（2015）佛城法民一初字第752号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2016-03-31

案件名称

李亮与佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李亮,佛山市正源房地产有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2015）佛城法民一初字第752号原告李亮，男，汉族，1983年2月16日出生，住址：广东省。委托代理人马成、范永志，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告佛山市正源房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园3号楼二层部分（自编号之一）。法定代表人麦艳芳。委托代理人陈志雄、钱嘉志，广东中信致诚律师事务所律师、实习律师。原告李亮诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由审判员陈超适用简易程序独任审判，并于2015年5月18日公开开庭进行审理。原告委托代理人马成、范永志，被告委托代理人陈志雄、钱嘉志到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：××0××年××月××××日与同年××月××日，原告与被告签订了买卖佛山市禅城区东鄱南路××号星晖盛汇园××6座××0××房（下称涉案房产）的《星晖盛汇园商品房认购书》和《广东省商品房买卖合同》（下称买卖合同）及补充协议。其中，买卖合同第三条、第四条、第六条分别约定了涉案房产的建筑面积为6××.××××平方米，总金额为××80008元；首付款为××0008元，公积金贷款为××60000元，商业贷款为××0000元。后原告与中国工商银行佛山升平支行签订了《个人购房担保借款合同》（下称借款合同）。买卖合同及借款合同签订后，原告已依约支付了涉案房产的所有价款及履行了相应的附随义务。但被告至今未向原告交付符合强制性法定及符合约定的房产。另，买卖合同第八条约定，被告应于××0××年××月××××日前将验收合格并符合约定的房产交付给原告使用。但涉案房产至今仍不具备法定及约定的交付标准，被告至今仍未取得位于佛山市禅城区东鄱南路西侧、张槎三路南侧地块“星晖盛汇园”城镇住宅楼项目之建筑工程验收或竣工验收备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证等验收材料（包括未能取得经佛山市禅城区国土城建和税务局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）。被告的行为已构成逾期交房，违约行为明显，严重损害了原告的利益，被告应对原告承担逾期交房的违约责任。尽管合同第九条约定：逾期超过××0天的，原告同意继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。然而，若被告按此标准向原告支付违约金，违约金明显低于原告的损失。根据被告逾期近××年未交付房产、补充协议第十七条、（××0××）佛城法民一初字第××0××8号生效民事判决等规定，原告增加违约金计算标准为按照已付购房款每日万分之一。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据我国有关法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：××、被告向原告支付逾期交房至实际交付之日止的违约金（违约金计算标准为按照已付购房款每日万分之一，从××0××年8月××日暂计至××0××年××月××0日止违约金为××06××××.××××元）。××、被告承担本案诉讼费。被告辩称：被告已经完成了实际交楼手续，原告亦于××0××年8月××0日签署收楼确认书，违约金计算时间应计算至被告实际收楼之日。本案涉案楼盘未能按期交楼主要是政府公开招标的时候未能完成对周边企业以及相关影响环保的单位按期迁移的工作，导致被告已经竣工的涉案项目的商品房未能通过政府的环评，未能如期通过联合验收。被告在政府公开招标之后获得了涉案项目的所有权证以及办理了相关许可，项目的建设以及招标过程均是按照法律程序进行。现涉案项目已经完成交付，原告也已经完成了收楼手续。只是因为环评，未能启动联合验收。经过被告的不懈努力，不断向政府递交申请，引起政府重视并落实解决周边企业的环保问题，现涉案项目已通过环评，于××0××××年××月××日通过工程竣工验收，××0××××年××月××0日取得《工程竣工验收备案表》。所以本案中被告没有过错，是有无法抗拒的原因。依照双方合同约定被告逾期交房需按日向原告支付已经交付房价款万分之零点五计算。原告诉请按万分之一计算违反双方的合同约定，被告对此不予确认。关于涉案楼盘迟延交楼问题的相关争议已经过（××0××）佛城法民一初字××0××8号一审，佛山中院（××0××××）佛中法民一终字××××0号案的同类审理，并作出生效判决。被告认为应该参照上述法律文书的裁判标准对本案予以判决，以免出现同案不同判的情况。综上所述，被告没有违反合同约定，未能达标交付的结果不是被告的过错造成，是无法抗拒的客观原因所致。被告也已经尽力补救，并取得成效。希望法院谅解被告的难处，依法作出判决。诉讼中，原告提交以下证据：××、原告身份证、被告企业档案机读资料。拟证明原、被告的主体资格。××、《星晖盛汇园商品房认购书》、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》。拟证明原告向被告认购广东省佛山市禅城区东鄱南路××号星晖盛汇园××6座××0××房；原告付清购房款后，被告应当在××0××年××月××××日前将验收合格并且符合买卖合同约定的涉案房产交付原告使用，被告逾期交付涉案房产给原告的，应当承担逾期交房违约责任；另商品房买卖合同约定的违约金计付标准过低，应按调整为按日万分之一计付。××、销售建筑物、构筑物发票联。拟证明原告向被告支付了全部购房款。诉讼中，被告提交以下证据：××、星晖.盛汇园楼盘一至三期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》、《建筑工程竣工验收报告》。拟证明涉案楼房所在楼盘在××0××××年××月××日取得《竣工验收报告》，同年××月××0日及××月××日取得《竣工验收备案表》。××、（××0××）佛中法民三终字第××××号民事判决书、《楼号编排说明书》。拟证明星晖.盛汇园楼盘已经通过竣工验收备案；星晖.盛汇园与阳光星城是同一房地产项目；《楼号编排说明书》反映涉案房产对应《竣工验收备案表》中相应的楼座。××、《星晖.盛汇园收楼确认书》、《装修申请表》。拟证明原告已于××0××年8月××0日办理涉案房产收楼手续，并于××0××年××月××日申请对涉案房产装修。诉讼中，本院依职权出示：（××0××）佛城法民一初字第××0××8号民事判决书。本院认证：原告提供的证据，因被告对证据真实性无异议，且证据与本案事实存在关联，故本院予以采信。对被告提供的证据××，因与（××0××）佛中法民三终字第××××号民事判决认定事实相印证，本院予以采信；对被告提供的证据××中的判决书系佛山中院作出的生效法律文书，本院予以采信，该判决书中已对《楼号编排说明书》进行确认，故本院对该组证据中的说明书予以采信；对被告提供的证据××，因有原件核对，本院采信被告提交该组证据拟证明内容。对本院依职权出具的证据，因系生效法律文书，本院对该判决文书所认定的内容作为本案定案依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：××00××年××月××6日、××0××0年××月××日，被告与佛山市国土资源局分别签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：××××060××-××00××-××006××××）、《佛山市国有土地使用权出让补充合同》。后被告取得涉案佛山市禅城区东鄱南路西侧、张槎三路南侧A、B、C地块国有土地使用证（编号：佛府国用××0××0第06000××××××××××、06000××××××××××、06000××××××××××××号）、建设用地规划许可证（地字第××××060××××0××00000××号）、建设工程规划许可证（建字第××××060××××0××000××××8、××××060××××0××000××××××、××××060××××0××000××××××号）、建设工程施工许可证（编号：××××060××0××0××××0××0××、××××060××0××0××0××0××0××、××××060××0××0××0××0××0××号）、广东省佛山市商品房预售许可证，开发建设星晖盛汇园项目。××0××年××月××日，佛山市禅城区民政和外事侨务局向被告颁发了“星晖盛汇园”的《使用标准地名许可证》。××0××××年××月××日，工程名称为“阳光星城（一期××#、××#、××#住宅楼及地下室、公厕垃圾收集站及环卫工作站）”（下称一期工程）；工程名称为“阳光星城（二期××#、××#、××#、6#、8#住宅楼及地下室）”（下称二期工程）；工程名称为“阳光星城（三期××#、××0#、××#楼及地下室）”（下称三期工程）取得《建筑工程竣工验收报告》。××0××××年××月××0日，一期工程及三期工程取得《竣工验收备案表》；同年××月××日，二期工程取得《竣工验收备案表》。“星晖阳光星城”与“星晖盛汇园”系同一工程项目。被告向建设部门规划报建时对“星晖盛汇园”所使用自编楼号在经公安部门审批后在对外宣传及预售中作出相应调整。其中，自编××0#对应公安门牌为××座；自编××#对应公安门牌为××座；自编××#对应公安门牌为××座；自编××#对应公安门牌为××座；自编××#对应公安门牌为××座及6座；自编××#对应公安门牌为××座及8座；自编6#对应公安门牌为××座及××0座；自编××（××）#对应公安门牌为××座；自编××（××）#对应公安门牌为××座；自编××#对应公安门牌为××座及××××座；自编8#对应公安门牌为××座、××6座及××××座；自编××#对应公安门牌为××座。××0××年××月××××日，原告与被告签订《星晖盛汇园商品房认购书》。同年××月××日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买佛山市禅城区东鄱南路××号××6座××0××房，房款总计××80008元。合同还约定“第八条交付期限。出卖人应当在××0××年××月××××日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第××种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……××、该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：××、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起××0日内告知买受人的；××、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；××、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第××种方式处理：……××、逾期期间，分别处理（不作累加）（××）逾期不超过××0日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过××0天的，买受人同意继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金。……”。同日，原告与被告签订一份《补充协议》，该协议第六条约定“出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，按买受人在《商品房买卖合同》中的地址邮寄《收楼通知书》，则视为出卖人已经完成书面通知义务，完成通知时间以交寄《收楼通知书》的邮戳时间为准。买受人应依《收楼通知书》中列明的时间，前往出卖人处办理交接手续，超出合同约定的房屋交付时间买受人仍未前来办理手续的，出卖人视同买受人已接受该房屋，买受人应当自该交房期限届满之日开始，承担因房屋交付而产生的全部法律责任……出卖人已电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点”，第七条约定“出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受理出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受理的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”。合同签订后，原告已通过合同约定方式支付涉案商品房全部购房款。××0××年8月××0日，原告签署了《星晖.盛汇园收楼确认书》，确认涉案房产已达到收楼条件。××0××年××月××日，原告向涉案房产所处楼盘的物业管理机构递交《装修申请表》。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原告及被告均应依约履行各自的合同义务。根据涉案合同第八条约定，被告应当在与原告约定的交付日期前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且原告已支付全部购房款的商品房交付原告使用。原、被告签订合同后，原告已依约履行支付涉案商品房全部购房款的合同义务，因此被告在原告已履行先合同义务的情形下，应在××0××年××月××××日前依据合同约定的标准向原告如期交付商品房。虽被告直至××0××××年××月××日方取得涉案商品房所涉楼盘的《工程竣工验收备案表》，但原告在××0××年8月××0日已签署收楼确认书，并于同年××月××日申请对涉案房产进行装修，故应认定原告在××0××年8月××0以其行为确认涉案房产符合交付条件，涉案房产已交付原告实际占有使用，依据《民法通则》第五十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，由此产生的法律效果由其自行承担。另因关联生效判决业已确认被告逾期交房构成违约并判决其承担相应违约责任，且被告在本次诉讼中仍未能提供充足有效证据证明被告逾期交房符合“系因政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件可延期交付”的情形，故本院不采纳被告关于其逾期交房的抗辩意见。关于违约金标准问题。原告主张合同关于逾期交房违约金的计算标准过低，低于其因被告逾期交房造成的实际损失，要求提高至日万分之一的标准进行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，本院参照佛山市禅城区国土城建和水务局于××0××年6月××8日发布的《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准（张槎街道）》，涉案路段住宅用房带电梯楼指导租金价为××6元／平方米·月，经比对，涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准明显过低，根据公平原则，本院酌定被告逾期交房违约金以购房款金额为本金，按日万分之零点八的标准计付。原告诉请按日万分之一计付违约金，依据不足，本院不予支持。在逾期交房违约金的计算时间段方面。涉案《广东省商品房买卖合同》约定被告应于××0××年××月××××日向原告交付验收合格的商品房，故被告应据《商品房买卖合同》第九条约定，从××0××年8月××日起计违约金，并计至原告实际收楼之日××0××年8月××0日止。则被告应向原告支付××0××年8月××日至××0××年8月××0日（共××0日）的逾期交房违约金为××8××元（××80008元×××0日×0.8／××0000）。原告诉请超出部分，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李亮支付逾期交房违约金384元（从2013年8月1日计至2013年8月10日止）；二、驳回原告李亮其他诉讼请求。本案受理费283元（因适用简易程序减半收取），由原告李亮负担233元，被告佛山市正源房地产有限公司负担50元。如果被告佛山市正源房地产有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　陈超二〇一五年五月十八日书记员　　林立附引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来自