（2015）足法民初字第05245号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-13
案件名称
重庆市双安物业管理有限责任公司与殷虎物业服务合同纠��一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市双安物业管理有限责任公司,殷虎
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十六条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第05245号原告：重庆市双安物业管理有限责任公司（组织机构代码77848450-1），住所地重庆市双桥经开区双北路三街83号。法定代表人：李光元，总经理。委托代理人：夏洪祥，男，1952年6月29日出生，汉族，系公司员工（特别授权）。被告：殷虎，男，1977年2月13日出生，汉族。原告重庆市双安物业管理有限责任公司（以下简称双安公司）与被告殷虎物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理后，依法由代理审判员廖鸿飞适用小额诉讼程序，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告双安公司的委托代理人夏洪祥，被告殷虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双安公司诉称：2010年，原重庆市双桥区某小区开发企业负责人因违法违规被判刑事责任。原重庆市双桥区政府为保护购房者的合法利益，确保在建项目和已竣工的一期工程财产不受损失，政府和主管部门将该小区指定给原告双安公司看管，每月支付看管费6000元至2012年6月30日。2012年7月1日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局双桥分局将该小区物业委托给原告双安公司管理，委托期限为2012年7月1日起至2015年1月1日止。2013年7月10日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局双桥分局和原告双安公司补签《物业管理委托合同》一份。按照合同约定，物业管理费收取标准为：1、多层住宅楼0.6元／月／平方米；2、高层电梯楼1元／月／平方米；3、能源公摊费10元／月／户；4、商业1.2元／月／平方米；5、高层电梯房七楼以上增收供水加压费10元／月／户。委托后，原告双安公司在该小区服务至2014年12月31日。在实际的履行过程中，双安公司的收费标准为：步梯房0.5元／月／平方米，电梯房0.8元／月／平方米。被告殷虎作为该小区业主，其住房面积为137.78平方米，从2012年6月1日起至2014年12月31日止被告享受了物业服务，却一直未缴纳物业管理费，经原告双安公司多���催收未果，现起诉来院，要求人民法院依法判决：被告殷虎立即支付物业管理费3410元、水电公摊费248元、二次供水费310元，违约金1785.6元，共计5753.6元。被告殷虎辩称：1、房屋面积及欠缴期间属实，我承认支付二次供水费，但不同意缴纳物管费；2、被告没有与原告签订物业管理合同；3、原告管理未尽职责，小区多发盗窃，小区绿化不到位，保安人员年龄偏大，房屋漏水多次向原告公司反映，未得到解决；因此，我不同意缴纳物管费。经审理查明：原告双安公司成立于2008年11月14日，物业企业叁级资质，经营范围：物业管理、家政服务等。被告殷虎所在的重庆市双桥经开区某小区，由于开发企业负责人因违法违规被判刑事责任，小区未成立业主委员会，为方便小区业主生产生活，保证小区财产和公共设施不受损坏，2012年7月1日，重庆市大足区国土资源和房屋��理局双桥分局将该小区的物业服务委托给原告双安公司，原告双安公司接受委托后随即进入小区进行物业服务。2013年7月10日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局双桥分局和原告双安公司补签《物业管理委托合同》，合同中第三条约定了物业管理服务费用：1、多层住宅楼0.6元／月／平方米；2、高层电梯楼1元／月／平方米；3、能源公摊费10元／月／户；4、商业1.2元／月／平方米；5、高层电梯房七楼以上增收供水加压费10元／月／户…。合同中第四条约定的服务期限为贰年半，从2012年7月1日起至2015年1月1日止，或者按照物业管理条列规定，待业主委员会成立，选聘新的物业公司，签订合同后，本合同自然终止。另查明，原告双安公司在履行物业管理的实际收费标准为：步梯房0.5元／月／平方米，电梯房0.8元／月／平方米。被告殷虎系该小区11号楼15-4的业主，房屋��筑面积为137.78平方米，从2012年6月1日起至2014年12月31日止共计31个月的物业服务费、水电公摊费、二次供水费一直未缴纳。2014年6月9日，该小区成立业主委员会，并通过业主代表大会投票决议，不再继续聘用原告双安公司对该小区进行物业管理，并于2014年11月27日向原告双安公司发出通知，要求原告双安公司于2014年12月31日前办好移交手续。上述事实，有原告双安公司的当庭陈述、营业执照、机构代码证、法定代表人证明书、资质证书，物业委托合同、重庆市双桥区某小区后续工程建设领导小组出具的《告知》、某小区业主委员会出具的《通知》、原告双安公司出具的《工作联系函》、《关于某小区设备设施的情况汇报》、《通告》、《某小区外墙砖脱落的报告》、《催款通知》、《请示报告》等证据证实，经当庭质证，足以认定。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。支付物业管理费是业主基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。原告双安公司接受重庆市大足区国土资源和房屋管理局双桥分局的委托从事某小区的物业服务，在履行物业管理与服务的过程中，该小区的全体业主并未持反对意见，并自愿接受了原告双安公司的物业管理与服务，双方形成了事实上的合同关系。被告殷虎作为该小区的业主，既然享受了原告双安公司为其提供的物业服务，就应当履行缴纳物业服务费的义务，故对被告殷虎以双方未签物业服务合同为由拒绝缴纳物业费的辩称不予支持。关于被告辩称原告的物业服务不到位的抗辩理由，从庭审情况以及原告举示的《告知》、《情况汇报》等证据来看，其已经积极履行了辞退不合格的保安人员并就小区物业存在的需要修缮等相关情况向有关部门进行汇报的义务���即使原告提供的服务有可能存在瑕疵，但被告完全可以向原告提出建议、要求整改，或者向相关部门进行反映，而不能通过拒交物业服务费的方式进行抗辩，故对被告辩称因原告服务不到位而拒交物业服务费的抗辩理由，本院不予支持。经核实，被告殷虎应缴纳的费用为：1、物业服务费3416.94元（0.8元／月／每平方米×137.78平方米×31月），现原告双安公司自愿主张物业费3410元系其对自身权利的处分，本院予以支持；2、水电公摊费310元（10元／月×31月），现原告双安公司自愿主张水电公摊费按照每月8元计算共计248元，系其对自身权利的处分，本院予以支持；3、二次供水费310元（10元／月×31月），被告无异议，本院予以确认。关于违约金的问题，由于重庆市大足区国土资源和房屋管理局双桥分局和原告双安公司签订的《物业管理委托合同》中未约定违约金，也未约定物业费缴纳的具体时间，且计算每日千分之三违约金的通知系原告双安公司在2014年12月12日单方作出，对被告殷虎不产生效力，故对原告双安公司要求被告殷虎支付1785.6元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告殷虎于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市双安物业管理有限责任公司物业服务费3410元、水电公摊费248元、二次供水费310元，共计3968元；二、驳回原告重庆市双安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告殷虎负担。本判决为终审判决。代理审判员 廖鸿飞二〇一五年五月十八日书 记 员 毕在强 更多数据：