（2014）鼓民初字第4948号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-09-04

案件名称

原告王英仓与被告马闯、王小平房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王英仓,马闯,王小平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款，第一百三十四条第一款，第一百四十四条

全文

南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2014）鼓民初字第4948号原告王英仓，男，汉族，1949年12月15日生，退休工人。委托代理人秦在丛，江苏熙典律师事务所律师。被告马闯，男，汉族，1951年10月7日生，退休工人。委托代理人马卫显，男，汉族，1981年2月12日，工人。第三人王小平，女，汉族，1950年10月22日生，退休教师。委托代理人孙灏，北京盈科（南京）律师事务所律师。原告王英仓诉被告马闯房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年9月16日立案受理后,王小平以本案的处理结果与其有法律上的利害关系为由申请作为第三人参加诉讼，本案由审判员刘春晓适用简易程序分别于2014年10月30日、2014年11月19日两次公开开庭进行了审理，因案情复杂，后裁定转为普通程序依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告王英仓的委托代理人秦在丛、第三人王小平的委托代理人孙灏到庭参加诉讼。被告马闯在普通程序中经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王英仓诉称，2006年11月15日，原、被告签订房屋转让协议，约定由被告将位于本市XX村100号XX花园20幢1单元902室（以下简称XX村房屋）单位集资房转让给原告，由原告支付全部购房款，原告另行补偿被告房票款5万元。协议签订后，原告即按协议给付被告补偿款，但被告不断要求增加房票款，并以不配合办理入住手续等相威胁，原告被迫无奈，共向被告支付了10万元房票款。该房的购房款全部由原告实际缴付，也一直由原告一家实际居住。现该房屋的产权证已办至被告名下，但被告一直未办理产权证的变更手续。2014年9月15日，被告要求原告再支付50万元才能办理过户手续。原告万般无奈之下现诉至法院，请求判令：1、被告继续履行房屋转让协议，协助将本市XX村100号XX花园20幢1单元902室房屋所有权转移登记至原告名下；2、被告承担本案的诉讼费用。被告马闯辩称，房屋转让协议应由4方签字，现该协议只有3方签字，王小平的签字系被告代签，王小平并不知道该协议和房屋买卖的事情，因此协议是不成立的。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人王小平述称，第三人一直到2014年9月份才知道XX村100号房屋的存在，以及被告在第三人不知情的情况下将房屋出售给原告一事。该房屋系被告与第三人的夫妻共同财产，被告与原告的行为侵犯了第三人的权益。且原、被告之间的房屋转让协议上已载明合同的甲方应为被告马闯及其配偶王小平，而王小平并无与原告订立该份协议的意思表示，因此双方对于XX村100号房屋的买卖并未达成一致意见，房屋转让协议未成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明,王英仓与张秀兰系夫妻关系，马闯与王小平系夫妻关系。落款时间为2006年11月15日，马闯（甲方）与王英仓（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定由甲方将申购的单位集资房转让给乙方（即XX村100号房屋），甲方负责与中铁大桥局第二工程有限公司签订购房合同，甲方在购房合同签订后，随即将合同所涉权利义务全部转让给乙方，甲方不得再以任何理由对该房屋主张权利；乙方负责支付全部购房款322087.5元，并另行补偿甲方5万元（一期支付3万元，余款待甲方向乙方进行产权过户、土地使用权过户并取得两证后立即支付）；房屋交付后由乙方立即获得使用支配权，待甲方获得房屋所有权证后，甲方必须自获得房屋所有权之日起，两个月内无条件协助乙方办理该房屋的所有权证和土地使用权证的过户相关手续；乙方承担房屋所有权证和土地权证过户的全部费用；乙方承担该房屋由二桥处向甲方迟延交付以及迟延发放产权证和土地证及相关损失风险；甲方如违反该协议，致乙方无法入住和拥有该房屋产权和土地使用权，则甲方必须无条件退还乙方帮助甲方支付给二桥处全部购房款和支付给甲方的补偿金，另甲方向乙方赔偿该房屋届时的市场价格和上述的两项款项综合的差值以及与全部补偿款等额的违约金；如因甲方单方违约引起诉讼，乙方为此支付的诉讼费、律师费由甲方承担等等。该合同落款为“甲方及配偶签字”、“乙方及配偶签字”，该两处分别有马闯、王小平签字和指纹按捺，以及王英仓、张秀兰签字和指纹按捺。对于该份协议的签字按捺情况，原告王英仓称：经被告马闯的同事殷丽华介绍，原告王英仓与被告马闯商定XX村100号房屋买卖一事。双方第一次签约在2006年11月15日，由殷丽华带着马闯的大儿子马卫敏到王英仓家中，由马卫敏代马闯与原告签订了房屋转让协议。后因房屋交房在即，原告王英仓及家人于2010年10月27日开车前往马闯、王小平的老家河南省平舆县郭楼乡高平寺村委高平寺后寨，让马闯和王小平签字、按捺，因为村里邻居聚集在院内看热闹，原告王英仓及家人未亲眼目睹马闯和王小平在协议上签字、按捺，但因马闯和王小平在屋内签字按捺后将协议交给原告，因此原告对马闯、王小平签字、按捺的真实性未存怀疑。次日，马闯带着王小平的身份证与王英仓一行到达南京，办理了XX村100号房屋的交房手续。被告马闯称：因大儿子马卫敏在2006年背着自己与原告签订了房屋转让协议，马闯也只好同意与王英仓签订协议。2009年，王英仓的儿子王涛带着房屋转让协议到马闯的二儿子马卫显在广东佛山的家中，马闯在协议上签字、按捺，并在王涛的要求之下由马闯代王小平同时在协议上签字、按捺。2010年10月27日，王英仓到河南来是为了接自己到南京办交房手续，在王小平面前并未提及房屋买卖的事情。第三人王小平称：因王小平常年生活在河南，不了解也从未听说马闯在南京还有一套单位福利房。2010年10月27日，王英仓一行到河南来，因为马闯腿有残疾，王小平以为是单位来人看望马闯，没有听他们说起过房子的事情，后来马闯跟着王英仓回了南京，王小平也只以为是单位的人带马闯回南京看病去了。直到2014年9月，王小平才听马闯和儿子们说起XX村100号房屋及出售一事。2006年11月15日，马闯的大儿子马卫敏与王英仓签订《房屋转让协议书》，协议约定的内容与前述马闯与王英仓签订的《房屋转让协议书》一致，马卫敏在协议落款“甲方及配偶签字”处代马闯和王小平签字、按捺。2006年11月16日，王英仓向中铁大桥局集团第二工程有限公司支付购房款289878.8元。2010年7月19日，王英仓支付房款69746.2元。2010年10月29日，马闯与中铁大桥局集团第二工程有限公司签订《入住协议》，王英仓缴纳办理入住的各项费用7677.9元。此后，王英仓及其家人即入住XX村100号房屋至今。王英仓另提交一份无签署日期的《购房补充协议》，王英仓、马闯均认可该协议签订在2010年10月29日交房前后，协议内容为：现王涛购买马闯XX村100号XX花园20幢1单元902室房票款10万元已全部付清，今后马闯要积极配合王涛办理该房屋产权、土地权证过户等相关事宜，不能再以任何理由索要追加房票款，否则视为马闯违约，并承担相应的违约责任。马闯及马卫显在该份协议下方签名。另查明，王涛为王英仓之子，本案审理过程中，王涛向本院提交书面说明，称XX村100号房屋系王英仓购买，因其代王英仓处理了大部分房款给付事宜以及对法律的不了解，部分材料中写了王涛的名字，该房的购买人及权利人为王英仓。马闯认可已收王英仓售房款10万元。2013年8月20日，王英仓及家人为办理XX村100号房屋产权证一事，再次开车前往马闯、王小平的老家河南省XX县XX乡XX村委后寨，此次王小平不在家，后马闯将缺少的材料邮寄给了王英仓。被告马闯称此次见面双方谈好在已付10万元售房款的基础上再增加5万元，王英仓承诺在收到邮寄的材料后即支付该款，但王英仓一直未付此款。2014年5月29日，XX村100号房屋所有权登记在马闯名下。此后，因马闯拒绝协助王英仓办理此房过户手续，王英仓遂于2014年9月16日委托江苏熙典律师事务所代理其与马闯房屋买卖合同纠纷一案一审，并支付律师代理费16000元。本案审理过程中，经第三人王小平申请，本院委托了南京金陵司法鉴定所对原告王英仓提交的两份《房屋转让协议书》上王小平签名和指印的真实性进行鉴定。2015年3月26日，该所出具宁金司[2015]痕鉴字第007号《痕迹检验鉴定意见书》，鉴定意见为：两份《房屋转让协议书》中左下方“甲方及配偶签字”落款处“王小平”签名字迹处的红色指印与样本王小平十指指印不是同一人捺印。2015年3月31日，该所出具宁金司[2015]文鉴字第058号《文件检验鉴定意见书》，鉴定意见为：倾向认为两份《房屋转让协议书》中左下方“甲方及配偶签字”落款处“王小平”签名字迹与样本“王小平”字迹不是同一人所写。王小平为此缴纳鉴定费7680元。本案审理过程中，王英仓的配偶张秀兰到院提交书面声明，将其在XX村100号《房屋转让协议书》中的权利全部转让给王英仓，由王英仓一人行使买受人的全部权利以及提起本次诉讼。因双方差距较大，致本案调解不成。以上事实，有房屋转让协议书、购房补充协议、入住协议、收据、过路费发票、房屋登记簿、委托代理合同、律师代理费发票、说明及当事人陈述等在案予以佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原、被告的诉、辩称意见以及第三人述称意见，本案的争议焦点为：1、《房屋转让协议书》的合同主体是马闯和王英仓，还是马闯、王小平和王英仓、张秀兰；2、《房屋转让协议书》上王小平的签名、按捺非其本人所为是否影响合同的成立；3、如果《房屋转让协议书》成立，其合同效力如何。对此，本院分别评析如下：关于《房屋转让协议书》的主体问题。本院认为，XX村100号房屋系马闯单位针对职工的集资建房，其配偶王小平与马闯为购得该房的共有人，该房现已登记在马闯名下，应为马闯、王小平的夫妻共同财产。夫妻对共同财产享有平等的处理权，出售时，双方应为共同出卖人。再者，从协议书的内容来看，甲方虽列为马闯，但其配偶亦列在其后，并在协议的落款处签名，故王小平与马闯应同为协议的甲方，王英仓与张秀兰同为协议的乙方。关于《房屋转让协议书》上王小平签名、按捺真实性是否影响合同成立的问题。因王小平否认协议书中其签名、按捺的真实性，且经司法鉴定，鉴定意见亦认定指纹非王小平本人所按、倾向认定签名非王小平本人所书，故对协议书上王小平的签名、按捺非其本人所为的事实，本院予以认定。根据法律规定，没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，马闯自认其代王小平在协议书上签名、按捺，故王小平有无追认马闯的该代理行为，或者王小平在知道马闯的该代理行为后有无作否认表示，成为认定《房屋转让协议书》是否成立的关键。马闯、王小平虽辩称王小平一直不知道XX村100号房屋的获得和出售一事，但是，首先，马闯与王小平系夫妻关系，为利益共同体，而房屋买卖一事事关重大，马闯未告知王小平的可能性较小；其次，XX村100号房屋的买卖最初由马闯、王小平的大儿子马卫敏在2006年即代为签约，后由马闯再次签约，再由马闯、王小平的二儿子马卫显经手处理，直至该房屋的产权于2014年5月登记到马闯名下，王小平在这么多年内对此事毫不知情，不合家庭关系常理；再次，马闯虽不认可其签订的协议书系2010年10月27日王英仓至其河南老家期间签订，但王英仓及其家人既然特地驱车从南京前往，其目的也是为保证该份协议的顺利履行，在此情况下，王英仓一行特意对王小平隐瞒提及房屋买卖一事不符合王英仓的此行目的，也与王英仓作为买方对其自身利益的维护心理相违背。而王小平称其误以为王英仓一行系马闯的单位同事，接马闯去南京看病，但除非王英仓明确提出并以该借口接走马闯，否则，王小平作为马闯的配偶，在不询问王英仓一行前来以及接马闯回南京所为何事的情况下，即由马闯随王英仓离开，也与常理不符。综合上述分析，本院认为，王小平虽未在《房屋转让协议书》上签字、按捺，但王小平对于马闯已将XX村100号房屋出售给王英仓一事是知晓的，王小平作为房屋的共有人之一，对马闯代理其出售房屋的行为未提出否认，应视为同意。因此，《房屋转让协议书》依法成立。依法成立的合同，自成立时生效。如前所述，《房屋转让协议书》依法成立，其合同内容不违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王英仓的配偶张秀兰自愿将其在协议书中的权利转让给王英仓，不违背法律规定，本院予以确认。根据《房屋转让协议书》的约定，王英仓已履行协议书约定的付款义务，马闯应在获得房屋所有权之日起两个月内协助王英仓办理所有权的转移手续，而XX村100号房屋所有权已于2014年5月登记至马闯名下，故王英仓诉请继续履行房屋转让协议书以及马闯协助办理房屋所有权转移手续，存在合同和法律依据，本院依法予以支持。因《房屋转让协议书》中已约定由甲方承担因其单方违约引起的诉讼费、律师费，故王英仓主张马闯承担律师代理费16000元，亦有合同依据，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马闯继续履行2006年11月15日的《房屋转让协议书》，于本判决生效之日起十日内协助将本市XX村100号XX花园20幢1单元902室房屋所有权转移登记至原告王英仓名下；二、被告马闯于本判决生效之日起十日内给付原告王英仓16000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6371元，保全费2120元，鉴定费7680元，合计16171元，由被告马闯、第三人王小平负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　刘春晓人民陪审员　　殷洪林人民陪审员　　王晓文二〇一五年五月十八日书　记　员　　丛志阳来源：百度搜索“”