（2015）通中民三终字第92号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-05-12
案件名称
林秀芬、何向军、通化市二道江区住房和城乡建设局拆迁安置合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林秀芬,何向军,通化市二道江区住房和城乡建设局
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民三终字第92号上诉人（原审原告）：林秀芬，女，满族，住通化市二道江区。委托代理人：何俊奇，系林秀芬之夫。上诉人（原审原告）：何向军，男，汉族，住通化市二道江区。委托代理人：林秀芬，系何向军之母。被上诉人（原审被告）：通化市二道江区住房和城乡建设局。负责人：鲁悦，该局局长。委托代理人：姜俊伟，该局法律顾问。委托代理人：刘文刚，该局职工。上诉人林秀芬、何向军因与被上诉人通化市二道江区住房和城乡建设局（下称二道江区城建局）拆迁安置合同纠纷一案，不服通化市二道江区人民法院（2014）二钢民初字第271号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人林秀芬、何向军，被上诉人二道江区城建局委托代理人姜俊伟及刘文刚到庭参加诉讼。本案二审现已审理终结。林秀芬、何向军一审诉称：2006年9月21日原告的住房及刷车厂被被告拆迁，双方签订了《产权调换协议书》，时隔八年，被告一直未履行安置协议，给原告造成各项巨大经济损失。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，诉至法院，要求被告按照《产权调换协议书》中约定的不能原地回迁双倍补偿原告门市房及住宅，门市房面积为120平方米，按照市场价值每平方米1万元的价格的2倍计算，门市房补偿款为240万元，住宅面积为50平方米，按照市场价值每平方米2800元的价格的2倍计算，住宅补偿款为28万元，合计268万元。诉讼费28240元由被告承担。二道江区城建局一审辩称：2006年因二道江棚户区改造，原、被告签订《房屋拆迁调换协议书》，将棚户区改造工程拆迁许可范围内的原告92.72平方米、44平方米的住宅用途的房屋拆迁。根据棚改政策，双方确定原告的货币补偿金额为373053元，双方确定采用产权调换方式予以补偿，给予原告调换住宅50平方米、门市房120平方米，回迁房的位置大致确定在“七彩城”花园对面，因无图纸也未进行实际建设，无法确定具体的楼号、房号，双方约定回迁房的面积以产权部门的绘测面积为准，增减部分的面积按约定结算价款，双方对《产权调换协议书》均无异议，故该协议合法、真实、有效。后未能履行调换协议的原因系原告要求安置11号楼二号门市房，而该房屋已经由开发商出售，另原告未按照协议约定补交面积差价款，故原告主张被告违约的事实不能成立；现阶段《房屋产权调换协议》已无法以产权调换的方式履行，双方应按照协议中关于双倍补偿的违约条款进行货币补偿，该双倍补偿约定已经属于具有惩罚性质的违约条款约定，足以补偿原告的经济损失，原告关于补偿的价格依据不能以现有价值的双倍计算；另，涉及本案的回迁房不属于商品房，属于棚户区改造具有福利性质的房屋，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告关于补偿的价格依据不能以现有价值的双倍计算。一审法院经审理查明，2006年9月21日原告林秀芬、何向军经由被告二道江区城建局委托的拆迁单位二道江棚户区改造办公室签订了房屋拆迁产权调换协议格式合同，协议约定原告同意将坐落在二道江东站委六组的产籍卡号为S0415424948，建筑面积分别为44平方米和92.72平方米的住宅交由被告拆除，被拆除房屋与产权调换房屋差价4963.4元（含过渡费）。被告补偿原告的各项费用分别为：房屋的货币补偿金额为92.72平方米实测95.22平房米×1050元=99981元、44平方米拆一还一、附属物补偿金额为4200元、未到期限的临时建筑补偿金额为43700元，住宅搬迁补助费用为1600元，住宅兼营业补偿金额上浮40%：（92.72平方米＋44平方米）×420元=57422.40元，停业损失为3050元×12个月=36600元，刷车场110.5平方米×700元=77350元，奖励为6000元，总计补偿金额为326853.40元。原告保证于2006年9月28日前腾空被拆迁房屋，被告保证于2007年7月30日前将产权调换房屋交付给乙方，双方于格式合同后另附一份内容为“第一条回迁房屋的面积以产权部门测绘为准，再增加或减少的部分，门市按2800元／平方米结算，住宅按1400元／平方米结算；第二条回迁位置保证在七彩城花园小转盘对过，如不在此地段回迁将双倍货币安置（局长批示，优先选择）；第三条约定“原址在七彩城花园变压器对过”的补充协议。后被告未能按照协议约定于2007年7月30日前交付房屋，至2008年7月房屋建设完毕后，原、被告双方就安置的位置和房屋差价款的结算金额发生争议，无法达成一致意见，原告认为被告侵害其在调换协议中约定的优先选择的权利，且被告在进行安置时未考虑到原告的经济能力导致原告无法支付11万余元的面积差价款。由于双方对安置房屋的位置未能达成一致意见和原告认为房屋差价款超出其承受能力，未缴纳面积差价款的原因，双方未能完成产权安置。2010年10月15日，原、被告在房产处针对安置问题进行协商，提出三个解决方案，一、先对原告进行住宅安置，门市房安置存在困难需暂缓；二、11号楼2号门市房已经出售，需等至春节房主回来后买售后，再对原告进行安置；三、如门市房的上述条件不成立，门市房无法解决，只能给原告货币补偿。原告委托代理人何俊奇不同意先进行住宅安置，要求“住宅和门市房一起进行安置，如无法解决，就按照合同约定给予双倍补偿和经济补偿，按照国家文件办”。此次协商所附的安置门市房的条件最终未能成就，2012年5月14日通化市仲裁委员会受理了被告的仲裁申请，并于2012年11月5日作出通仲裁字（2012）第006号裁决书，裁决被告自裁决生效之日起十五日内一次性交付原告762513.20元，同时支付2007年7月31日起按照中国人民银行同期购房贷款利率支付利息至执行时止，仲裁受理费、处理费15157元由被告承担。仲裁裁决书生效后，被告按裁决将补偿款提存，原告不服仲裁裁决，认为仲裁裁决适用法律错误，违背当事人约定，遗漏多项双方签订的产权调换事项，显失公平，要求撤销通仲裁字（2012）第006号裁决书，通知仲裁庭重新仲裁。通化市中级人民法院以当事人约定的争议解决方式属于约定不明，原告参加仲裁但未在庭审笔录中签字的行为不能认定原告对仲裁条款认可为由，撤销通仲裁字（2012）第006号裁决书。原告于2014年7月9日诉至法院要求被告给付其268万元的经济补偿款。一审法院认为，被告城建局对拆迁许可范围内的原告房屋拆除后的补偿方式主要分为货币补偿和产权调换安置补偿的方式。本案中，双方未履行拆迁安置协议的主要原因是被告城建局的安置方案无法达到原告的要求和原告自认无法承担超面积差额款，根据当事人签订的产权调换协议的约定，原告仅需向被告支付产权调换房屋差价4963.4元（含过渡费），被告在后期对原告进行产权调换安置时未按照协议的约定要求原告支付产权调换房屋差价4963.4元，而是要求原告缴纳增加面积差价款11万余元，该情形属于被告未依约履行协议约定，被告应承担违约责任。本案至目前为止，已经不存在履行产权调换补偿方式的可能性，根据双方补充协议的约定以及双方均认可的2010年10月15日谈话记录可以证实，双方认可在不能在七彩城花园小转盘对过位置进行安置时，将对原告进行双倍货币安置，故对当事人约定的双倍货币安置的违约责任予以确认。根据原告的民事诉状载明的诉讼请求及原告庭审中的陈述，原告基于如果当时被告履行了产权安置，原告当时取得了门市房及住宅，门市房及住宅会有巨大的升值空间，当时未履行产权安置导致原告现今遭受重大经济损失，故原告要求被告按照产权调换协议履行完毕后门市房、住宅补偿面积的目前市场价值的双倍对其进行经济补偿，原告的推理是以假设其当时取得了门市房和住宅作为大前提和以房价上涨的客观事实作为小前提，推理得出其遭受重大经济损失的结论，原告的结论是以不确定性的假设作为大前提，原、被告签订的关于产权调换补充协议中载明“如不在此地段回迁将双倍货币安置”属于附条件的约定，在所附条件成就时则选择货币安置的方式，根据当事人关于补充协议约定：关于回迁房屋面积以产权部门测绘为准，在增加或减少部分门市按2800元／平方米结算，住宅按1400元／平方米结算为依据，被告城乡建设局应回迁原告门市房面积120平方米、住宅50平方米，折合货币房屋总价款为812000元，因当事人关于房屋基本情况及补偿金额已包含于上述货币价款内，故对当事人产权调换协议中第二条载明的部分不再计算，扣除产权调换协议中原告应对被告给付的4963.40元差额结算；另，自2007年7月31日开始，被告应给付乙方临时安置补助费，临时安置补助费的期间为2007年7月31日至2014年7月9日，2007年7月31日至2012年3月13日（55个月零13天）为每平方米5元，逾期双倍计算，越冬补助为500元／户，2012年3月14日实施的《通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办》第二十八条的规定，越冬补助费为每户1000元，逾期安置补偿费为每平方米15元，则2012年3月14日至2014年7月9日期间，按该标准执行，费用总计：136.74平方米×5元每月×2×55个月＋136.74平方米×15元每月×28个月=132637.80元，采暖补助费2户×500元／每年×5年＋1000元×2户=7000元，逾期期间的停业损失为36600元×7年（2007年7月31日-2014年7月9日）=256200元。另，原告认为被告在与其签订拆迁安置补偿协议时，关于按面积补偿人工费的计算有误，应余外再给付原告1万余元，因系合同条款中已约定的事项，应遵从约定，对原告提出的该项诉请，不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百一十四条之规定判决：一、截止至原告林秀芬、何向军于2014年7月9日起诉之日起，被告通化市二道江区住房和城乡建设局于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告林秀芬、何向军各项经济补偿款共计1202874.40元；二、被告通化市二道江区住房和城乡建设局另自2014年7月10日始，以1202874.40元为本金，按人民银行同期贷款利率给付原告林秀芬、何向军至本判决生效期间的银行利息。案件受理费共计28325元，原告林秀芬、何向军共同承担16181.80元，被告通化市二道江区住房和城乡建设局承担12143.20元。林秀芬、何向军不服一审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原判，支持其一审诉讼请求。其理由为，被上诉人于2001年2月19日在该行（原通化市民主城市信用社）抵押贷款16.8万元，抵押物为商业用房，抵押人薛爱民，房屋所有权证号7257，位于民主路2-2-3号，建筑面积120.99平方米，贷款时办理了抵押登记手续，该行由薛爱民抵押担保的贷款只有2001年2月19日发放的这一笔，无其他贷款。2001年2月19日的借据上有金三元大酒店的公章及抵押人薛爱民小印鉴，可以证明该笔贷款是由薛爱民领取的，法院对该份证据在判决中未明确表述。该行认为薛爱民办理了抵押登记手续，并且领取了该贷款，应当承担还款责任和抵押担保责任。薛爱民二审辩称：1、应固定上诉人的起诉主张，上诉人在一审已经明确了起诉的是2001年2月19日的抵押担保合同。2、其不是2001年2月19日抵押担保合同的当事人，该抵押担保合同也未办理抵押登记，该合同对其不产生效力。3、2001年2月19日借据上的贷款是为已办理抵押登记的2001年2月12日合同的转贷，没有发放贷款，其也没有领取借据上的贷款。4、从已办理抵押登记的三份合同和他项权利证上看，2000年1月24日合同上的借款是被2001年2月12日合同上的借款偿还的，被办理了抵押续期登记。2001年2月12日合同上的借款是被2002年9月9日合同上的借款偿还的，也办理了抵押续期登记，该两份合同上的权利义务均已经消灭，只有2002年9月9日的合同可能有欠款，该合同的起止期限为2002年9月9日至2003年9月9日，12个月，利率为5.7525‰，而上诉人主张的合同起止期限为2001年2月19日至2002年1月19日，利率为6.3375‰，该两份合同利息的起算节点、合同期限、利率、逾期利息数额及总额均不同。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院维持原判。通化市东昌区金三元酒店（经营者刘德利）二审时未提交答辩状也未到庭应诉。在本院审理过程中，双方当事人的诉、辩主张、所举证据及质证意见与一审时基本一致。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，通化市东昌区金三元酒店为个体工商户的字号，经营者为刘德利，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条“个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的信息”之规定，诉讼主体应列“通化市东昌区金三元酒店（经营者刘德利）”。吉林银行通化分行主张本案所涉借款存在抵押担保，且已办理了抵押登记，但在房产部门存档的抵押担保借款合同的签订日期系2000年1月24日、2001年2月12日及2002年9月，并无签订日期为2001年2月19日的合同。吉林银行通化分行所举2001年2月19日抵押担保借款合同中“借款人”处盖有“通化市金三元大酒店”章及“董建民”章，“抵押人”处也盖有“董建民”章，并非“薛爱民”章，薛爱民否认该合同所附抵押物清单中“徐桂花”系其妻子本人签字，该行也未申请笔迹鉴定，故该合同及抵押物清单不应采信。2001年2月19日借据上虽然盖有“通化市金三元大酒店”章及“薛爱民”章，贷款方式亦记载为抵押，但抵押物不详，该借据虽然属实，但不能证明薛爱民系为2012年2月19日之借款抵押担保合同提供抵押担保。吉林银行通化分行在诉讼中主张本案贷款系由陈欠贷款转贷而来，2012年2月12日及同月19日之抵押担保借款合同实系同一笔贷款，该行由薛爱民抵押担保的贷款只有一笔，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。一审案件受理费5200元、财产保全费1820元，二审案件受理费5200元，由被上诉人吉林银行股份有限公司通化分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：王文立代理审判员 ：黄吉国代理审判员 ：张学鑫二〇一五年五月十八日书 记 员 ：赵婉岑 微信公众号“”