（2015）绵民终字第341号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-12-16
案件名称
晏春梅与四川旭城房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
晏春梅,四川旭城房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第341号上诉人（原审原告）晏春梅，女。委托代理人白仕双，四川天府风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川旭城房地产开发有限责任公司。住所地：成都市金牛区交大路189号A栋5楼。法定代表人李成旭，该公司总经理。委托代理人贺杰，该公司职员。上诉人晏春梅因商品房销售合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2014）江油民初字第4252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：被告四川旭城房地产开发有限责任公司（以下简称旭城房产公司）于2007年8月22日取得位于江油市工业开发区土地一宗，面积17927平方米；2010年4月10日取得建设工程规划许可证，2010年5月12日取得建设用地规划许可证，项目用地名称为“旭城阳光”，2010年4月15日取得建设工程施工许可证，2010年9月10日取得商品房预售许可证。2010年9月29日，原告晏春梅与被告旭城房产公司签订《商品房买卖合同》一份，并进行了备案登记，合同签约备案号：25643号。合同约定：被告旭城房产公司为出卖人，原告晏春梅为买受人；原告晏春梅购买被告旭城房产公司开发的位于江油市李白大道与兴隆路交汇处“旭城阳光小区”1幢2单元14楼2号商品住房一套，面积93.87平方米，总房价291959元。交房时间为2011年11月30日。出卖人应当在2012年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起六十日内支付。如因出卖人的责任未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。合同签订后，被告旭城房产公司在对旭城阳光项目的开发施工过程中，于2010年11月26日接江油市规划和建设局通知：“由你公司开发的旭城阳光位临李白大道城市主要干道，鉴于临城市主要干道的住宅建筑根据规划要求进行调整，你公司需停工对项目的外观立面进行修改，并将修改后的方案3日内报我局审查，审查同意后方可复工”。2011年7月13日，被告旭城房产公司接到江油市城乡规划建设和住房保障局通知：“由你公司开发的旭城阳光位临李白大道城市主要干道，鉴于建筑立面不满足城市规划要求需进行调整，现责令你公司立即停工，并对建筑的外观立面进行修改设计，修改后的方案在7月18日前报我局审查，审查同意后方可复工”。2012年7月30日，被告旭城房产公司开发的旭城阳光项目取得建设项目环境保护设施验收合格证；2012年8月13日取得工程竣工验收备案书，2013年1月23日旭城阳光小区在江油市房地产交易监理所办理了房屋总登。原、被告双方按合同约定的时间进行了房屋交付。2012年5月4日，原告晏春梅向被告旭城房产公司交纳了办证所需契税8907元。2013年4月9日，被告以原告名义出具委托书等材料准备向江油市城乡规划建设和住房保障局提交，江油市城乡规划建设和住房保障局于2013年7月8日受理。2013年12月25日原告晏春梅取得江油市城区兴隆路2号旭城阳光1栋2单元14楼2号，建筑面积为95.44平方米的商品住房一套的房屋所有权证书。原审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。合同签订后在履行过程中，因当地政府对规划进行调整，造成被告开发的项目停工对建筑的外观立面进行修改设计，造成工期及房屋产权初始登记的延误，其延误不是被告的责任所造成，被告不应承担违约责任。其办理产权证登记手续，按照合同的约定由被告代办，被告代办仍需原告向被告提供办证所需的相关材料，按照约定双方在办理房屋交付手续的同时原告向被告提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，现双方确认房屋已按约定的时间交付，原告要求被告承担逾期办证违约责任，由于案涉房屋系2012年8月13日取得《竣工验收备案书》、2013年1月23日完成初始登记，被告以原告名义准备资料时间系2013年4月9日、江油市城乡规划建设和住房保障局受理时间系2013年7月8日，双方合同约定买受人应在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，依照《房屋登记办法》第二十三条第一款（一）项“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日”之规定，被告最迟应于2013年5月27日前向江油市城乡规划建设和住房保障局申请办理转移登记、但其逾期42天才予申办，故被告应当承担逾期办理房屋所有权证书违约责任。双方合同约定，“如因出卖人责任买受人未能按约取得房屋所有权证书且买受人不退房、出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金”，据此被告应向原告支付违约金1226.23元（291959元×0.1‰×42天）。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决：一、被告四川旭城房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告晏春梅违约金1226.23元；二、驳回原告晏春梅的其他诉讼请求。本案受理费465元，由原告晏春梅承担415元，被告旭城房产公司承担50元。宣判后，晏春梅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原判认定办理初始登记延误系政府原因，不是被上诉人的原因错误。因为对建筑外观立面进行修改，政府总共要求只能停工8天，而事实上初始登记办理延误了330天。据此，应当判决被上诉人承担322天的初始登记办理延误违约金。2.关于办理房屋所有权证书违约金，原判以2013年4月9日收齐资料时间，作为办理房屋所有权证书违约金起算点不当。因为并无证据证实是2013年4月9日才收齐的资料，且出卖人在签订房屋买卖合同时就应当向业主收齐办证所需资料；同时，如果出卖人履行过要求业主交资料的通知义务，出卖人应当承担举证责任。综上，请求撤销原判，依法改判。旭城房产公司答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。除经二审审理查明的事实与一审一致外，还查明：1.双方所签《房屋买卖合同》第19.2.1条约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记。2.上诉人晏春梅于2013年4月9日出具委托书，委托旭城房产公司办理房屋产权过户事宜。上述事实，有《房屋买卖合同》、《委托书》等证据证实。本院认为：（一）关于初始登记违约金。根据双方所签房屋买卖合同约定，出卖人应当在2012年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。而旭城房产公司实际办理房屋总登的时间是2013年1月23日。延误办理属实。但是合同约定“如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起六十日内支付。”据此约定，旭城房产公司承担延期办证违约责任的前提条件必须是因出卖人的原因造成。由于江油市政府的整体规划调整，要求旭城房产公司对建筑外观立面进行修改，造成工期和初始登记办理延误。原判决据此认定初始登记延误办理不是出卖人旭城房产公司的责任正确。上诉人还关于对建筑外观立面进行修改，政府总共要求只能停工8天的上诉理由，与本院查明的客观事实不符，不能成立。（二）关于权属登记违约金。根据双方所签《房屋买卖合同》第19.2.1条约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记。据此约定，向权属登记机关办理房屋权属转移登记并非是出卖人单方的义务。由于上诉人晏春梅于2013年4月9日才向旭城房产公司出具委托书，委托旭城房产公司办理房屋产权过户事宜；且未举证证实其具体在之前的什么时间就已经交齐了办理房屋权属转移登记的所有资料。因此，原判以2013年4月9日收齐资料时间，作为办理房屋所有权证书违约金起算点正确。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，上诉人晏春梅的上诉理由与双方合同约定及本案客观事实不符，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人晏春梅承担。本判决为终审判决。审判长 左 迪审判员 沈秦荣审判员 冯安石二〇一五年五月十八日书记员 龚泾羽 来源：百度搜索“”