（2015）滁民一终字第00324号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-25
案件名称
翟春燕与周佳运房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周佳运,翟春燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00324号上诉人（原审被告）：周佳运，男，1992年4月16日出生，汉族，无业，户籍地安徽省来安县，经常居住地安徽省来安县。被上诉人（原审原告）：翟春燕，女，1988年2月28日出生，汉族，个体户，住安徽省宣城市宣州区。委托代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。上诉人周佳运因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年11月24日作出的（2014）南民一初字第01708号民事判决，向本院提起上。本院依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人周佳运，被上诉人翟春燕的委托代理人王宇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年11月25日，周佳运与翟春燕签订了门面房转租合同，双方约定：翟春燕将山水人家北门12-8号门面房出租给周佳运，租赁期限为3个月，自2013年11月25日至2014年2月25日止，租金3个月共计45000元，租金一个月一交，共计15000元，另计饮品5000元等，周佳运签订合同后开始经营。原审法院认为：一、关于周佳运的委托代理人辩称“本案主体不符，立案上的名称是周佳远而非周佳运，翟春燕可以撤诉，我们不认可周佳远是周佳运”，因为翟春燕第一次开庭时候已经将周佳远姓名变更为“周佳运”，周佳运第一、第二次开庭也无异议，周佳运委托代理人提出该意见违反民事行为应当遵守诚实信用和禁止反言原则，故对于周佳运相关意见不予支持。二、关于周佳运委托代理人提出“本案合同应属无效合同，出租屋应提供房产证、经营许可证、卫生许可证等，翟春燕未能提供相关证据，该房屋是否合法，是否属于人民法院管辖有待商榷”，因为翟春燕提供房屋购买人朱洪花购房证据，争议房屋是否有实际所有人的房产证、经营许可证、卫生许可证不影响翟春燕与周佳运所签合同的效力，因此对于周佳运辩解不予采信。三、关于周佳运委托代理人辩称“11月25日合同是对8月7日合同的变更、延续，承租人和出租人及标的是统一的，两份合同应当是统一的；周佳运要求反诉，要求被反诉人翟春燕返还租金104300元”，因为按照2014年10月27日、10月30日周佳运庭审中“2014年11月25日翟春燕与周佳运签订的门面房转租合同是重新签的”，周佳运当日交付原告租金15000元，前一个合同账没有算的陈述，2014年8月7日、11月25日合同中虽然周佳运租赁的门面房相同，但是租赁期限、租金数额、给付时间、门面房内物品均不同，以及翟春燕关于前一个合同涉及周佳运亲戚张元霞，因此2014年8月7日、11月25日房屋租赁合同应当认定两份合同。且周佳运在第一、第二次庭审中均未提起反诉，庭审中已经告知周佳运如果2014年8月7日签订合同的账目没有结清，其可以另案主张权利。四、翟春燕没有证据证明其提供给周佳运门面房内的物品具体种类、数额，也没有在指定的限期内申请对于毁损、丢失物品价款进行评估，视为放弃其权利。翟春燕主张的垫付水电费，周佳运不认可，其提供的证据不足以支持其主张，不予支持。五、由于左宝玉曾经是周佳运的雇员，左宝玉第二次参加庭审，而且左宝玉在庭审中称其相关陈述均是听周佳运说的，因此，对于周佳运提供的左宝玉证言不予采信。翟春燕与周佳运签订的门面房转租合同不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，由于周佳运没有举证证明其与翟春燕已经在租赁期限届满三个月前解除合同。因此，对于翟春燕主张其给付两个月租金应予支持，对于翟春燕的其他主张因无事实、法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决如下：一、被告周佳运于本判决生效之日起十日内支付原告翟春燕租赁费30000元；二、驳回原告翟春燕其他诉讼请求。一审案件受理费898元，减半收取449元，由原告翟春燕负担174元，被告周佳运负担275元。周佳运上诉称：原审法院判决要求周佳运支付翟春燕房屋租赁费30000元错误，1、周佳运主体不适格。翟春燕起诉的被告姓名是周佳远，原审法院的应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书上的被告姓名均是周佳远。2、原审法院认定事实错误。翟春燕出租给周佳运的房屋虽然合同约定租期为三个月，但周佳运实际只经营了25天，周佳运在解除合同时已经电话告知翟春燕，并将钥匙交付给翟春燕，周佳运在经营25天后已经将房屋实际交还翟春燕。原审判决周佳运支付2个月共计30000元的租金没有事实和法律依据。3、原审法院认定租赁合同有效错误。翟春燕未能提供转租给周佳运的房屋翟春燕本人与转租房屋实际产权人的租赁合同，若翟春燕没有转租权，则翟春燕与周佳运之间转租合同就是无效合同。同时，翟春燕也未能够提供涉案房屋的产权证。4、原审不准许周佳运提起反诉错误。请求：撤销原判，驳回翟春燕在一审中的诉讼请求。翟春燕辩称：1、周佳运称主体不适格没有事实依据，因在原审第一次庭审中，翟春燕已经将“周佳远”的姓名变更为“周佳运”，而周佳运对此并未提出异议，故周佳运提出主体不适格的上诉理由显然没有事实和法律依据。2、原审认定的事实正确，原审判决以双方合同为依据，根据举证情况，已经充分证明了翟春燕的主张。主要表现在翟春燕有权出租涉案房屋以及周佳运没有及时将房屋返还给翟春燕的事实。对于反诉部分，周佳运已经在南谯区人民法院起诉，且已经开庭，故不存在反诉问题。综上，请求二审驳回周佳运的上诉请求。双方所举证据与一审一致，相对方质证意见同一审，本院认证意见也同一审。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、周佳运主体是否适格；2、涉案租赁合同是否有效以及周佳运是否已提前解除合同；3、周佳运提起反诉是否应予一并审理。（一）关于周佳运主体是否适格问题因周佳运对其与翟春燕之间签订的租赁合同的事实并无异议，其亦认可与翟春燕之间存在房屋租赁关系。经审查周佳运的身份证号码与涉案租赁合同上载明的身份证号码一致，故周佳运确系本案房屋租赁合同纠纷一方当事人，因翟春燕起诉时误将“周佳运”写成“周佳远”系笔误已作更正，且周佳运一审三次庭审均到庭参加诉讼，一审也查明其真实身份情况，故周佳运上诉称其主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。（二）关于涉案租赁合同是否有效以及周佳运是否已提前解除合同问题翟春燕与周佳运于2013年11月25日签订的《门面房转租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且本案出租人对翟春燕在租赁期间的转租行为也未提出异议。因此，涉案转租合同应合法有效。周佳运上诉称涉案租赁合同因未得到房屋所有权人同意，擅自转租无效的理由不能成立，本院不予支持。周佳运上诉称涉案房屋翟春燕未提供房屋产权证，一审认定合同有效错误。因翟春燕在一审中已举证涉案房屋相关税务发票及房地产初始登记相关证明，证明涉案房屋来源合法，且周佳运也未能举证证明涉案租赁房屋系非法建筑。故对该上诉理由本院不予采信。本案双方签订的《门面房转租合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，周佳运上诉称其实际只经营了25天，其已解除合同并电话告知翟春燕，并将钥匙也已交付给了翟春燕，但周佳运并未提供确凿充分证据予以佐证，故对其该上诉理由本院不予支持。（三）关于周佳运提起反诉是否应予一并审理问题周佳运与翟春燕在签订涉案《门面房转租合同》之前也签订过一份《门面房转租合同》，虽然两份转租合同所涉房屋位置面积相同，但两份合同在房屋租金、租赁起止期限等方面并不一致，亦无证据表明第二个合同系第一个合同的延续，周佳运在二审中也陈述其第一个合同已经终止，因其在一审第一、二次庭审中并未提起反诉，且一审已向周佳运释明可以另行提起诉讼。故周佳运上诉称一审未准许反诉错误的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，周佳运的上诉理由不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人周佳运负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 达代理审判员 付广永代理审判员 马孟祥二〇一五年五月十八日书 记 员 郭东武附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”