（2014）中一法坦民一初字第934号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-06-03
案件名称
安取胜与张国权、中山市雄基房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安取胜,张国权,中山市雄基房地产开发有限公司,招丽霞
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法坦民一初字第934号原告：安取胜，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0416。委托代理人：李泰生，广东亚太时代律师事务所律师。被告：张国权，男，汉族，住广东省中山市。被告：中山市雄基房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市，组织机构代码证：09628627一6。法定代表人：张国权，董事长。上述两被告共同委托代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。被告：招丽霞，女，澳门特别行政区居民，住澳门，澳门身份证件号码×××1027（）原告安取胜诉被告张国权建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依据原告的申请追加中山市雄基房地产开发有限公司（以下简称雄基公司）、招丽霞为本案的共同被告参加诉讼。并依法先由审判员谭敏独任审判，后组成合议庭，于2015年1月27日、2015年4月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李泰生，被告张国权、雄基公司及其共同委托代理人刘慧媛，被告招丽霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安取胜诉称：2014年7月，被告张国权称其在中山市坦洲镇金斗湾有一块编号为南3-1地块（现编号为04C01-14）土地（约218亩）转让，并且提供了一套该土地资料的复印件给原告。原告查看资料时发现土地权属资料凭证缺失，张国权解释称这块土地属于历史遗留问题用地，已经属张国权所有。因为办理土地证书需要在中山有一间注册公司，所以其在中山申请设立了雄基公司，负责办理将标的土地登记到该司名下。出售土地时，只要将该司的股权全部转让给原告即可完成土地转让，原告不知有诈便同意购买。2014年7月16日，原告与被告张国权及雄基公司签订了土地转让合同，且在第二天签订了土地转让合同补充条款。按照约定，原告应当将对保金人民币200万元支付到双方共同设立的监管账户，再按照合同约定过户股权及办理土地证手续。然而在签订上述两份合同之后，当原告需要支付200万元对保金时，被告张国权称监管账户无法汇款，要求原告将200万元直接支付到张国权个人账户。原告以为双方都是诚实交易，就按照张国权的要求将200万元汇入其个人账户。但汇款后，张国权并没有按照双方的约定过户股权，也没有按照约定开立共同监管账户，而是提出要原告向其个人汇款人民币2亿元作为履行合同的保证，原告拒绝了被告的无理要求，并要求被告按照转让合同的约定，按时办理土地证件并办理股权过户手续。然而，被告未依约履行，而是编造种种借口一再拖延。2014年9月16日，按照合同约定，被告应当取得国土部门办证的收件回执。但是，被告没有向原告提供该份收件回执。原告认为，被告张国权隐瞒了不能取得合同标的土地的真相，没有及时处理和原告签订的转让合同无法履行善后工作。在原告再三追问之下，张国权采取逃避、回避等的方式，意图不承担任何违约责任，甚至吞没原告已经支付的对保金。按照双方签署的土地转让合同第六条第一项的约定，被告张国权应当返还对保金并且向原告支付违约金人民币300万元。为维护原告的合法权益，原告诉请判令：1.三被告连带返还对保金200万元；2.三被告连带支付违约金300万元；3.诉讼费由三被告连带负担。诉讼中，安取胜撤销如下诉讼请求：三被告连带支付违约金300万元。并变更诉讼请求为判令：1.三被告连带返还对保金200万元及利息（计算方法：从2014年7月16日至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.三被告连带支付追偿费10万元；3.诉讼费由三被告连带负担。原告安取胜为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.土地转让合同；2.土地转让合同补充条款；3.中国土转复（94）157号文件；4.合同书（1992年8月8日）；5.证明；6.中山市雄基房地产开发有限公司营业执照复印件；7.银行转账凭证；8.收条。被告张国权辩称：1.原告主张的事实和理由是不真实的。1.是原告找张国权要求购买涉案土地，而不是张国权找原告；2.双方在协商转让涉案土地使用权的时候，对于涉案的土地的权属情况是非常清楚的，不存在欺诈行为，且是市场价，而且是原告积极要购买。被告雄基公司拥有涉案土地的处置权是真实的，之所以未办理产权证，原因是缺少资金；3.双方签定合同的地点是在原告的办公室，是原告约张国权到其办公室签定。依约定，在签定合同后，原告支付1.68亿元后办理产权证，但原告一直未支付，导致产权证无法办理，故违约责任应该由原告承担。张国权事后听说原告没有这么多钱，原告只是想用200万将涉案土地的使用权固定下来，再以350万元的价格转让给他人，获取差价；4.合同约定对保金200万，定金300万。但合同签定后，原告称资金不足，故签定了补充合同，将约定的定金300万取消。原告支付了200万后，又担心被告将土地转让给别人，所以改变主意，主动要求将200万元转为定金。当时张国权同意将200万元约定为定金，故按照原告的意愿出具了收条，确认收到土地转让款200万元（定金）；5.双方从未约定在2014年9月16日取得回执，原告所述不符合事实。合同是原告起草及打印的，双方在签订合同过程中未说过七天内将雄基公司100%的股权过户给原告，也没有协商将法定代表人也变更为原告指定人员。100%的股权相当于涉案土地的全部价值约6亿，不可能在原告仅支付200万元的情况下，将价值6亿的财产给原告，这不符合常理。合同第四条第五款股权过户步骤“七天内将雄基公司100%的股权过户给原告，法定代表人变更为原告指定人员担任”这句话是原告在打印过程中，自行加上去的，而且这句话也是矛盾的。“在国土部门发出土地使用权领证通知三日内，被告将其持有的雄基公司100%的股权转让给原告，并完成股权转让手续”，这才是双方当时约定的内容，也是符合合同签订目的和生活惯例。签订合同时张国权已70岁，眼睛花也没有戴老花镜，而且签订合同时双方又很仓促，所以相信原告对合同解释，而且合同是原告念给张国权听，故前半句话并不是当时双方约定的。事后张国权也向原告表示过要求原告在一个月内拿1.68亿元，然后负责办证，办完土地证后，才能将股权100%转让给原告。综上，原告的诉求是无道理的，请求法院驳回原告的诉求。被告张国权为证明其辩解事实，在举证期限内向本院提交证据如下：1.关于市南方华通房地产开发经营公司申请受让土地使用权的批复；2.合同书（1992年8月8日）；3.证明（1992年8月28日）；4.证明（2014年4月23日）；5.收款收据5份；6.合同（1992年8月10日）；7.企业机读档案登记；8.中山市中级人民法院（2000）中中经初字第63号民事判决书；9.证明（1999年11月17日）；10.证明（1993年3月23日）；11.银行账号。被告招丽霞辩称：答辩意见与张国权的一致。被告招丽霞为证明其辩解事实，在举证期限内向本院提交证据如下：开业及更改申报表。被告雄基公司辩称：合同中约定的200万元是对保金，其性质是定金，原告主张返还没有依据。即使返还定金也不会产出相应的利息。被告雄基公司在举证期限内未向本院提供证据。经审理查明：2014年7月16日，以被告张国权为出让方（甲方）与以原告安取胜为受让方（乙方）、以被告招丽霞为担保方（丙方）签订一份土地转让合同，甲方就其位于中山市坦洲镇金斗湾的南3-1地块（现编号为04C01-14）等土地（约218亩）转让给乙方，作出如下约定：标的地块位置：标的地块位于中山市，东临“洲际新天”，“西临汇翠山庄”，南临“东城四季花园”等小区，北临南坦路；现状：标的地块由甲方于1992年从中山市南华通房地产开发有限公司购得，因当时未办好土地使用证，现为历史遗留问题，目前开发需要重新办证，目前，甲方已委托第三方办理土地使用证，甲方承诺，标的地块用地性质为：商住地，容积率≥1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥38%，限高100米；转让方式：甲方以股权转让的方式过户给乙方；在标的地块完成办证并且缴纳所有应付费用之后，甲方其持有的将中山市雄基房地产开发有限公司100%的股权转让给乙方，达成土地转让目的；丙方自愿为甲方上述债务承担连带责任的担保，担保期限为两年；按此地块218亩以每亩288万元计算，总转让价为6.2784亿元（土地证面积同本合同约定面积不一致的，按照土地证面积为准，单价不变，总价多退少补）；合同签订五个工作日内乙方押200万元对保金，交银行监管（该笔款项于交易完成后退还乙方账户），同时乙方向监管账户支付300万元作为合同定金（待国土部门确权之后甲方可以动用）；土地转让款乙方应分期分批付款，在国土局办证确权后，根据股权转让合同甲乙双方各自承担各方的责任；自合同签订之日起，甲方如果出现债务纠纷，由丙方负担保责任；8月15号乙方向甲方指定的监管账户付1.68亿元，10月15号乙方向甲方指定的监管账户付款8539万元，国土部门发出土地使用权证领证通知三日内，乙方向甲方支付2亿元，11月底乙方向甲方付款1亿元，2015年2月18日前付清尾款7145万元；股权过户步骤：甲方于本合同签订之后7天内，将目标公司100%股权过户给乙方，法定代表人变更为乙方指定人员担任，在国土部门发出土地使用权证领证通知三日内，甲方将其持有的目标公司100%的股权转让给乙方，并完成股权转让手续；对保金交押后三天内乙方派两人协助甲方日常工作，工资由乙方支付，在乙方支付定金之后，甲方将目标公司公章财务章交由甲乙双方共同监管，办理土地证手续需要盖章，应当甲乙双方同意才能用章；甲方应在两个月内取到国土局收件回执，三个月内取得国土局补地价通知，2014年12月31日前办好土地使用证（商住用地，容积率≥1.5倍）；甲方必须保证此地块（S3-1）为目标公司所有，认真从速办好各相关手续；乙方必须保证转让金到位，按合同规定准时付款，认真做好协助工作。违约责任：1、如本合同签订之后，并且乙方支付对保金及押金之后，拒绝履行合同，对保金退还，押金由乙方没收。如果甲方隐瞒真相最终不能取得商住地1.5容积率的土地证，对保金、押金返还乙方，甲方向乙方支付违约金300万元。最终取得土地证容积率不足1.5，乙方愿意继续购买的，由甲方按照1.5的容积率补齐地价给乙方。同日，又签订一份土地转让合同补充条款，约定：土地转让合同即由甲方张国权、乙方安取胜、丙方招丽霞于2014年7月16日签订的主合同中第三、四9两条中所规定的“甲方需要承担向乙方转让该地块及股权向政部门上缴税款3000万元，其中包括了土地增值税、个人所得税，为了合理规避部分税收，甲方在签订土地转让合同后七天内向乙方转100%股权及变更张国权法人代表为安取胜任法人代表。本次土地转让及股权转让中，甲方承担3000万税款后其他税款由乙方承担。甲方公章由张国权保管，但盖章前由安取胜签字。”转让价款总价为人民币62784万元。其中扣除甲方所承担的税款3000万元，实际乙方应付甲方土地款为59784万元。甲方委托乙方将剩余款汇往如下指定账户：1、办土地证款，25339万元；2、招丽霞，15270万元；张国权，11771万元；梁福宜，3500万元；5、李润英，3904万元；2014年7月16日所签订的土地转让合同中得需乙方支付300万元合同定金取消，乙方不再支付此款项。上述合同签订后的当天，安取胜向张国权的账户转入人民币200万元，并由张国权开具一张收条给安取胜，载明：今收到安取胜现金200万元，支付坦洲金斗湾218亩地块定金。2014年11月5日，安取胜以被告隐瞒了其并不能案涉土地的使用权的真相，存在欺诈行为为由，向本院提出前述实体请求。另查：案涉土地权属尚未办理到雄基公司名下。本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案所涉土地转让合同是张国权、安取胜及招丽霞三方真实意思表示，并未违法法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，安取胜依约于签约的当天支付了对保金200万元给张国权。根据合同约定，张国权应在签订合同的七天内将雄基公司的股权转让给安取胜及开设共同监管的账户，但张国权未履行，张国权应承担违约责任，依合同约定其应将对保金200万元返还给安取胜。至于张国权认为合同中“七天内将雄基公司100%的股权过户给原告，法定代表人变更为原告指定人员担任”是安取胜在制作合同中，其自行加上的，并认为“在国土部门发出土地使用权领证通知三日内，被告将其持有的雄基公司100%的股权转让给原告，并完成股权转让手续”才是双方当时的真实意思表示，也是符合合同签订目的和生活惯例，但张国权未提供证据证实，本院不予采信。另，土地转让合同的约定，招丽霞为张国权履行合同的担保方，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，因张国权与招丽霞之间未约定保证方式，故招丽霞应按照连带责任承担保证责任。至于安取胜主张三被告连带支付追偿费即律师费，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张国权于本判决发生法律效力后十日内向被告安取胜返还对保金200万元及利息（计算方法：从2014年7月16日至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告招丽霞对上述张国权的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告安取胜的其他诉讼请求。案件受理费23400元（已由原告预交），由被告安取胜、招丽霞负担（被告张国权、招丽霞在本判决发生法律效力后七日内向本院缴纳）。如不服本判决，被告安取胜、张国权可在判决书送达之日起十五日内，被告招丽霞可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 谭 敏审 判 长 陈 睿人民陪审员 李嘉宝二〇一五年五月十八日书 记 员 钟丹丹第10页10页， 关注公众号“”