（2015）通中民终字第00918号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-15
案件名称
南通市通用电子配件厂与南通市崇川区学田街道学田社区居委会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南通市崇川区学田街道学田社区居委会,南通市通用电子配件厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第00918号上诉人（原审被告）南通市崇川区学田街道学田社区居委会，住所地南通市崇川区教育新村大门口。法定代表人卜晓冬，主任。委托代理人何亚军，南通市狼山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）南通市通用电子配件厂，住所地南通市崇川区教育路**号。法定代表人沈毓清，厂长。委托代理人邱允岗，江苏通成律师事务所律师。上诉人南通市崇川区学田街道学田社区居委会（以下简称学田社区）因与被上诉人南通市通用电子配件厂（以下简称配件厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第01198号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2001年10月28日，南通市崇川区学田街道学田村第六村民小组（以下简称学田村六组）作为甲方，配件厂作为乙方，双方签订房屋租赁协议一份。该协议约定：一、甲方自愿将所属产权房屋（原元件十五厂后面）朝南10间大车间、2间办公室的房屋租给乙方，以甲方与村协议为证（不包括水、电等设施）；二、甲、乙双方协商的房屋年租金为人民币贰万元，租期自2002年1月1日至国家动用或乙方厂倒闭，租金年底结算，甲方开收据收现金，乙方应在年底分配前交给甲方；三、承租期内如乙方需转租给第三人使用，必须征得甲方书面同意，因乙方使用不当或其他人为原因而使房屋损坏的，乙方负责赔偿或给予修复；四、甲方保证上述房屋所有权清楚，若发生与甲方有关所有权纠纷，概由甲方负责，包括邻里纠纷；五、违约责任（国家征用、拆迁除外），任何一方未履行本协议规定的条款，另一方可以提前解除本协议，所造成的损失，按年租金的20%由责任方承担；七、其他事项，因乙方自从1997年10月份至2001年12月底期间，所欠甲方房屋租金计人民币陆万元整，请在本协议签订之日起年终分配前一次性结清给甲方，不得拖欠；以上协议如无异议，双方签字（盖章）生效；另订附属协议一份同等生效。同日，学田村六组与配件厂订立附属协议一份。该协议载明：1、如遇国家征用（甲方租给乙方的12间房屋产权及拆迁费属甲方），12间房屋内部及后建房屋和其他设施产权属乙方，包括装修、装潢设施、水电绿化、停产费、搬迁费和生产有关的事宜补贴属乙方；2、小修属乙方自理，大修倒塌属甲方负责，乙方在租用范围内有权调整附属设施和附属用房，谁投资谁得益，甲方不得干涉，调整后的补贴归乙方结算，如乙方发展生产需要增加租用土地面积建房，甲方必须支持，另行订立协议；3、如用水发生困难，甲方提供方便，材料费用由乙方出支，乙方使用厂区范围内的土地保持现状，甲方不再收取租金（租金包括在房屋租金内）。2007年8月5日，南通公正房地产评估事务所对学田村（通用电子配件厂）房屋拆迁补偿价格评估，出具了通正评估（2007）字第009号南通市城市房屋拆迁评估报告一份。该评估报告载明：被评估产权人学田村（通用电子配件厂），房屋位于教育路19号（原元件十五厂内），房屋合法面积为427.88平方米；被评估房屋拆迁安置费用构成1、房屋建安成新价补偿199506.54元整（合法建筑427.88平方米），2、无证房、棚披补偿费213900元，其中无证房212616元（531.54平方米），棚披1284元（12.84平方米），3、房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢等补偿合计64361.54元，4、变压器1只50000元，5、电缆线23400元，6、地缆沟8000元，7、下水道20000元、8、窨井含盖14400元，9、重型机械基础106308元，10、搬迁费35941.92元（427.88平方米×70元／平方米×1.2），11、停产损失64182元（427.88平方米×150元／平方米），合计房屋拆迁补偿总费用为800000元。2008年3月28日，配件厂、沈毓清（作为乙方）与学田街办（作为甲方）签订南通市城市房屋拆迁补偿安置协议一份。该协议载明：被拆迁房屋坐落南通市教育路19号（原元件十五厂内），房屋所有权人沈毓清，产权性质违法建筑，拆迁总建筑面积547.54平方米（其中含棚披16平方米），补偿款总额为296000元；乙方在本协议订立后的22日内腾空房屋将被拆迁房屋钥匙交给甲方，甲方承诺在房屋拆除后30日内一次性支付补偿款296000元，主厂房2008年4月20日前交付拆除，其余房屋2008年4月3日前交付拆除。同日，学田街办（作为甲方）与学田村（作为乙方）签订南通市城市房屋拆迁补偿安置协议一份。该协议载明：甲方学田街办，乙方学田街办学田村（学田村6组）；被拆迁房屋坐落南通市教育路19号（原元件十五厂内），房屋所有权人学田村六组，产权性质集体，拆迁总建筑面积959.42平方米，棚披16平方米，其中平房合法建筑面积427.88平方米，被拆迁房屋用途性质非居厂房；被拆迁房屋的建筑造价补偿额413406.54元、附属设施设备等补偿额258031.18元、搬迁费80591.28元、停产损失47971元，合计人民币800000元；乙方在本协议订立后22日内腾空房屋将被拆迁房屋钥匙交给甲方，甲方承诺在收到乙方房屋钥匙后30日内一次性支付补偿款800000元，主厂房2008年4月20日前交付拆除，其余房屋2008年4月3日前交付拆除。学田街办与学田村所签订协议中补偿款800000元包含双方当事人签订协议中补偿配件厂的补偿款296000元。协议订立后，配件厂与学田村六组将案涉房屋交学田街办拆除。2008年5月7日，配件厂法定代表人沈毓清从学田街办处领取了人民币296000元。同日，学田村六组沈晓春从学田街办处领取了人民币504000元。2012年4月，配件厂诉至法院，提出学田街办采用欺诈、隐瞒事实手段，威迫配件厂签订协议，非法占有属于配件厂的补偿款，其协议应属无效，要求判令配件厂与学田街办于2008年3月28日订立的南通市城市房屋拆迁补偿安置协议无效；学田街办返还非法占有的补偿款人民币504000元，并承担利息损失。法院经审理认为根据评估报告、房屋租赁协议以及附属协议，案涉被拆迁房屋补偿款共计人民币80万元整，其中合法建筑建筑面积为427.88平方米房屋的房屋建安成新价补偿199506.54元以及合法建筑的搬迁费35941.92元、停产损失64182元、变压器1只50000元、电缆线23400元、地缆沟8000元、下水道20000元、窨井含盖14400元、重型机械基础106308元；补偿无证、棚披补偿费213900元、房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢等补偿64361.54元，合计人民币276977.54元应当属于配件厂。故学田街办依据双方签订的房屋拆迁补偿协议补偿配件厂人民币296000元，具有合理性。配件厂与学田街办签订的房屋拆迁补偿安置协议，以及学田街办与学田村签订的房屋拆迁补偿安置协议，不违反法律、法规，应为有效。配件厂以及学田村六组依据上述两份协议将房屋交给学田街办进行了拆除，配件厂法定代表人沈毓清从学田街办处领取了补偿款人民币296000元；学田村六组从学田街办处领取了补偿款人民币504000元，两份协议合计补偿款800000元已经全部履行完毕。法院认为，上述两份房屋拆迁安置协议已经双方协商，履行完毕，配件厂主张上述协议无效，学田街办返还非法占有补偿款504000元以及利息损失，缺乏事实和法律依据。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决驳回配件厂的诉讼请求。配件厂不服提起上诉，南通市中级人民法院经审理，于2012年8月22日作出二审判决，判决驳回上诉维持原判。原审认为，本案的争议焦点为：1、配件厂应得补偿款的金额，2、本案有否超过诉讼时效。关于争议焦点一，原审认为，双方当事人所签订的《房屋租赁协议》及《附属协议》不违反法律法规禁止性的规定，应为有效，当依此确定双方的权利义务关系。上述协议及附属协议明确，如遇国家征用，学田村六组租给配件厂的12间房屋产权及拆迁费属学田村六组，12间房屋内部及后建房屋和其他设施产权属乙方，包括装修、装潢设施、水电绿化、停产费、搬迁费和生产有关的事宜补贴属配件厂。诉讼过程中，学田村六组并未举出证据证明前述评估事项中除租给配件厂的12间房屋外还有其他有学田村六组建设的项目。（2012）崇民初字第617号民事判决和（2012）通中民终字第872号民事判决，确认了学田村六组与学田街道办事处订立的拆迁补偿安置协议、配件厂与学田街道办事处订立的房屋拆迁安置补偿协议的效力及拆迁补偿款总额为800000元的事实，但未对本案双方当事人的权利义务进行确认和分割。按现有证据，学田村六组应得的拆迁补偿款为800000元拆迁补偿款中12间建筑面积为427.88平方米房屋的房屋建安成新价补偿199506.54元，余归配件厂所有。学田村六组应按与配件厂的合同约定，将从学田街办领取的12间房屋之外的补偿款304493.46元返还配件厂，并承担占用该款期间的利息。关于争议焦点二，原审认为，根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道权利被侵犯时起算。在（2012）崇民初字第617号和（2012）通中民终字第872号民事诉讼过程中，学田街办主张配件厂的诉讼超过诉讼时效，人民法院未予支持。在上述案件审结后，配件厂再行就相关权利提起诉讼，应当自上述案件终审之日起计算。因此，配件厂的起诉并未超过诉讼时效。综上，学田村六组应返还配件厂拆迁补偿款304493.46元及占用该款期间的利息，学田村六组系学田社区下属村民小组，学田社区应为该债务对外承担民事责任。配件厂的诉讼请求合法有据，法院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、南通市崇川区学田街道学田社区居委会返还南通市通用电子配件厂拆迁补偿款人民币304493.46元。二、南通市崇川区学田街道学田社区居委会返还南通市通用电子配件厂利息人民币121232.55元。上述一、二两项合计人民币425726.01元，此款由南通市崇川区学田街道学田社区居委会在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。本案受理费人民币7717元由南通市崇川区学田街道学田社区居委会负担。宣判后，学田社区不服，向本院提起上诉，其上诉称，配件厂的诉讼请求已经超过诉讼时效保护期间；配件厂签订房屋安置补偿协议以及领取拆迁款的行为可以认定系其真实意思表示，其对拆迁政策明知，也没有提出异议；一审法院以房屋租赁协议及附属协议认定除12间房屋外其他补偿款均归被上诉人所有无事实和法律依据。综上，请求二审依法改判。被上诉人配件厂答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据已经生效的本院（2012）通中民终字第0872号和原审法院（2012）崇民初字第0617号判决，均已经确认了配件厂与学田村六组签订的房屋租赁协议以及附属协议。上述协议以及内容已经法院生效判决确认，根据我国法律规定，可以作为本案判决认定事实的依据。现上诉人虽然认为上述协议缺乏依据，但是其并没有充分证据推翻生效判决所确认的事实，故本院对房屋租赁协议以及附属协议在本案诉讼中予以确认。根据上述协议，案涉的拆迁房屋和设施中，除12间房屋产权和拆迁费归学田村六组所有外，其他所有的房屋、设施、装潢、搬迁费等均属于配件厂所有。根据评估报告，学田街办与学田村所签订的房屋拆迁补偿安置协议80万元组成中，除房屋的建安成新价补偿199506.54元应为学田村六组外，其余补偿费、设施费、搬迁费等，按照房屋租赁以及附属协议，均属于配件厂所有，学田村六组将此类款项占为己有缺乏事实和法律依据。原审法院判决返还相关的拆迁补偿款和利息并无不当。关于上诉人提出的诉讼时效问题，本院认为，配件厂提出其在2012年方才知悉学田街道与学田村六组的拆迁补偿协议，由于配件厂非该80万元协议的当事人，其并不知情亦在情理之中，现上诉人并无充分证据证明配件厂的诉讼请求已经超过诉讼时效。此外，在此前诉讼中，学田街办亦提出诉讼时效的抗辩，但法院并未予以认定。在前案终审判决后，配件厂又在诉讼时效期间内另行提起诉讼主张权利。因此，上诉人提出的已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7717元，由上诉人南通市崇川区学田街道学田社区居委会负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 张峥嵘代理审判员 刘玉蓉二〇一五年五月十八日书 记 员 施惠惠