（2015）皇民二初字第1333号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-12-19

案件名称

原告刘东梅诉被告段志洋、辽宁芒果房地产代理有限公司（以下简称“芒果公司”）房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

沈阳市皇姑区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘东梅,段志洋,辽宁芒果房地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款

全文

沈阳市皇姑区人民法院民事判决书（2015）皇民二初字第1333号原告刘东梅。委托代理人吕涛，系辽宁泓汇律师事务所律师。委托代理人李铁钢（与原告系夫妻关系）被告段志洋。被告辽宁芒果房地产代理有限公司。法定代表人谷祖伟。委托代理人张丽丽。委托代理人陈姣。原告刘东梅诉被告段志洋、辽宁芒果房地产代理有限公司（以下简称“芒果公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张岩独任审理��分别于2015年4月17日第一次公开开庭进行了审理，原告刘东梅及委托代理人吕涛、李铁刚，被告段志洋，被告芒果公司的委托代理人张丽丽、陈姣均到庭参加了诉讼；于2015年4月29日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吕涛、李铁钢，被告段志洋，被告芒果公司的委托代理人张丽丽均到庭参加了诉讼，原告刘东梅及芒果公司的委托代理人陈姣经本院依法传唤，第二次开庭未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月16日，原告与被告段志洋在芒果公司签订房屋买卖合同一份，约定以560，000元价格购买被告段志洋坐落于沈阳市皇姑区宁山中路66-3号（建筑面积72.36平方米）房屋（五三小区）。当日，原告依合同约定向被告交付定金20，000元及居间服务费5，000元。在履行合同过程中得知被告段志洋向原告隐瞒了上述房屋没有土地使用权证的事实；隐��了上述房屋2014年11月份发生人非正常死亡的事实，且芒果公司亦向原告隐瞒了此事实；且房屋交易涉及的税费由原告全部承担的约定也违反了我国关于纳税的强制性法律规定。综上，原告系在二被告欺诈的情况下签订的合同，并非原告真实意思表示，本案符合合同法第五十四条第二款关于撤销的法定情形，故请求法院判令撤销原、被告三方之间于2015年1月16日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2277297）；依法判令被告段志洋向原告返还定金20，000元整；依法判令被告辽宁芒果房地产代理有限公司向原告返还居间服务费5，000元整。被告段志洋辩称，我不同意撤销合同、返还定金。签订房屋买卖合同为双方自愿的。首先，当时我买房子时还没有房屋土地使用权证，且没有房屋土地使用权证也不影响房产的合法性，在芒果公司签合同的时候原告是明知的，且��于没有房屋土地使用权一事并未提出异议；房子是20年的老房子，在我购买之前已经卖过两次了，我母亲在涉诉房屋内死亡是属于高寿自然死亡，不属于恶性事件死亡，且原告在签合同之前也从未问过此类事情，原告在咨询我之后也表示可以接受；税费由原告承担是双方协商的结果，因为税费无法确定，房屋售价56万元是我方售房的纯收入，原告咨询相关人士后同意的；因为原告表示可以接受室内有人自然死亡的事情，让我将母亲自然死亡的证明拿给他，但原告现在又拿这个死亡证明要求撤销合同，我方不予认可。被告芒果公司辩称，对房屋有人自然死亡的事实并不知情，不应承担任何责任。原告与被告段志洋发生争议后，我方才从原告处知道的这件事情，因此不存在故意隐瞒的情况，且原告在购买时也未明确表示所购买的房屋不能存在有人死亡的事实��我方没有义务告知房屋内有人死亡的事实；屋内人为正常疾病所致死亡，并非因凶杀、自杀等恶性事件，不存在法定撤销合同的过错，原告无权以此为由主张撤销合同。原告在得知涉诉房屋内有人死亡事实后，并未立即要求解除合同，是多次要求见房主，原告与房主就此事进行过协商，因此我方认为原告认为我方存在欺诈行为不成立；我方居间服务费收取合法、合理，收取的居间服务费不应返还；买卖双方在签订合同当日房主提供了房证、契证，足以证明涉诉房屋可以正常买卖交易，无需提供土地使用权证。综上所述，我方在原、被告的房屋买卖过程中已经按照规定和合同约定履行了居间服务，且自始至终对原、被告双方并不存在欺诈行为，不应退还合法、合理收取的居间费用，请法院查明事实，依法判决。经审理查明，原告刘东梅与其委托代理人李铁��系夫妻关系。2015年1月16日，原告与被告段志洋通过芒果公司中介所居间介绍签订房屋买卖合同一份，约定被告段志洋将坐落于沈阳市皇姑区宁山中路66-3号（即本案涉诉房屋）出售给原告。房屋居间服务费5，000元，价款560，000元，定金20，000元，剩余房款原告于涉诉房屋契证更名至其名下时支付530，000元，于涉诉房屋权属证书更名至其名下时支付10，000元。关于房屋交易涉及的税费，合同约定由原告全部承担。关于被告段志洋对涉诉房屋的承诺，包括涉诉房屋未发生过凶杀、自杀等恶性事件，如隐瞒发生过此类事件，则视为被告段志洋违约，原告可单方解除合同。签订合同时，原告对涉诉房屋没有土地使用权证的情况知情；对涉诉房屋是否有人死亡情况未向被告段志洋进行询问，被告芒果公司对涉诉房屋是否有人死亡情况亦不知情。原告夫妻二人阅读合同并对部分��容提出修改意见，芒果公司工作人员在交易双方意见一致的情况下对合同作出修改后，原告与被告段志洋在修改后的合同上签字。签订合同当日，原告向被告段志洋支付定金20，000元，向芒果公司支付居间服务费5，000元。签订合同后，原告经同事提醒，到涉诉房屋附近找邻居了解房屋情况，发现涉诉房屋内曾发生过死人事件。另查，据沈阳市公安局黄河派出所出具的《死亡医学证明书》记载，2014年11月18日，被告段志洋母亲韩淑贞在家中去世，系院外死亡，享年83岁。因原告认为被告段志洋隐瞒了涉诉房屋内曾发生过死人事件，存在欺诈行为，各方协商未果，其遂于2015年3月9日诉至来院。上述事实，有当事人陈述及房屋买卖合同书、收据、收条、房屋权属证书、契证、《死亡医学证明书》等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，通过庭审陈述、质证及辩论，各方当事人的争议焦点主要为，被告段志洋未告知原告涉诉房屋存在人员死亡事件是否构成欺诈行为。根据相关规定，所谓合同欺诈，系指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。结合本案，在原告与被告段志洋签订合同中，被告段志洋承诺“涉诉房屋未发生过凶杀、自杀等恶性事件”，该约定系被告段志洋保证涉诉房屋未发生过人员死亡的恶性事件。据此，可以认定双方对涉诉房屋发生人员死亡事件是有约定并进行过协商，而该约定并不包括人的自然死亡事件。虽原告称不排除涉诉房屋存在非正常死亡的可能性，但其未提供充分证据证明，故本院对原告的该项主张无法采纳。另，在签订合同时，原告夫妻二人对涉诉房屋是否存在人死亡事件并未��行询问，虽原告主张被告段志洋应主动披露，但并无法律明确规定房屋出卖人必须主动告知此类事项，而且房屋内曾有被告段志洋母亲去世也并不影响房屋的使用，生老病死亦是自然规律，不能据此认定被告段志洋构成欺诈。而芒果公司系在签订合同后，才得知涉诉房屋内有人死亡的事实，故其在提供居间服务期间并未向原告隐瞒此事，亦不构成欺诈。综上，原告现不能证明被告段志洋、芒果公司存在欺诈行为，故对其主张撤销2015年1月16日与被告段志洋、芒果公司签订合同的请求，本院不予支持。关于原告主张被告段志洋向其返还定金20，000元及芒果公司向其返还居间服务费5，000元的问题。前文已述，被告段志洋、芒果公司在签订合同时不存在欺诈行为，故本案原告与二被告之间的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对各方均具有约束力。现上述合同不具备撤销条件，原告现要求返回定金及居间服务费于法无据，故本院对原告的上述请求不予支持。关于原告主张涉诉房屋税费由其承担不合理及涉诉房屋无土地使用权证的问题。因相关法律规定并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人承担税款，即对实际缴纳税款主体并未做效力性的强制性规定，故原告与段志洋对涉诉房屋的税费承担合法有效。而涉诉房屋无土地使用权证，并非房屋买卖合同的主要义务，且原告在购买时对此亦明知，在签订合同后提出该项异议违背诚实信用原则。综上，本院对原告的上述主张不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘东梅的诉讼请求。案件受理费425元，减半收取213元，由原告刘东梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员　　张岩二〇一五年五月十八日书记员　　张泽关注微信公众号“”