（2015）泉民初字第1397号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-26
案件名称
徐州市泉山区教工幼儿园与彭爱华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市泉山区教工幼儿园,彭爱华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第1397号原告徐州市泉山区教工幼儿园。法定代表人张晴，该园园长。委托代理人盛雪莲，女，该园员工。被告彭爱华，女。原告徐州市泉山区教工幼儿园诉被告彭爱华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法由代理审判员张红梅独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告徐州市泉山区教工幼儿园的法定代表人张晴及委托代理人盛雪莲、被告彭爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市泉山区教工幼儿园诉称，2014年1月1日原被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将其位于徐州市湖滨新村XX路的泉山区教工幼儿园临街门面房（北X号）出租给被告彭爱华，该房屋的租期为2014年1月1日至2014年12月31日，租金为每月1700元。此外，租赁期间，使用该房屋发生的水、电费用由被告承担。2014年12月31日合同到期后，原被告未续签合同。根据幼儿园管理需要，因幼儿园要进行废门面房改围墙工程，原告于2015年1月14日口头通知被告要收回该房产，并于2015年1月19日下达通知书告知被告2015年3月1日前将收回该房产，要求被告做好搬迁准备工作。期间又多次与被告进行协商，但被告拒不搬出租用房屋，原告又多次口头通知被告搬迁，并多次与被告协商未果。原告为了维护合法权益，现诉至法院请求依法判令被告返还租用房屋、支付原告2015年3月房屋租金1700元及至搬走之前的租金、使用承租房屋产生的水费人民币21元、违约金3000元，并由被告承担诉讼费。被告彭爱华辩称，其不同意返还租赁房屋。因为被告对房屋进行了装修，安装了空调、重新安装电表和线路花费了上万块钱。双方签的合同是长期的，只要有房子在就继续承租。以前的房租费都是幼儿园收取的，现在都是教育局收取，幼儿园无利可图。且被告是做水果生意的，季节性和鲜活性非常强，经营几年来客户也相对稳定，如果离开会造成很大损失。关于违约金，是原告不和被告签订合同，主动违约，被告不存在违约。而且原告不和被告签约，之后又收取2015年1月至2月的房租费，解除合同原告应支付被告的装修费及损失。是原告在2014年7月份创卫时让被告装修的，并且还是原告来验收的，被告的花费应由原告支付。经审理查明，2010年起，被告租赁原告临街门面房（北X号房）并签订租赁合同，期限为一年。后双方每年签订一次合同。2014年1月1日，原、被告彭爱华再次签订《协议书》一份，约定由原告将临街门面房（北X号房）出租给被告进行经营，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。被告承租经营期间在不改变房屋整体结构情况下，可根据需要进行内部装潢。合同期满被告在不继续承租情况下，原告不承担任何内部装潢费用。并约定租金为每月1700元，于每月月底前将下月房租缴付给原告。被告应按实际使用，按月向原告缴纳水、电费，并保证水、电设施的完好。同时约定，如有违约，违约方向对方付违约金3000元。双方另约定了其他合同事项。合同到期后，被告继续使用租赁房屋，并向原告交纳了2015年1月、2月租金。2015年3月31日，原告因与包括被告在内的门面房租户就交还房屋产生分歧，双方在徐州市公安局湖滨派出所进行协商，原告提出让被告等在2015年4月10日前搬出租赁房屋，被告彭爱华不同意，双方协商未成，原告遂提起诉讼。庭审中，原告提交书面通知三份，称其在2015年1月19日、2月27日、4月10日向包括被告在内的门面房租户发出书面通知，要求租户在通知载明的日期前将门面房交于原告。被告质证认为其不在店里，没有收到通知。另，被告在庭审中认可其欠付水费21元，并明确表明不在本案中就其辩称的装修损失提起反诉。上述事实，有原被告当庭陈述、原告提供的房屋租赁合同、书面通知及湖滨派出所出具的情况说明等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告双方在自愿、协商一致的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。2014年12月31日，租赁期限届满，被告继续使用租赁房屋并交纳房租，原告亦收取被告2015年1月、2月租金。虽原告提出其在2015年1月19日、2月27日通知被告交还房屋，但被告否认收到该通知，原告亦未提交相应证据证明其将该通知送达被告，故应认为双方的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案原、被告在2015年3月31日因返还房屋产生纠纷，原告当日通知被告在2015年4月10日前返还房屋，应认为原告在合理期限之前通知被告解除合同，原告行使合同解除权合法有效，合同自通知到达对方时解除，故本院确认双方不定期租赁合同于2015年3月31日解除。合同解除后，被告作为承租人，应当返还租赁房屋。故对于原告诉请被告返还租用房屋的主张，本院予以支持。关于本案租金问题。因被告仍在继续使用租赁房屋且未支付2015年3月及以后的租金，故对原告诉请的2015年3月租金1700元本院予以支持。关于原告诉请被告支付房屋实际交还之前的租金，因双方租赁合同在2015年3月31日已经解除，原告该诉请实际上是要求被告按照原租金标准支付房屋占有使用费，该请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的水费21元及违约金3000元。被告庭审认可其尚欠21元水费，故对原告该诉请本院予以支持。对于违约金，因被告在原告通知返还房屋的期限内未履行返还房屋的义务，该行为已经构成违约，根据双方约定，被告应当支付违约金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告彭爱华返还原告徐州市泉山区教工幼儿园位于本市湖滨新村XX路泉山区教工幼儿园临街门面房（北X号）；二、本判决生效后十日内，被告彭爱华支付原告徐州市泉山区教工幼儿园2015年3月份租金1700元及2015年4月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费（以每月1700元为基数计算）；三、本判决生效后十日内，被告彭爱华支付原告徐州市泉山区教工幼儿园水费21元及违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半后收取65元，由被告彭爱华负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。代理审判员 张红梅二〇一五年五月十八日书 记 员 杨 雪 微信公众号“”