（2015）甬象民初字第386号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-03
案件名称
吴坚与象山五洲房地产开发有限公司、郑尚友等商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴坚,象山五洲房地产开发有限公司,郑尚友,宁波富源房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬象民初字第386号原告：吴坚，职工。委托代理人：胡旦峰，浙江红邦律师事务所律师。被告：象山五洲房地产开发有限公司。住所地：象山县丹东街道新华路五洲小区；实际经营地：象山县丹西街道丹南路530号三楼。法定代表人：郑岳林，该公司董事长。被告：郑尚友，系象山五洲房地产开发有限公司总经理。两被告共同委托代理人：穆仁良，系象山五洲房地产开发有限公司职工。被告：宁波富源房地产开发有限公司。住所地：象山县丹西街道丹南路***号。法定代表人：吴宇炜，该公司总经理。原告吴坚为与被告象山五洲房地产开发有限公司（以下简称五洲公司）、宁波富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、郑尚友商品房预约合同纠纷一案，于2015年2月5日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员奚巧群适用简易程序，于同年4月1日公开开庭进行了审理。原告吴坚及其委托代理人胡旦峰、被告五洲公司及郑尚友的共同委托代理人穆仁良到庭参加诉讼，被告富源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。同年4月5日，原、被告共同向本院申请庭外和解30日，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告吴坚起诉称：被告五洲公司、富源公司系“海城阳光苑二期商住楼”房地产项目的合作开发商。2012年8月7日，原告向被告五洲公司、富源公司预订该楼盘商品房一套，并向被告三支付了购房预付订金40万元。同日，被告五洲公司向原告开具收据一份，载明订购房屋位于该楼盘二单元14层A-1号，房屋面积为138.17平方米，单价为12000元／平方米，被告口头承诺于2013年7至8月交房。不料，至被告口头承诺的交房期限届满时，迟迟未见被告向原告交付房屋。为此，原告曾至上述楼盘地块查看，发现该地块根本没有动土建房迹象。在多次要求被告确定交房期限未果之下，原告要求被告退还购房预订金，被告郑尚友口头承诺退还款项，但至今仍未履行还款义务。原告认为，原、被告双方签订商品房预售合同事实清楚，证据充分，被告在收取购房预订金后，理应向原告交付商品房，现其经多次催告仍未交房，故诉请法院判令：三被告共同返还原告购房预付款40万元，并赔偿原告利息损失（自2012年8月8日起，按月利率0.5%，计算至实际给付之日止，暂算至2015年2月7日为6万元），三被告对上述款项互负连带责任。庭审中，原告变更诉讼请求中利率计付标准为按月利率1.5%。被告五洲公司、郑尚友共同答辩称：原告向本被告购买房屋并支付预付款属实，现讼争商品房尚未建造完毕，本被告也无资金归还预付款。讼争海城阳光苑二期商住楼小区已于2014年下半年开始施工，桩基工程现已完成，正常情况下预计主体工程五六个月即2015年底能够完工。因此，在讼争房屋尚在建造，也未转让给他人的情况下，原、被告之间仍可以继续履行商品房买卖合同。故本被告希望原告待房屋建造完工后进行交付，或者原告保留其与父亲购买的两套房屋中的一套，被告可以给予其适当优惠，另一套房屋可以退还预付款。对于原告关于郑尚友个人承诺归还预付款及支付利息损失的主张，因属于口头承诺，原告并未提供书面证据，本被告对此不予认可。被告富源公司在法定答辩期间未作答辩，也未向本院提供书面答辩意见。为证明其诉讼主张，原告吴坚向本院提供了下列证据：1.收据一份，拟证明原、被告存在商品房预售合同关系，原告欲购买被告五洲公司、富源公司合作开发的海城阳光苑二期商住楼二单元A-1号商品房一套，房屋面积为138.17平方米，房屋价格为12000元／平方米，且被告五洲公司已自原告处收取购房预订金40万元的事实；2中国银行象山支行出具的历史交易明细清单一份，拟证明原告于2012年8月7日将购房预订金40万元交付给被告郑尚友，款项由原告妻子盛君鹤账户汇入郑尚友账户的事实。为证明其辩称事实，被告五洲公司、郑尚友向本院提供房地产项目开发转让合同及建设工程施工许可证各一份（均系复印件），拟证明讼争海城阳光苑二期商住楼工程具体施工情况的事实。被告富源公司未向本院提供证据。被告富源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可视为对上述原、被告提供的证据放弃质证权。上述原告及被告五洲公司、郑尚友提供的证据，经质证及本院认证意见如下：对原告提供的证据，证1，被告五洲公司、郑尚友质证后对真实性无异议，但认为收据并未约定交房时间及利息标准，双方并未正式签订商品房预售合同，而属为之后签订正式合同所作的准备。本院对该份证据的真实性予以认定，对其证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。证2，被告五洲公司、郑尚友质证后无异议，本院予以认定。对被告五洲公司、郑尚友提供的证据，原告质证后对其真实性无异议，但认为被告富源公司与郑尚友、五洲公司之间关于讼争工程项目达成的转让合同对原告并不产生约束力，与原告无关，原告在缴纳购房预订金时只知晓项目开发商有富源公司、五洲公司两家，且从另一层面讲，该组证据恰恰能够证明富源公司与五洲公司存在着房地产合作开发合同关系。本院对该组证据真实性予以认定。根据上述举、质证及认证意见，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：2012年8月7日，原告妻子盛君鹤通过中国银行账户向被告郑尚友账户转账汇款40万元。同日，被告五洲公司、郑尚友共同向原告出具收据一份，载明：“今收到吴坚预付订金40万元，项目名称为海城阳光苑二期商住楼，开发商五洲、富源（合作开发），住宅一套二单元14层A-1，面积138.17平方米，每平方米12000元”。该收据落款处敲盖被告五洲公司发票专用章并由被告郑尚友签名。另查明，讼争海城阳光苑二期商住楼工程于2014年6月12日取得建设工程施工许可证，至本院开庭之日尚未取得商品房预售许可证。再查明，郑尚友系五洲公司总经理，讼争海城阳光苑二期项目由其作为项目负责人全权负责。本院认为，本案的争议焦点有三：1.收据的性质认定；2.原告的损失认定；3.责任承担主体。一、商品房预约合同是指房地产开发商与购房者在签署预售合同或现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，一般以商品房认购、订购、预订协议等形式表现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照协议收购购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告据以起诉的收据，虽载明预购房屋基本状况（位置、面积、单价），并由出卖方收取了预付订金40万元，但是对交付使用条件、交房日期、配套基础设施、违约责任等商品房买卖合同其他条款尚未作约定，仍须在签订本约合同中予以明确。故该收据并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，而符合商品房预约合同的基本法律特性，宜定性为商品房预约合同，本案案由一并修正为商品房预约合同纠纷。因原告诉请主张合同性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，经向原告释明，原告坚持诉讼请求不变，本院予以准许。二、鉴于商品房预约合同的签约目的，在于订立商品房买卖本约合同，因此签约双方的合约义务仅限于签订本约合同，若签约一方不履行签订本约合同的义务，即可构成对预约合同的独立违约。本案中，预约合同虽未约定本约合同签订时限，但本着诚实信用原则，签约双方均应参照房地产项目通常开发周期及时签订本约合同。被告五洲公司及郑尚友在明知讼争项目尚未进行招投标的情形下，即与原告签订预约合同并收取订金，且在原告付款近两年之后才取得建设工程施工许可证，在本院开庭时，其仍无法明确预售许可证的取得时间及讼争项目后续施工节点，商品房买卖本约合同签订条件成就时间仍处于未知状态，其一系列不诚信的行为，已然构成对预约合同的违约，并造成原告信赖利益的损失。由于原告的预付订金数额已达到商品房总价的24%，大大超出一般的预付订金数额，已形成合同相对方长期占用其资金的客观事实，故预约合同违约方应当对原告的损失承担损害赔偿责任。对于违约责任，除返还预付订金外，原告关于利息损失的主张，因其并未提供证据证明双方对违约计息标准已作约定，故本院酌定以预付订金为本金，按月利率10‰，自2012年8月8日计算至实际给付之日止。三、原告主张富源公司与五洲公司合作开发讼争海城阳光苑二期商住楼项目，郑尚友则自愿加入富源公司、五洲公司的债务，故要求三被告对上述还款及损失赔偿责任承担连带责任。其一，原告将预付订金汇至郑尚友账户，被告五洲公司及郑尚友亦认可全部预付订金由郑尚友收取后用于工程支出，且收据未被告经富源公司盖章确认，结合五洲公司及郑尚友提供的房地产项目开发转让合同关于讼争项目全部转让给五洲公司独立开发的约定，该事实与被告五洲公司、郑尚友收款并出具收据的行为能够相互印证，故被告富源公司无需为上述第二项违约行为承担责任。其二，被告郑尚友收取讼争预付订金属实，但其作为被告五洲公司的总经理及讼争项目全权负责人，收取款项并在收据中签名确认的行为应系履行职务行为，而原告关于郑尚友自愿加入债务的主张，因未提供相应证据，本院难以采信。故郑尚友个人无需为其履职行为向原告承担违约责任。其三，被告五洲公司已盖章确认其已收取原告的预付订金，且其提供的房地产项目开发转让合同已载明五洲公司为讼争项目的实际开发商，故五洲公司应当承担上述第二项内容载明的违约责任。被告富源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告象山五洲房地产开发有限公司返还原告吴坚购房预付订金400000元并支付相应利息损失（按月利率10‰，自2012年8月8日起计算至实际给付之日止），款定于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告吴坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费8200元，减半收取4100元，由被告象山五洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。代理审判员 奚巧群二〇一五年五月十八日书 记 员 赖芒芒 关注公众号“”