。3、被上诉人没有丧失讼争商铺的转租权。被上诉人与福州仓山国有资产营运有限公司签订的《商铺租赁合同》至今尚未终止，被上诉人也未将讼争商铺移交给福州仓山国有资产营运有限公司，至今上诉人仍实际使用该商铺，也没有将该商铺交还被上诉人或福州仓山国有资产营运有限公司。二、上诉人拒付租金等相关费用无事实与法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，是合法有效的，被上诉人应当按该合同约定的标准支付租金、市场管理费、卫生和保安费等。另外，上诉人一直实际占有、使用该租赁商铺。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。在二审诉讼过程中，上诉人向本院提交以下证据：1、《春伦茶城招商手册》一份，拟证明被上诉人招商时公开宣称承诺要打造一个管理先进、设施配套齐全的全国茶叶市场集散中心；2、照片四组，拟证明目前茶城不像茶城，店面不像店面，垃圾到处堆放，乱草丛生，上诉人店面门口还搭建着违章建筑；3、被上诉人2011年9月30日《声明》复印件一份；4、福州茉莉花茶市场管理有限公司2011年10月1日《郑重声明》复印件一份，证据3、证据4拟共同证明被上诉人因内部股东发生纠纷，管理混乱，导致上诉人等承租户无法办理工商营业执照和正常经营；5、福州仓山国有资产营运有限公司2013年5月7日《公告》复印件一份，拟证明被上诉人已与福州仓山国有资产营运有限公司解除租赁关系，原审法院仍判决市场管理费、卫生费和保安费，是错误的；6、福州电视台法眼栏目视频《我租的是店铺吗》光盘及书面翻译材料一份，拟证明因被上诉人内部股东混乱，上诉人承租的店面无法办理工商营业执照以及被上诉人已退出茶城管理。经质证，被上诉人福建春伦茶业集团有限公司认为上述六份证据均不属于二审的新证据，不能作为二审认定事实的依据；对证据1的真实性无异议，但认为《招商手册》属于要约邀请，无法证明上诉人所主张的证明对象；证据2的真实性无法认定，也无法证明其证明对象；证据3、证据4、证据5没有原件，真实性无法认定，不能作为本案认定事实的依据；证据6属于新闻报道，是记者的主观意见，不能客观反映案件事实。本院经审查后认为，被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性无异议，本院予以确认；证据2照片无法体现具体拍摄时间等，真实性无法确认，本院不予采纳；证据3、证据4、证据5未提交原件进行核对，真实性无法确认，本院均不予采纳；证据6是新闻采访节目，有关工作人员陈述并不能代表相关机构意见，不足以证明上诉人所主张的待证事实，故本院不予采纳。上诉人另向本院提交调查取证申请书一份，申请法院向福州市仓山区工商局调取上诉人等承租户无法办理工商营业执照的真实原因。本院审查后认为，该申请不属于法律规定的当事人可申请人民法院调查收集证据的情况，故不予准许。经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人均应依约定履行。春伦茶城招商手册属于商业广告的性质，主要用于招商宣传，并未明确约定双方的权利义务内容，依法属于要约邀请。鉴于双方签订的《商铺租赁合同》第八条已经对双方权利义务作出了具体约定，其中并未包含被上诉人负责为上诉人办理营业执照，被上诉人也未承诺承租户能够获得经营利润，故上诉人主张被上诉人违背招商承诺，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张因被上诉人股东矛盾导致讼争商铺无法办理营业执照，被上诉人未提供相关的管理、保安、保洁等服务，但上诉人并未提供相关证据予以佐证，一审法院不予支持并无不当。因此，上诉人辩称因被上诉人违约、欺诈在先，上诉人拒付租金等费用的行为系行使正当抗辩权，于法无据，本院不予采纳。上诉人未按合同约定按时交纳租金、市场管理费、卫生费和保安费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人认为被上诉人已经解约退场、丧失了商铺转租权，故其不应向被上诉人继续支付租金及市场管理费、卫生和保安费，但上诉人并未提供充分证据证明被上诉人丧失转租权或因此影响了其对商铺的占有和使用，且上诉人至今仍在占有使用讼争商铺，一审法院判决上诉人支付拖欠的租金、市场管理费及卫生费和保安费，并无不当。上诉人另主张因被上诉人违约给其造成巨大经济损失，被上诉人应予赔偿，其依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费6150元，由上诉人王明勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍代理审判员 黄 锋代理审判员 赵雪莹二〇一五年五月十九日书 记 员 刘 奕 关注微信公众号“”