（2015）一中民四终字第0432号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-11-25
案件名称
师俊香与天津北辰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0432号上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司天津北辰支行，住所地天津市北辰区京津公路东果园北道北。负责人吕晓东，行长。委托代理人赵雪，该单位干部。委托代理人李云广，该单位经理。被上诉人（原审原告）师俊香，无职业。委托代理人刘闯，天津金辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津北辰房地产开发有限责任公司，住所地天津市北辰区青光镇杨咀村村委会二楼。法定代表人吴伯明，公司经理。被上诉人（原审第三人）商少海，农民。上诉人中国建设银行股份有限公司天津北辰支行（以下简称建行北辰支行，原中国建设银行天津市分行北辰支行）因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第0088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2000年6月4日被告与第三人商少海签订房屋买卖合同，约定：商少海购买被告开发的天津市北辰区瑞通里小区9-2-601号（现为12-2-601号）房屋，总价款128000元，付款方式为按揭贷款8万元。2000年7月20日商少海与建行北辰支行签订《楼宇按揭贷款合同书》，约定：建行北辰支行向商少海发放住房贷款8万元整，贷款期限自2000年7月28日起至2015年7月27日止。同日商少海同意以其拥有所有权的坐落于天津市北辰区瑞通里小区9-2-601号（现为12-2-601）房屋抵押给建行北辰支行。原告于2003年8月27日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的天津市北辰区瑞通里小区9-2-601号（现为12-2-601）房屋，房款113000元。双方还约定：商品房竣工验收合格后，被告须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，被告应在180日内，及时协助原告办结房屋所有权转移登记。原告于2003年8月27日一次性将房款付清，被告也将该房屋交付原告。另查，被告并没有将诉争房屋实际交付于商少海，商少海亦未支付过房款。诉争房屋自2003年8月27日由原告使用至今。再查，2004年第三人建行北辰支行曾在天津市第一中级人民法院起诉本案被告及案外人天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司一般借款合同纠纷案中，查明认定的事实为：2000年5月至2001年3月间，案外人王德森等共70人分别从建行北辰支行处申请房屋按揭贷款总计550万元。被告为该笔贷款提供抵押担保。2003年10月27日被告致函建行北辰支行，承诺该笔贷款已由其使用并保证如期归还。2004年2月10日建行北辰支行与被告及天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司签订《还款担保协议》，天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司自愿为该笔债务提供连带保证责任。天津市第一中级人民法院以（2004）一中民二初字第252号民事判决书判决：被告偿还建行北辰支行借款本金及利息，天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司承担连带还款责任。2005年建行北辰支行以商少海为被告起诉，要求其偿还借款及利息，解除借款合同，对贷款抵押物优先受偿。同年3月18日（2005）辰民初字第73号民事裁定书裁定，双方债权债务关系已消灭，所借款已转移到被告承担，商少海并非借款实际使用人，双方之间已不具有利害关系，建行北辰支行不再享有请求权，依法驳回了建行北辰支行的起诉。2004年12月22日中国建设银行天津市分行北辰支行变更名称为中国建设银行股份有限公司天津北辰支行。2014年12月10日天津市北辰区地名委员会办公室出具书面证明：“瑞通里”12号楼2门（原申报楼号为9号楼2门），四至范围：东邻瑞亨花园，南邻光荣道，西邻杨嘴村，北邻果园。于1998年12月25日经天津市人民政府批准为标准地名。原告的诉讼请求是：1、确认被告与第三人商少海之间签订的房屋买卖合同无效；2、确认第三人建行北辰支行对坐落于天津市北辰区瑞通里9-2-601号（现为12-2-601）房屋的抵押权已消灭；3、确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，本案诉争房屋天津市北辰区瑞通里小区9-2-601号（现为12-2-601）房屋为原告所有；4、判令被告协助原告到房屋管理部门办理天津市北辰区瑞通里9-2-601号（现为12-2-601）房屋的产权登记；5、案件受理费由被告负担。一审法院认为，虽被告在2000年6月与商少海签订了商品房买卖合同，但商少海未曾支付过房款，被告也未曾将诉争房屋交付给商少海，被告与商少海订立房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方真实目的是借助商品房买卖这一合法形式，达到为被告套取银行贷款的非法目的。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，故被告与商少海之间所签商品房买卖合同属于无效合同。关于商少海以诉争房屋为抵押物与第三人建行北辰支行签订楼宇案件贷款合同问题，因天津市第一中级人民法院的生效判决书已确认商少海的购房借款由被告实际使用并判决由被告偿还，（2005）辰民初字第73号民事裁定书也认定建行北辰支行与商少海的债权债务关系已消灭，驳回了建行北辰支行要求商少海偿还借款的起诉，依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，故建行北辰支行对诉争房屋不再享有抵押权。原告于2003年8月27日与被告就诉争房屋签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，原告按约定支付了房款，被告亦按约交付了诉争房屋，该房屋由原告居住使用至今，该合同合法有效。被告应按照合同约定配合原告办理诉争房屋的权属登记手续。一审法院判决：一、第三人商少海于2000年6月4日与被告天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效；二、第三人中国建设银行股份有限公司天津北辰支行对北辰区瑞通里小区9-2-601号房屋（现为12-2-601）的抵押权已消灭；三、原告师俊香于2003年8月27日与被告天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效，被告天津北辰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告师俊香办理坐落在北辰区瑞通里小区9-2-601号（现为12-2-601）房屋的权属登记手续。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费1280元，由被告天津北辰房地产开发有限责任公司负担。一审判决后，上诉人建行北辰支行不服，以一审法院认定被上诉人商少海于2000年6月4日与被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效是错误的。被上诉人商少海与天津北辰房地产开发有限责任公司于2000年6月4日签订的《天津市商品房买卖合同》约定，商少海购买坐落于天津市北辰区瑞通里小区9-2-601（现为12-2-601）号房屋一套，房屋总价款128000元，已交款48000元，按揭贷款80000元。该合同系买卖双方真实意思表示，是合法有效的。合同签订后，在房屋管理部门办理了登记备案手续。因此，一审法院认定被上诉人商少海与北辰房地产开发公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效是错误的。上诉人与被上诉人商少海签订的《个人住房（抵押）借款合同》合法有效。上诉人与被上诉人商少海签订的《个人住房（抵押）借款合同》是双方真实意思表示，是合法有效的。合同签订后到天津市北辰区房地产管理局办理了房屋抵押登记手续，取得了天津市房地产抵押权证明书，上诉人依法取得了抵押权人的相关权利。一审法院认定上诉人对天津市北辰区瑞通里小区9-2-601（现为12-2-601）号房屋的抵押权已消灭是错误的。上诉人与被上诉人商少海签订《个人住房（抵押）贷款合同》后，到天津市北辰区房地产管理局办理了房屋抵押登记手续，取得了天津市房地产抵押权证明书，该项抵押权登记具有社会公示效力，上诉人已依法取得诉争房屋的抵押权，上诉人系诉争房屋合法抵押权人。一审法院依据天津市第一中级人民法院（2004）一中民二初字第252号民事判决书及一审法院（2005）辰民初字第73号民事裁定书认定上诉人对诉争房屋抵押权消灭无事实依据，是错误的。上诉人认为上诉人与被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司及案外人天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰有限公司签订的《还款担保协议》，仅能证明上诉人认可包括商少海名下房屋按揭贷款由被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司偿还，案外人承担连带给付责任，但上诉人并未同意免除该笔债务项下商少海的还款义务，即上诉人并未放弃对债务人商少海的追索权利。一审法院依据上述错误法律文书，认定上诉人抵押权消灭也是错误的等为由，上诉来院。请求：一、撤销原判，依法确认被上诉人商少海于2000年6月4日与被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效。二、依法确认上诉人与被上诉人商少海于2000年7月20日签订的《个人住房（抵押）借款合同》合法有效。三、依法确认上诉人对天津市北辰区瑞通里小区9-2-601（现为12-2-601）号房屋的抵押权合法有效。四、依法确认被上诉人师俊香于2003年8月27日与被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效。五、两审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人师俊香辩称：一审法院根据2004年天津市第一中级人民法院判决银行贷款由天津北辰房地产开发有限责任公司承担，不应由个人承担。2005年上诉人起诉原贷款人，北辰区法院裁定驳回，认为债权已消灭。一审法院根据以上两个生效判决进行了本案的判决，适用法律正确，同意一审法院判决。经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人曾以一般借款合同纠纷起诉被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司以及案外人天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司，本院（2004）一中民二初字第252号民事判决书判决：被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司偿还上诉人借款本金及利息，案外人天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司承担连带责任。此后，上诉人又以借款合同纠纷起诉被上诉人商少海，一审法院（2005）辰民初字第73号民事裁定认为：“原、被告债权债务关系已消灭，所欠借款已转移到天津北辰房地产开发有限责任公司承担，被告并非借款实际使用人，原、被告之间已不具有利害关系，原告在实体上对被告不再享有请求权，裁定驳回原告起诉。”上述判决、裁定均已发生法律效力。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。生效的法律文书已经确定被上诉人商少海所欠债务已转移到被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司承担，因此，上诉人所提其与被上诉人商少海签订的《个人住房（抵押）借款合同》是双方真实意思表示，是合法有效的；合同签订后天津市北辰区房地产管理局办理了房屋抵押登记手续，取得了天津市房地产抵押权证明书，上诉人依法取得了抵押权人的相关权利以及上诉人并未同意免除该笔债务项下被上诉人商少海的还款义务，上诉人并未放弃对债务人即被上诉人商少海的追索权利等理由，均不能否定生效的法律文书。被上诉人师俊香与被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司就讼争房屋签订了商品房买卖合同，支付了房款，房屋已经交付。上诉人亦未提供被上诉人师俊香与被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同存在其他无效情形的相关证据，故上诉人要求确认被上诉人商少海于2000年6月4日与被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，确认上诉人与被上诉人商少海于2000年7月20日签订的《个人住房（抵押）借款合同》合法有效，确认上诉人对天津市北辰区瑞通里小区9-2-601（现为12-2-601）号房屋的抵押权合法有效，确认被上诉人师俊香于2003年8月27日与被上诉人天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人中国建设银行股份有限公司天津北辰支行承担。本判决为终审判决。审 判 长 马晓瀛审 判 员 高良栋代理审判员 张玉洁二０一五年五月十九日书 记 员 王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 微信公众号“”