（2015）巴民一终字第159号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-07-06

案件名称

马玉英、王汉通与梁高清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区巴彦淖尔市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马玉英,王汉通,梁高清

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第八十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民一终字第159号上诉人（原审被告）马玉英，女，回族，个体户。上诉人（原审被告）王汉通，男，回族，无职业，系被告马玉英儿子。二上诉人的委托代理人李均胜，内蒙古润安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁高清，男，汉族，个体户。委托代理人郝天海，巴彦淖尔市临河区148法律服务所法律工作者。上诉人马玉英、王汉通为与被上诉人梁高清房屋买卖合同纠纷一案不服临河区人民法院（2013）临民初字第4103号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人马玉英及其委托代理人李均胜，被上诉人梁高清及其委托代理人郝天海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。经一审法院审理查明，马玉英与王津宝于1993年2月结婚，1994年11月生育儿子王汉通，双方于1996年离婚，三人均为巴彦淖尔市临河区城关镇增光村六组村民。离婚后，马玉英户口一直未迁出。2001年冬季，巴彦淖尔市临河区城关镇增光村六组将已建成的小康村住宅楼给马玉英家按四口人，即户主王玉才、王玉才之子王津宝、王津宝之子王汉通和马玉英分配了160平方米的二层住宅楼一栋及宅基地（东西28米、南北25米）。2004年5月12日，王津宝将上述住宅楼及宅基地卖给梁高清，售价为120000元。双方签订了书面协议，当日王津宝将房屋及宅基地向梁高清交付。后梁高清分五次给付王津宝购房款共计108000元。后王津宝给梁高清增加延长10.5米宅基地，增加的宅基地面积为王津宝与王金龙、王金生兄弟二人互换的耕地。王津宝于2012年10月31日因突发心脏病死亡。另查明，梁高清购买王津宝的二层楼房后，建了院墙、安装了大门、硬化了院落，并添建了砖木结构147.36平米北房、砖木结构184平米西房。另查明，王津宝、马玉英、王汉通于2012年9月起诉梁高清房屋买卖合同纠纷一案，本院（2012）临民初字2499号民事判决书判决：一、被告梁高清与王津宝于2004年5月12日订立的购房协议无效；二、被告梁高清于本判决生效后3日内向原告马玉英、王汉通返还位于巴彦淖尔市临河区城关镇增光村六组小康村的160平方米二层楼房一栋及东西38.5米、南北25米的宅基地和耕地；三、原告马玉英、王汉通于本判决生效后3日内向被告梁高清返还购房款108000元。该判决双方均已履行。诉讼中，根据梁高清的申请，经巴彦淖尔市中级人民法院司法技术科委托内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司对马玉英、王汉通的160平方米二层楼房及梁高清添建房屋、附属设施的价值进行鉴定，结论为：A、二层楼房评估价值为388996元；B、北房砖木37房评估价值为316861元；C、西房砖木37房评估价值为299138元；D、评估对象附属设施评估价值为99999元。请求判令马玉英、王汉通赔偿购买房屋增值损失280996元；马玉英、王汉通给付添建物补偿款715998元，合计996994元。原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。梁高清与王津宝的买卖行为违反了我国土地管理法律、法规的强制性规定，导致双方签订的房屋买卖协议无效，梁高清与王津宝均有过错，王津宝为主要过错方，给梁高清造成的房屋增值部分损失（售价为120000元，鉴定价值为388996元，增值为268996元），出卖方应承担主要责任。因王津宝死亡，应由该房屋的共有人及继承人即马玉英、王汉通承担，以承担70%即188297.2元为宜。因梁高清所建房屋在马玉英、王汉通享有使用权的土地上，梁高清的添建物归马玉英、王汉通所有，应由马玉英、王汉通支付梁高清添建物价款715998元。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，最高人民法院《关于贯彻执行‹中华人民共和国民法通则›若干问题的意见（试行）》第八十六条之规定，判决：一、被告马玉英、王汉通赔偿原告梁高清二层楼房增值部分损失188297.2元。二、被告马玉英、王汉通支付原告梁高清添建物价款715998元。三、被告马玉英、王汉通赔偿原告梁高清鉴定费20000元。以上款项于本判决生效后一个月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13770元，由原告负担1004元，二被告负担12766元。上诉人马玉英、王汉通不服上诉判决向本院上诉称：一、一审判决上诉人赔偿被上诉人二层楼房增值部分损失188297.2元认定事实和适用法律错误。首先，被上诉人与王津宝签订房屋买卖合同时，对于集体土地上的房屋不能进行买卖是很清楚的，其存在严重过错，一审法院将该合同的无效过错大部归结到王津宝名下不公平。被上诉人从购买房屋至买卖房屋合同被确认为无效并执行完毕前一直无偿占用使用买卖房屋，上诉人也存在房屋租金损失，损失数额与房屋增值相当，被上诉人与王津宝对于合同无效均存在均等的过错，理应各自承担损失。其次，被上诉人在购买房屋时，其只支付部分相应的价款，而未作出其他付出，其损失也仅限于支付价款的利息。而房屋增值，是物权产生的慈息，归房屋所有权人享有。一审判决将被上诉人拥有所有权的房屋增值作为被上诉人损失，与法无据。第三，就一审认定的损失而言，存在明显的错误。一审判决以重置价减购买价得出增值部分，是不公平。重置价是建筑工程价格，而购买价是销售市场价，二者性质不同，相减得出的结果不是增值价格。本案中，被上诉人与王津宝是采用协商价格方式进行交易的，计算增值理应按市场价进行，但所涉房屋按国家法律法规，不能进入市场自由交易，该房无市场价格，无法按市场价进行计算增值部分。该房现时价格应为成本加折旧加以确定。一审判决以重置价减购买价确定增值价，是将已存在13年房屋按新房计价，显然不合理，认定事实错误。一审判决认定损失的另一个错误是，被上诉人12万元购房款只付了10万元，计算增值应按支付合同价款比例进行核定。一审按支付全款核定，认定事实明显错误。二、一审判决上诉人给梁高清建筑物价款715998元，适用法律和认定事实错误。《民通意见》86条规定，添附是非产权人在使用他人的财产上增添附属物，增添的是附带于主物上的从物。二被上诉人因买卖占有上诉人的房屋，且被上诉人在上诉人土地上添建的房屋独立于主房，面积远远大于主房，根本不属于《民通意见》86条规定的添附，以此规定判令上诉人支付被上诉人添建物价款，明显适用法律错误。添建物如果判归上诉人，并由上诉人支付价款，其前提是添加物为合法的物。被上诉人添建房屋是无任何审批手续的违法建筑，应当依法拆除。本案中一定将被上诉人在上诉人土地上建的违法建筑物判归上诉人，上诉人支付其价款也应是成本加折旧，一审判决按重置价确定添建的建筑物价款，违背公平、公正的裁判原则。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人梁高清答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人明知自己的房屋不可以买卖，应该由上诉人承担全部过错。添建物没有任何机关去确定是违法建筑，不存在拆除的问题。请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的事实与原审认定一致，本院予以确认。另查明，经巴彦淖尔市中级人民法院司法技术科委托内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司对二被告的160平方米二层楼房及原告添建房屋、附属设施的价值进行鉴定，结论为：A、二层楼房建安单价1892.95元／㎡，费用808.41／㎡，重置单价2701.36元／㎡，成新率90%，二层楼房评估价值=160㎡×2701.36元／㎡×90%=388996元；B、北房砖木37房建安单价1706.76元／㎡，费用736.70／㎡，重置单价2443.46元／㎡，成新率88%，北房砖木37房评估价值=147.36㎡×2443.46元／㎡×88%=316861元；C、西房砖木37房建安单价1276.45元／㎡，费用570.99／㎡，重置单价1847.44元／㎡，成新率88%，西房砖木37房评估价值=184㎡×1847.44元／㎡×88%=299138元；D、评估对象附属设施评估价值为99999元。评估对象总评估价值为1104994元各项费用包括：前期费用及专业费用、基础设施费用、市政配套费、建设单位管理费、利息、利润、税费。另外，被上诉人梁高清在一审庭审中的诉讼请求：判令二被告赔偿由于被告方过错造成原告购买房屋损失280996元；判令二被告给付原告添建物补偿款715998元，合计996994元。本院认为：上诉人与被上诉人所签订房屋买卖合同的效力已被临河区人民法院（2012）临民初字第2499号民事判决所确认，该民事判决认定王津宝出卖房屋所占用的宅基地属于当地农村集体所有，且被告为城市居民，故双方买卖房屋及宅基地的行为违反集体经济组织的成员权属性，也违反国家政策规定，应认定无效。原审认定导致双方签订的房屋买卖协议无效，梁高清与王津宝均有过错，王津宝为主要过错方于法无据，上诉人主张双方对合同无效存在均等的过错应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人梁高清要求赔偿由于上诉人的过错造成购买房屋损失280996元。经审查，从2004年购买房屋至一审起诉时已九年，原审参照房屋增值部分损失认定购买房屋损失亦属合理，原审认定的房屋增值部分损失268996元（售价为120000元，鉴定价值为388996元，增值为268996元），应由上诉人赔偿被上诉人134498元（268996元×50%）。被上诉人要求上诉人给付添建物补偿款715998元。经审查，对于添建部分，因被上诉人所建房屋在上诉人享有的土地上，被上诉人的添建物归上诉人所有，由上诉人支付被上诉人相应的添建物价款亦属合理。经一审鉴定，该添建物的价格测算分为1、建安单价的确定，2、各项费用：包括前期费用及专业费用、基础设施费用、市政配套费、建设单位管理费、利息、利润、税费。被上诉人所建房屋在农村，被上诉人也没有提供相应的证据证实其在盖房时花费了前期费用及基础设施费用及税费等各项费用，故被上诉人所主张的补偿款应剔除其他各项费用。被上诉人所建北房砖木37房建安价格为：147.36㎡×1707.76元／㎡×88%=221456.85元，所建西房砖木37房建安价格为：184㎡×1276.45元／㎡×88%=206682.78元，合计428139.63元。梁高清购买王津宝的二层楼房后，建了院墙、安装了大门、硬化了院落，经鉴定附属设施评估价值为99999元，因附属设施已使用多年，参照所建房屋的成新率88%补偿比较合理，附属设施价格为99999×88%=87999.12元。故上诉人应支付被上诉人添建物补偿款516138.75元（428139.63元＋87999.12元）。另外，双方对本案纠纷的发生均有过错，鉴定费应由双方共同承担。综上，上诉人马玉英、王汉通的上诉理由的合理部分，本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）第八十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销临河区人民法院（2013）临民初字第4103号民事判决；二、由上诉人马玉英、王汉通赔偿被上诉人梁高清购买房屋损失134498元；三、由上诉人马玉英、王汉通补偿被上诉人梁高清添建物价款516138.75元；四、驳回梁高清的其他诉讼请求。以上款于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费27540元，由上诉人马玉英、王汉通负担17901元，由被上诉人梁高清负担9639元；鉴定费20000元，由上诉人马玉英、王汉通负担10000元，由被上诉人梁高清负担10000元。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　毛爱萍审　判　员　　李元军代理审判员　　付桂梅二〇一五年五月十九日书　记　员　　王　禄 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