（2014）泉民初字第3264号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-10-19
案件名称
厉媛与徐州天瑞商业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厉媛,徐州天瑞商业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第三十九条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第3264号原告厉媛，个体户。委托代理人陈全，个体户。委托代理人蒋贵斌，江苏金合律师事务所律师。被告徐州天瑞商业管理有限公司，住所地本市泉山区解放南路南都国际公寓负一层。法定代表人丁香，该公司经理。委托代理人金思文，该公司法务。委托代理人王迎春，该公司会计。原告厉媛诉被告徐州天瑞商业管理有限公司（以下简称徐州徐州天瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日受理后，依法由代理审判员刘现伟独任审判，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。后根据案件审理需要，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告厉媛的委托代理人陈全、蒋贵斌，被告徐州天瑞公司的委托代理人金思文、王迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉媛诉称，2013年10月9日，原、被告双方签订了1份租赁合同，合同约定被告将位于本市解放南路南都国际公寓负一层内矿大新街美食区美食015号商铺1间租赁给原告用于经营小吃，租赁期限为一年，租金前六个月按原告营业额的16%抽取，后六个月按照18%抽取，承诺保底营业额为24000元，约定由被告统一收取营业款，每月20日前进行结算。此外合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按照合同约定交纳了相关进场费和履约保证金共计50000元。原告进场营业后，被告自2014年2月起不按合同约定给原告结算营业款，经原告多次催要，被告以各种理由推诿，致原告经营资金紧张，已经构成根本违约。原告书面向被告发出解除合同通知书，要求解除合同，但被告始终不愿意退还原告已经交纳的进场费和履约保证金。为维护原告的合法权益，现依法起诉至人民法院，请求依法判令被告支付营业款39661.50元及利息1188元，退还履约保证金40000元及进场费10000元，并承担本案的诉讼费用。被告徐州天瑞公司辩称，原告所诉与事实不符，原告诉请的履约保证金和进场费不应退还，理由为：一是原告违反租赁合同第五条第一项第3小点的约定即“一年内无故停止营业累计达两个月以上，甲方有权单方解除合同，已收取的商业管理费租金及其保证金不予以退还，并有权追究乙方的违约责任”，此条款是双方共同约定的，原告亦签过字认可的；二是租赁合同第三条第二项明确约定进场费10000元，在签约时一次性缴纳不予退还；三是根据合同第三条第二项第2小点约定原告要交2376元商业管理费，而至今原告未向被告缴纳，原告拖欠两个商铺的商业管理费合计为4752元，请求原告支付；四是被告公司消防已经合格。综上，原告有违约行为，而不是被告违约，故请求依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原、被告双方所签租赁合同中关于进场费和履约保证金的条款是否属于格式条款，是否属于无效条款，原告缴纳的费用是否应当返还；2、原、被告双方解除合同后的违约责任如何承担。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同1份，证明双方的合同权利义务，而且合同第三条明确约定被告每月20日前与原告结算营业款，并证明被告收取原告进场费10000元及履约保证金40000元，亦证明被告的合同为格式合同。2、被告向原告出具的收据3张，证明被告向原告收取进场费10000元及履约保证金40000元的事实。3、结算确认表和明细，证明原告经营至合同解除之时，期间各项费用均被被告扣除。4、银行交易明细，证明被告直到2014年8月1日才将结算款支付给原告。5、原告于2014年5月4日向被告邮寄的关于0-15号商铺结算催告函，证明原告一直在向被告催要营业款。6、2014年6月18日原告向被告寄送的解除合同通知书，证明原告已经按照程序履行了通知义务及解除合同的原因。7、照片的打印件2张，证明原告在被告处经营的实际地点。8、照片1张，证明原来原告所租的M-034号商铺已经被被告出租他人经营，进而证明原告没有给被告造成损失。9、案外人王伟与被告所签订的租赁合同1份，其内容与原、被告所签合同内容一致，证明双方的租赁合同是格式条款。经质证，被告对证据1的真实性无异议；对证据2真实性无异议，但是原告与被告签订两份合同交纳的进场费和履约保证金的总额不是100000元，是98000元，另外可以证明原告未交纳商业管理费；对证据3中的确认表有原告的签名无异议；对证据4的真实性无异议；对证据5有异议，内容不真实，与本案无关联；对证据6有异议，部分内容不真实，拖欠3个月的营业款不属实；对证据7和8的照片无异议；对证据9的真实性有异议，认为是复印件，真实性不能确定，被告出租的商铺分为联营和租赁，主要条款都涉及到租金等，也多有不同之处。被告为证明自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、徐州徐州天瑞公司在2014年1月18日关于餐饮区营业款返还规定，证明办理营业款必须本人亲自填写信息，本人必须亲自到公司来办理。2、徐州天瑞公司在2014年5月5日关于营业款结算和退铺申请的答复函，证明原告递交营业款结算申请书不符合规定，即不符合必须由本人或本人授权人领取。3、原告在2014年5月11日出具的授权委托书，证明原告授权陈全到公司办理营业款，另外亦证明原告自5月11日才正式递交申请。4、被告公司在2014年6月23日出具关于美食015商户结算告知函，证明公司在6月22日收到原告授权委托书。5、2014年5月6日关于退铺申请和营业款答复的邮寄凭证。6、2014年6月24日关于美食015商铺营业款结算告知函邮寄凭证，证明被告给原告邮寄营业款有邮寄凭证。7、原告的授权委托书在6月份经过江苏金合律师事务所的见证，证明从6月22日才有正式的授权。8、商铺租赁合同5份，证明被告与原告所签合同不是格式合同。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，从证据的纸质和所盖印章来看，均是新鲜的，应为后补，真实性值得怀疑，原告没有见过该书面规定，这是被告内部财务规定，对外没有效力，也没有约束力；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，从内容看被告不予结算的理由是原告不符合领取条件，结合原告所举证据，可以证明被告推脱拖延结算之事，关于其授权的提示并非结算的条件和理由只是被告的一种提示行为；对证据3的真实性无异议，但是关联性有异议，恰恰证明原告已经亲自或授权他人办理相关结算业务，而不能证明被告的观点；对证据4的真实性无异议，关联性有异议，从落款的日期来看，此时原告已经向被告发送了解除合同通知，被告此时才发结算函已经没有意义，从整个告知函的内容结合上述三份证据并无法证明被告履行过通知结算的义务，也无法证明原告没有亲自去办理过结算事宜，结合原告催款通知书，可以看出被告一直拖延结算营业款的事实；对证据5和证据6的真实性无异议；对证据7的真实性无异议，关联性有异议，该授权只是证明授权之后的代理权限问题，证明不了被告在授权之前所履行的合同义务，恰恰证明原告一直在按照规定和程序办理相关事宜的事实；对证据9的真实性无异议，认为美食区的两份联营合同均是统一的格式合同，能够证明原告的观点。根据原告申请，本院依法调取了徐州市公安局翟山派出所对厉媛、陈全、丁香、权秀丽、蔡冬青的询问笔录。原、被告对证据的真实性均无异议，但原告认为当天本人去结算营业款，被告提出了无理要求，双方发生争执，原告被人打伤；被告认为原告本人是询问营业款的，且先动手打人。经审理查明，2013年10月9日，原告厉媛（乙方）与被告徐州徐州天瑞公司（甲方）签订租赁合同1份，租赁矿大新街美食区美食-015号铺1间，共计22平方米，租赁期间从2013年11月15日起至2014年11月14日止，租赁期内，采取联营方式缴付租金，前六个月按原告营业额的16%抽取，后六个月按照18%抽取，承诺保底营业额为24000元，除租金外，乙方还应向甲方交纳的费用为：1、进场费10000元，此费用签约时一次性缴纳且不予退还；2、商业管理费9元／月／平方米，此费用按建筑面积计算，按年缴纳，每一年度费用共计2376元；3、装修及开业保证金2000元／间。在合同签署时，乙方向甲方缴纳40000元，作为履约保证金，具体约定为：1、合同存续期间，乙方因自身原因违约解除合同放弃承租物业，则甲方可予以全额罚没履约保证金及已经缴纳的其它相关费用；如乙方中途租赁期间无故拖延应付房屋租金或相关费用，则甲方可从履约保证金中扣除；如甲方违约不将标的物业出租给乙方使用或中途毁约解除租赁，甲方除应返还剩余房屋租金外还应双倍返还乙方履约保证金；2、乙方如不再承租该物业，须在合同到期前30日之内，以书面形式告知甲方，如因乙方自身原因未及时告知甲方，给甲方带来损失，乙方须承担相应的责任与处罚；3、合同到期后乙方不再续约，在确认乙方未拖欠费用且承租期间没有造成物业损毁而影响甲方继续租赁或使用的，甲方应在合同到期后15日内全额无息退还乙方履约保证金；如造成损毁影响甲方继续租赁使用的，乙方须修复或甲方据实从履约保证金中扣除相应修复费用。在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，已收取商业管理费，租金及其保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任，具体情形为：1、违反工商、税务、物价、质检、卫生、消防等规定，经多次书面警告仍不纠正的；2、违反甲方市场管理制度，经书面通知单后，在限期内屡教不改者；3、一年无故停止营业累计两个月以上者；……。合同前及签订时，原告向被告缴纳了入场费及履约保证金共计50000元。2014年1月18日，原告接到被告通知对租赁的商铺进行了开业，经营永和豆浆。2014年2月24日下午，原告与陈全等至被告财务室处，因催要结算营业款，被告公司的法定代表人丁香要求从营业款中扣减刷卡机押金2000元，后双方发生撕打，致原告受伤。2014年5月4日，原告向被告发出关于营业款结算的催告函，要求被告收到函件后结算付款。5月5日，被告向原告发出答复函，告知原告按照公司的财务制度，必须由本人或本人授权人领取。5月11日，原告向被告提供了授权书，委托陈全负责处理0-15和0-34号商铺的运营及结算等工作。2014年6月18日，原告向被告发出解除合同通知书，理由是：被告拖欠其租赁的-015商铺的营业款三个月未进行结算，并经多次催促被告仍不履行结算义务，影响了原告的经营，故通知解除合同，要求被告结算营业款，并退还所收定金等。6月23日，被告向原告发出告知函，告知原告未在规定时间授权代理人前来办理营业款结算业务，也未在解除合同告知函要求的时间办理手续，过错在原告，违反了公司的财务规章制度等，限在10日内到被告处办理营业款结算事宜，否则10日后自动解除租赁合同。庭审中，原告以被告已经将营业款结算完毕，自愿撤回要求被告支付营业款39661.50元及利息1188元的诉讼请求，并将诉讼中要求被告返还履约保证金40000元变更为80000元；被告亦认可双方之间的租赁合同已经解除的事实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，原告厉媛与被告徐州徐州天瑞公司签订了租赁合同，该合同自双方签字时成立并生效，双方均应严格履行合同约定的各项义务。被告在同原告订立合同时，提供的合同文本中部分条款是预先拟定的，并未与原告进行协商，虽然被告提供了其它合同用以证明与原告签订的合同不是格式合同，但是在被告提供的具有联营方式的合同中，其合同条款与原告的租赁合同基本相同，由此可以认定双方所签的租赁合同属于格式合同条款。格式条款是否是无效条款，应按照我国合同法第四十条的规定进行判断，原告认为双方在合同中约定的关于进场费及履约保证金的条款属无效条款不能成立，理由是该条款并非是免除被告责任、加重原告的责任，关于进场费的约定虽然是属于原告单方义务，但是被告在庭审中陈述对所租赁的商铺在本次租赁前进行了装修及广告宣传等，双方又约定了保底营业额，可以认定此条款在双方之间并未有失公平，而履约保证金条款对双方的违约后果进行了明确约定，并非排除原告的主要权利，故该格式条款不属无效条款。原、被告双方的租赁合同已经解除，原告主张被告未及时对0-15号商铺结算营业款，被告的行为构成根本违约，因双方在租赁合同对营业款的结算时间有明确的约定，被告以通知的形式规定餐饮区营业款返款须签订租赁合同的业主本人核对营业款等信息，如果不是本人的，须提交授权书，单方面设立义务，且原告本人亦在2014年2月24日到被告处催要营业款，被告至本案原告起诉后才结算营业款的行为构成根本违约，被告不按时向原告结算营业款构成违约行为，应按照合同约定承担违约责任，但双方在合同中约定的违约责任的承担方式并非定金罚则，该违约金过高，本院予以调整，确认被告向原告返还履约保证金40000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告徐州天瑞商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告厉媛履约保证金40000元；二、驳回原告厉媛的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3070元，由原告厉媛负担1070元，被告徐州天瑞商业管理有限公司负担2000元（原告厉媛已预交，被告徐州天瑞商业管理有限公司随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 杨 瑞代理审判员 刘现伟人民陪审员 赵玉林二〇一五年五月十八日书 记 员 刘 文 百度搜索“”