（2015）海民初字第7616号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-02-14
案件名称
邵志成与梁勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵志成,梁勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第7616号原告邵志成，男，1972年10月9日出生。委托代理人赵云涛，北京市中润律师事务所律师。被告梁勇，男，1978年1月28日出生。委托代理人翟亚鲁，北京市浩盛律师事务所律师。原告邵志成与被告梁勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年5月15日作出一审裁定。邵志成不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年8月19日裁定撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第9402号民事裁定书，指令北京市海淀区人民法院进行实体审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邵志成及委托代理人赵云涛，被告梁勇委托代理人翟亚鲁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵志成诉称，原告被告系朋友关系。1999年2月10日，原被告双方签订房产转让合同书，合同约定：被告将位于北京市海淀区唐家岭村，土地证为1993年001151号，宅基地内的三间北房，一间半西房，共162.85平方米房屋所有权转让给原告。被告向原告保证该房屋的所有权不存在任何不明，争议，共有、抵押或其他瑕疵。被告同意为原告履行本合同义务而向原告供连带保证责任。此房屋所有权自合同生效起归原告所有，被告不得以任何理由形式干涉原告的一切应由利益；此房子以后因拆迁或被征用等其他问题，所得到的一切利益归原告所有，被告不得强制干涉，并且被告负责原告办理房产过户手续。该协议签订后，原告即入住该房屋，直至2010年该房屋拆迁。中华人民共和国土地管理法规定：农村集体土地所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非法建设，根据该规定，双方签订的房产转让协议无效。被告梁勇辩称，我方认为没必要评论价值所在，1999年借贷款协议已经取代了这份合同的内容。如果房产转让合同成立，也没有履行。两天以后重新签订协议，证明梁勇已经不同意将房屋卖给对方。协议已经代替了转让合同。签署借贷款的目的是为了跟对方借钱做生意，1999年2月12日分两次一共给了5.5万元，实际上梁勇借了5.5万元，后梁勇入狱，后来迟迟未要该欠款，2008年8-9月份还款时有原告爱人签字。对于原告诉求无效的问题，根本无法评价无效，借贷款协议代替了转让合同，原合同已经消灭。我认为当时合同成立了但是没有履行，后被取代了。根据合同法规定，原告诉求的合同在履行过程中已经被其他合同取代，他的权利义务已经终止。对房产转让合同的签字梁勇不认可，但是我方拒绝就签字的真伪进行鉴定。经审理查明，北京市海淀区西北旺镇唐家岭西南一街151号系梁勇家庭祖产。邵志成提交1999年2月10日签订的《房产转让合同书》一份，根据该合同记载，梁勇将自家北京市海淀区唐家岭村土地证1993年001151号宅基地（即西南1街151号）内3间北房及1间半西房的所有权转让给邵志成，转让费60000元。就该转让合同中签字真实性，梁勇不予认可，但经本院风险释明，不申请对合同中本人签字的真实性进行鉴定，并自愿承担不鉴定所带来的举证责任与法律后果。1999年2月12日，梁勇与邵志成签订《借、贷款协议书》，该协议书约定邵志成向梁勇借出30万元，梁勇将借款用于个人使用，并用自家唐家岭村土地证1993年001151号宅基地（即西南1街151号）永久使用权作为抵押，将房屋交付邵志成使用。就该《借、贷款协议书》签署的真实性双方不持异议。2007年梁勇之父梁桂华以房屋系其本人所有，梁勇与邵志成签订《借、贷款协议书》未经其同意为由，起诉梁勇、邵志成，要求确认《借、贷款协议书》中将房产作为抵押及将房屋使用权交予邵志成的内容无效。在该案诉讼中，被告梁勇及邵志成均认可双方签订的《借、贷款协议书》真实有效，双方为借贷关系，并已经实际履行。一审法院经审理做出（2007）海民初字第11466号民事判决书，认为梁桂华的实际行为应视为其同意梁勇与邵志成之间的借款保证行为，判决驳回了梁桂华的诉讼请求。梁桂华对一审判决不服提出上诉，二审经审理认为梁勇与邵志华签订的《借、贷款协议书》中邵志成使用该房屋仅能作为约束梁勇偿还借款的一个条件，不构成法律意义上的抵押，同时该协议书的相关条件对梁桂华亦有约束力，故做出（2008）一中民终字第00055号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另，邵志成乃外地居民身份。1999年2月10日签订的《房产转让合同书》与1999年2月12日梁勇与邵志成签订《借、贷款协议书》之间关系问题，当事人存在较大争议，邵志成主张后一份协议书系为了保障转让合同，防止梁勇反悔。而梁勇主张借贷款协议代替了转让合同，原合同权利义务已经消灭。上述事实，有双方当事人陈述、《房产转让合同书》、《借、贷款协议书》、（2008）一中民终字第00055号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，邵志成出示1999年2月10日签订的《房产转让合同书》一份，梁勇虽对合同书的真实性不予认可，但经本院数次释明，其不申请对合同中本人签字的真实性进行鉴定，并自愿承担举证不能的法律责任，本院据此应对双方于1999年2月10日签订的《房产转让合同书》签字真实性予以确认。邵志成与梁勇就农村宅基地与房屋进行转让，而邵志成作为居民无权购置农村宅基地房屋，其行为违反我国土地管理法的强制性规定，应属无效。其次考虑二人之间3日内签订协议之间的关系问题，从争议协议的内容表述而言，并无相互取代、抑或”终止”前一份转让合同的意思表示，梁勇所举理由并无合同载明的意思表示存在，该理由不能采信。虽当事人对于两份合同的履行情况各执己见，但无论当事人争议的合同履行状况如何，无效合同自始无效，并不存在被取代的可能，梁勇所举事由本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项判决如下：确认邵志成与梁勇于一九九九年二月十日签订的《房产转让合同书》无效。案件受理费七十元，由邵志成负担三十五元，已交纳；梁勇负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 汪 懿代理审判员 赵 倞代理审判员 冯姝雅二〇一五年五月十八日书 记 员 王 璇 更多数据：