（2014）历商初字第2406号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2016-11-11

案件名称

山东明德物业管理有限公司与谭立庆物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东明德物业管理有限公司,谭立庆

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2014）历商初字第2406号原告山东明德物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人刘明德，经理。委托代理人解立沙，女，汉族，该公司员工，户籍地泰安市宁阳县，现住济南市丁家庄00。委托代理人李德浩，男，汉族，该公司员工，住济南市。被告谭立庆，男，汉族，住济南市。原告山东明德物业管理有限公司（以下简称明德物业公司）与被告谭立庆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告明德物业公司的委托代理人解立沙、李德浩，被告谭立庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明德物业公司诉称，原、被告于2011年10月29日签订了《蓝调国际小区前期物业服务协议》，原告按照协议中的约定，积极履行自己的义务，对小区物业进行妥善管理，为业主提供优质服务。但被告在享受原告提供服务的同时拒不履行向原告缴纳物业费的义务，双方在协议的第六条约定了物业费的收取方式：“小高层住宅为1.20元∕㎡∕月，商业用房为1.5元∕㎡∕月。业主在办理入住手续时，预交从入住之日半年的物业管理费，预交物业费到期之后，以后业主交纳费用时间为每季终10日前交清下季度物业服务费等费用；业主不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的千分之三计收滞纳金；逾期一个月仍不缴交的，甲方向欠费业主发出书面通知督促其交纳，逾期二个月仍不交纳的，甲方可向人民法院起诉”。但是被告未按照上述协议内容支付物业服务费，自2013年8月1日至2014年10月31日，已共计欠款1036.8元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告立即支付所欠的物业费1036.8元；2、被告需依照双方协议缴纳滞纳金839.808元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告明德物业公司为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1、2011年10月29日蓝调国际业主手册（含前期物业服务合同）1份，证明原、被告签订物业服务合同，约定的物业费、服务内容及服务标准。被告谭立庆辩称，请求法院依法确认原告在提供服务中存在欠缺和过错；通过调解协商结算物业费，物业费打五折，依法驳回原告诉请的物业管理费中未尽责任和义务的部分；驳回原告主张的滞纳金要求；原告承担本案诉讼费；依法要求原告公示2011年入住至今管理蓝调国际小区期间物业服务资金的收支情况；依法要求原告与业主就前期物业服务合同签订补充协议；原告向被告支付其出租业主公用设施和占用物业服务用房受益中应支付被告的部分。被告谭立庆为证明其主张向本院提交证据如下：证据1、2010年1月29日前期物业服务合同1份；证据2、物业公司经理的恐吓电话光盘1份；证据3、济南市住房保障和房产管理局关于对2013年第一季度济南市物业服务企业信用计分情况的通报（网络打印），证明主管部门对原告的不作为通报批评，服务不达标；证据4、济南新闻电台社区居委会栏目曝光蓝调国际小区内荒草丛生的媒体报道；证据5、济南市中级人民法院刑事判决书，证明蓝调小区被盗；证据6、蓝调国际小区物业管理区内公共设备受损证明和公共环境卫生的图片证明1份；证据1-证据6共同证明原告服务达不到合同要求。证据7、济南市房产管理局关于印发济南市物业管理行业服务规范的网上通知1份；证据8、济南市物价局关于印发物业服务收费明码标价的规定网上通知1份；证据9、物业管理服务质量规范网络打印件1份；证据10、济南市物业服务收费管理实施办法；证据11、原告签约蓝调小区项目的新闻报道及承诺。证据7-证据11共同证明济南市物业服务的相关规定，原告物业服务应达到的规范。经审理查明，被告谭立庆系济南市业主，原告明德物业公司系该小区物业服务企业。2010年1月29日，原告明德物业公司（甲方）与被告谭立庆（乙方）签订《蓝调国际项目前期物业服务合同》一份，该合同载明被告谭立庆居住的房屋建筑面积为57.60平方米；物业管理费收费标准为建筑面积每月每平方米1.2元，在办理入住手续时，预交6个月的物业管理服务费，以后乙方交纳费用时间为每季终10日前交清下季度费用；第七条违约责任部分为（一）乙方违反本合同，使甲方未达到约定的物业管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正或造成损失的，乙方应承担相应的违约及经济赔偿等责任；（二）甲方违反本合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用及利息；（三）乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准及时间交纳物业管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳违约金。该合同还对双方的其他权利义务作出了约定。2011年10月29日，原、被告签署《蓝调国际业主手册》，第三部分为蓝调国际前期物业服务合同，该合同物业服务费的收取部分约定：物业服务费自开发建设单位书面告知的入住时间开始起算，业主办理入住手续时向甲方（原告明德物业公司）预付预交从入住之日到半年的物业管理服务费；预交物业费到期之后，以后业主交纳费用时间为每季终10日前交清下季度物业服务费等费用；业主不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的千分之三计收违约金；第六部分物业服务费标准住宅为1.2元∕㎡∕月。原告明德物业公司主张被告谭立庆欠付2013年8月1日至2014年10月31日的物业费，计算标准为：1.2元∕㎡∕月×57.6㎡×15个月=1036.8元。滞纳金的计算方式为三个月一个租期，按千分之三计算，原告共计主张839.808元。被告谭立庆主张原告明德物业公司的物业服务达不到合同要求及服务规范，并提交了政府主管部门的通报、媒体报道、小区照片等证据加以证明。原告明德物业公司当庭质证称居民交纳的物业费低，欠付的多，工资发放不及时，物业服务因业主不交纳费用而造成了经营困难，服务瑕疵。上述事实有物业服务合同以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告明德物业公司与被告谭立庆签订的蓝调国际前期物业服务合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应全面履行自己的义务。被告谭立庆在涉案小区居住，享受到了物业服务，应当依据合同约定及时交纳物业管理费用。本院认为，物业服务涉及小区众多业主，具有公共属性，每位业主都应该及时交纳物业费用，如果对物业服务不满意，可以依照合同约定主张相应的权利或者通过其他合法途径督促物业服务企业提高服务质量，不应该以拒交物业费的方式进行。鉴于原告明德物业公司提供物业服务有瑕疵，本院对原告主张的滞纳金不予支持，并酌情将2013年8月1日至2014年10月31日的物业费1036.8元调整为900元。对于被告的其他主张，不属于本案的审理范围，本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告谭立庆于本判决生效之日起十日内支付原告山东明德物业管理有限公司物业费900元；二、驳回原告山东明德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告谭立庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　钟红梅人民陪审员　　顾建金人民陪审员　　刘　丽二〇一五年五月十八日书　记　员　　娄本燕来源：百度“”