（2014）正民初字第141号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-11-23
案件名称
闫海燕与曾华、郭金明物权纠纷一审民事判决书
法院
正阳县人民法院
所属地区
正阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫海燕,曾华,郭金明,吴中华
案由
物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）正民初字第141号原告闫海燕，男，汉族，1962年3月15日出生，住南阳市宛城区。委托代理人刘双喜，男，河南建法律师事务所律师，被告曾华，女，汉族，生于1962年10月7日，住正阳县。被告郭金明，男，汉族，生于1963年8月17日，住正阳县。被告吴中华，男，汉族，生于1979年9月2日，住正阳县。委托代理人潘成中，男，河南明信律师事务所律师。原告闫海燕与被告曾华、郭金明、吴中华物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫海燕及委托代理人刘双喜、被告郭金明、被告吴中华及委托代理人潘成中到庭参加诉讼，被告曾华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其与被告曾华原系夫妻关系，1996年初，曾华向法院起诉离婚，经法院主持调解，双方达成协议，其中约定双方居住的公房（位于剧团院内前排从东数第三家）由曾华居住，但其不需要居住时不准转让他人，应交由原告居住。但双方离婚后，曾华却于2009年6月27日背着原告将协议约定的公房转让给被告郭金明。曾华与郭金明的处分行为是无效的，损害了原告的居住权，特起诉至法院，要求确认被告曾华和郭金明签订的房地产买卖契约无效。后在诉讼过程中，原告获知2013年9月2日郭金明与吴中华以签订私有房屋买卖合同的形式，再次对上述房屋进行处分，并且目前该房由吴中华占有，为此，追加吴中华为本案共同被告参加诉讼，并将原诉讼请求变更为：1、请求确认三被告以买卖合同形式对房屋的处分行为无效，包括买卖合同无效、物权变动无效；2、要求吴中华腾出房屋。被告曾华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告郭金明辩称，其于2009年6月份善意购买曾华两间房屋，与曾华签订的有协议，协议上面按的有字押、身份证复印件，房产证复印件以及房管所开的发票。其已住了五六年，后出于返还贷款需要，把此房卖给吴中华，现吴中华已住近一年。此房是曾华财产，原告无主体资格。被告吴中华辩称，1、原告诉称的不是事实，该诉称房屋是被告曾华向房管所购买以后，系曾华的个人财产，原告对该诉称房屋已不享有使用权，故原告起诉主体不适格。2、曾华第一次处分在2009年，原告起诉已超过诉讼时效。经审理查明，本案所涉房屋位于正阳县××街剧团院内第一排从东往西数第三户的两间瓦房。原告闫海燕系原正阳县剧团职工，正阳县剧院将其家属院上述房屋按公房分与原告居住使用。原告闫海燕与被告曾华曾系夫妻关系，双方因离婚纠纷于1996年4月5日在正阳县人民法院主持下调解达成离婚协议，其中，双方对所住公房（即本案所涉房屋）进行了约定：现住公房由曾华居住，曾华不需要时不准转让他人，应交给闫海燕居住。后闫海燕外出生活。曾华在使用该房期间，于1999年8月4日从正阳县房地产管理所购买了该两间房屋，当时交付了5000元购房款，未交付全款，正阳县房地产管理所只开具了一张购旧房款票据，没有给其办理相关房产变更登记。后曾华持该购房票据，于2009年6月27日与被告郭金明签订一份房地产买卖契约，将该房以30000元的价款卖与被告郭金明。被告郭金明持有该房后，又于2013年9月2日与被告吴中华签订了一份私有房屋买卖合同，以105000元的价款将该房卖与被告吴中华，现吴中华持有该房并实际入住。原告知道其房屋被曾华买卖后，认为侵犯了其使用权，为此，诉至我院。另查明，正阳县房地产管理所于19世纪七十年代初经正阳县生产指挥部和正阳县财政局同意在正阳县剧团家属院建砖木结构瓦房三栋24间。本案所涉房屋系上述房屋中的两间，曾由正阳县房地产管理所交与正阳县剧团作为公房使用。该房屋现公示的产权单位系正阳县房地产管理所。本院认为，本案所涉房屋对外公示的产权人系正阳县房地产管理所，该房曾由正阳县房地产管理所交与正阳县剧团作为公房使用，正阳县剧团将该房分与原告闫海燕使用，原告闫海燕当时具有使用权。基于其对该两间公房的使用权，后其与被告曾华离婚时，约定了该两间公房由曾华居住，曾华不需要时应交给闫海燕居住。后来曾华直接与该两间房屋公示的产权人正阳县房地产管理所达成买卖协议，并交付了部分购房款，并没有办理产权变更登记。现对该两间房屋的处置是所有权人继续交与正阳县剧团作为公房使用，还是继续履行与被告曾华之间未履行完毕的买卖合同，应由产权人正阳县房地产管理所行使其权利。而被告曾华与郭金明之间、被告郭金明与吴中华之间的买卖行为，因均未办理过户登记，故不产生物权变更的效力。关于原告闫海燕要求被告吴中华腾退房屋的诉讼请求，亦应由产权人进行处置，故，对该诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、被告曾华与被告郭金明之间、被告郭金明与被告吴中华之间的买卖行为不产生物权变更效力；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告曾华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审 判 长 刘根富审 判 员 杨 娟代理审判员 闵 记二〇一五年五月十九日书 记 员 党姣姣 来自：