（2015）安民初字第200号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-23
案件名称
安乡佳安物业服务有限责任公司诉王惠玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
安乡县人民法院
所属地区
安乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安乡佳安物业服务有限责任公司,王惠玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第200号原告安乡佳安物业服务有限责任公司，住所地湖南省安乡县深柳镇沿河大道128号。法定代表人冷伟，该公司总经理。委托代理人雷立明，该公司副经理，代理权限为一般授权。委托代理人陈光国，男，安乡县城关法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告王惠玲。原告安乡佳安物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）与被告王惠玲物业服务合同纠纷一案，原告于2015年3月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由助理审判员夏江霞独任审判，于2015年4月1日在本院公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人雷立明、陈光国，被告王惠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，2005年1月1日，被告与津市市国安房地产开发有限责任公司安乡分公司（以下简称房产开发公司）签订了《购房合同书》，自愿购买该公司开发的金安花园小区xxx一单元西一、二单元东一、二单元西一室共三套房屋（住宅面积分别为140.6m2、138m2、161.6m2），并在《物业管理服务合同》中约定了物业服务标准。2012年按0.4元／m2计算，2013年、2014年按0.5元／m2计算。被告身为业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2012年1月1日至2014年12月31日累计欠物业费7395.36元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予缴纳。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决被告支付拖欠的物业费7395.36元，由被告承担本案诉讼费用。原告物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、《购房合同书》一份，拟证明被告王惠玲当时购买的是津市市国安房地产开发有限责任公司安乡分公司开发的房屋；2、委托书一份，拟证明原告法定代表人冷伟委托刘建平全权处理公司的一切事务，包括收取物业费；3、原告的资质证明一份，拟证明原告有权收取物业费；4、《物业管理服务合同》（含物业费收取标准）一份，拟证明原、被告双方存在物业服务合同关系以及物业费收取标准。被告王惠玲辩称，被告在2004年7月5日与房产开发公司签订了《购房合同书》，购买其开发的金安花园小区xxx一单元东一、一单元西一、二单元东一、二单元西一室共四套商品房用于开办幼儿园，购房价格高于市场价格，并在合同附件中约定了四套房屋终身按一套收取物业费，被告已经按照该约定交纳了一套住房的物业费，不同意交纳另外三套房屋的物业费。被告王惠玲为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了一份《购房合同书》及附件，拟证明其购买了四套商品房，合同附件中约定物业费“四套终身按一套收取”。经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性、关联性及合法性均无异议。原告对被告所提供证据的真实性、关联性有异议。原告认为，一方面，被告提供的《购房合同书》签署时间是2004年7月5日，而原告提供的《购房合同书》签署时间是2005年1月1日，两者时间不一致；另一方面，原告提供的《购房合同书》出自县房产局档案馆，证明该合同书已在房产部门备案登记，而被告提供的合同书及附件只是被告单方面提供，真实性值得怀疑。合同附件中“四套终身按一套收取”的约定系被告与房产开发公司之间的承诺，与物业公司无关。本院经审查认为，对原告提供的证据，被告不持异议，其来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，对其证明力本院予以认定。对被告提供的证据，《购房合同书》约定：“乙方（王惠玲）向甲方（房产开发公司）购买商品房编号为一单元东、西1楼、二单元东、西1楼”，附件约定对被告购买的四套房屋内部格局按幼儿园的具体要求建造并且详细约定了房屋门窗、水电、管道等的具体设计要求。另外，该合同签署时间为2004年7月5日，早于在原告提供的在房产局备案登记的《购房合同书》的签署时间2005年1月1日。从被告提供的合同内容及签署时间来看，该合同可以视为被告与房产开发公司签订正式购房合同之前，表达自己意欲购买四套房屋用于开办幼儿园的的购房意向书。被告提供的《购房合同书》及附件内容客观真实，符合法律规定，另合同附件加盖了房产开发公司公章，明确约定物业费“四套终身按一套收取”，与本案争议事实直接相关，具有关联性。故本院对被告所提供证据的客观性、关联性及合法性予以认可。根据原、被告的陈述及本院认定的证据，本院查明如下案件事实：2004年7月5日，被告王惠玲与房产开发公司签订了一份《购房合同书》，合同约定被告自愿购买该公司开发的位于安乡县沿河大道128号金安花园小区xxx一单元东、西一楼、二单元东、西一楼共四套商品房。《购房合同书》附件约定房产开发公司按照幼儿园的格局建造该四套房屋，并约定“物业管理费按155.5m2收取，四套终身按一套收取”。为了方便向银行贷款，四套房屋需要办理四个房产证，对于单独每套房屋，2005年1月1日，房产开发公司又与被告及其丈夫分别签订了两份《购房合同书》，并将这四份《购房合同书》交县房产局备案登记。在物业公司入驻金安花园小区后，金安花园小区业主委员会代表全体业主与物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同中约定了业主委员会委托原告物业公司对小区进行物业管理以及物业公司与小区业主之间的权利义务，其中包括物业服务标准、物业费收取标准等内容。被告自2012年1月1日至2014年12月31日期间，只交纳xxx一单元东一室的物业费，并没有交纳xxx一单元西一、二单元东一、西一室（住宅面积分别为140.6m2、138m2、161.6m2）这三套房屋的物业费，期间原告曾向被告催缴，但被告均以《购房合同书》附件中约定了物业费“四套终身按一套收取”为由拒绝交纳这三套房屋的物业费。为此，原告将被告诉至法院。本院认为，根据查明的案件事实，本案的争议焦点为：房产开发公司对被告做出的物业费“四套终身按一套收取”的承诺对物业公司是否具有约束力。金安花园小区业主委员会代表小区全体业主与原告物业公司签订的《物业管理服务合同》，系双方自愿，且不违反法律规定，该《物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护。在原告为被告住宅小区提供了物业服务的情况下，被告理应按约交纳物业费。房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。被告提出物业公司与房产开发公司实际为同一法定代表人管理，但未能提供证据予以证明。被告与房产开发公司签订了《购房合同书》，被告与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，物业公司与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，被告与物业公司之间形成的是物业服务合同关系。房屋买卖合同关系与物业服务合同关系是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在《购房合同书》附件中就物业费收取事项对被告做出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所做出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。因此，《购房合同书》附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力，被告不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。被告如果认为自己因为物业公司不履行该承诺而遭受较大经济损失的，可以另行向房产开发公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告王惠玲于本判决生效后十日内支付原告安乡佳安物业服务有限责任公司2012年1月1日至2014年12月31日的物业费共计7395.36元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告王惠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。代理审判员 夏江霞二〇一五年五月十九日代理书记员 王明兴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 微信公众号“”