（2016）闽0205民初677号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-07-30
案件名称
厦门温馨家园物业服务有限公司与程永伟、衡玲英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门温馨家园物业服务有限公司,程永伟,衡玲英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初677号原告厦门温馨家园物业服务有限公司。法定代表人方雄，总经理。委托代理人廖斌盛，福建东方格致律师事务所律师。委托代理人骆源琳，福建东方格致律师事务所实习律师。被告程永伟，男，1957年6月9日出生，汉族。被告衡玲英，女，1958年9月22日出生，汉族。二被告共同的委托代理人岳云峰，福建炼海律师事务所律师。二被告共同的委托代理人潘登，福建炼海律师事务所实习律师。原告厦门温馨家园物业服务有限公司（以下简称“温馨家园物业公司”）与被告程永伟、衡玲英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑松青独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温馨家园物业公司的委托代理人廖斌盛、骆源琳，被告程永伟及衡玲英的共同委托代理人岳云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温馨家园物业公司诉称，原告于2011年8月7日与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订了《未来橙堡物业服务委托合同》，双方约定，原告向二被告共有房产所在的小区提供物业服务，二被告应向原告支付物业管理费、代缴水电费、公共维修金等费用，委托期限从2011年8月1日至2015年7月31日止。合同签订后，原告依照约定向二被告提供物业管理服务。但二被告从2012年1月1日起拖欠物业管理费、公共维修金、电公摊等各项费用。至2015年10月30日止，二被告共拖欠各项物业管理费用人民币8628.5元（币种以下均同）。原告向二被告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：一、二被告支付物业管理费、垃圾处理费、公共维修金、电公摊等共计8628.5元；二、本案诉讼费由二被告承担。其后，原告于2016年2月29日向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更第一项诉讼请求为：判令二被告支付物业管理费6904.1元、公共维修金1649.7元、公摊电费506.9元、公摊水费78元、垃圾处理费147元，合计9306元。2016年3月3日，原告再次向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更第一项诉讼请求为判令：二被告支付2012年1月起至2016年1月期间的物业管理费6904.1元、公共维修金1649.7元、公摊电费506.9元、公摊水费78元、垃圾处理费147元，合计9306元及滞纳金12427元（以每年欠缴物业管理费1690.8元为基数，按日千分之三的标准，自每年度的12月31日起算，暂计至2016年3月5日）。被告程永伟、衡玲英辩称，一、原告的诉求部分已经超过法定的诉讼时效，对该部分的请求应当予以驳回其诉讼请求。原告自2011年9月1日开始收取物业管理费用，在二被告未缴纳的下情况应当知道权利被侵犯。原告于2015年12月3日才提起诉讼，2013年12月3日以前所有拖欠物业费等其他费用因原告怠于行使自己的民事权利，对该部分诉讼请求依法应当驳回。二、对未超过诉讼时效部分的物业服务费也不应予以支持。原告进驻小区以来，管理混乱，服务态度蛮横恶劣。对合同约定的服务事项严重违约，该维修的设施设备不予养护，维修，管理，还将全体业主共有的停车场不经业主同意擅自用于出租牟利五年。合同约定的应该向业委会返还和用于业主的文体活动的租金每年24000元下落不明，五年累计侵吞12万元。业主的电脑桌刚放门外没有及时移走就被保安砸烂损坏，原告只收物业费对侵害业主利益的事不去制止改正，无权要求支付物业费用。还有，小区绿地被人任意侵占种菜、消防通道消被杂物堆满、消防设施损坏不去管理维护、中厅大灯被拆除、保安不履行安保义务半夜呼呼大睡导致小区盗窃案件频发、物业管理混乱被所辖居委会多次评价为最差的小区。这样管理混乱，服务严重瑕疵的物业公司，严重违反合同义务的物业，有何理由主张物业服务费。三、原告要求的公维金、水电公摊也不应支持。公维金是要上交政府主管部门的，既然约定是代收代缴，那么本次诉讼就应当向法庭出示代缴的正式票据。水电公摊仍然是相同的道理，原告主张支付就应向法庭举证计算的依据，高层与底层的公摊差距、且应举证已经向电力企业缴费的票据等，否则，不应予以支持。四、原告提交明细表中，垃圾费没有合同依据，不应予以支持。五、原告主张的滞纳金依法也不应予以支持。首先，滞纳金的性质是行政机关在履行行政管理过程中对行政相对人罚款或征收时的一种强制，未履行时强制收取，在我国合同法规定中，因民事主体之间的平等性特点，一般规定只有违约金。故该项约定没有法律依据。其次，原告的管理服务存在重大瑕疵，大量证据均表明原告违约在先。原告主张的滞纳金没有法律依据，不应当予以支持。经审理查明，被告程永伟、衡玲英系厦门市海沧区“未来橙堡”118号302室（厦门市海沧区渐美里118号302室，建筑面积128.13平方米）业主。2011年8月7日，原告温馨家园物业公司与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订一份《未来橙堡物业服务委托合同》，约定由原告对“未来橙堡”小区进行物业服务，委托服务期限自2011年8月1日起至2015年7月31日。合同约定：委托管理事项包括房屋使用、装修的管理和监督，房屋建筑共用部位维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理，公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，以及维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、公共水电费、水电公摊、停车服务费。物业服务管理费标准，小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.10元收取，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取；公共维修金收费标准：住宅、店面及商场收费为0.20元每月每平方米，公共维修金代收代缴、单独账户、专户管理，专款专用。原告若未尽管理义务或未达到管理目标要求，造成业主或使用人损失的，原告应给予相应经济赔偿；连续调查满意率低于60%，或有重大投诉等性质严重的侵犯业主权益的情况，业主委员会有权解除本合同。现因二被告拖欠2012年1月起的物业管理相关费用，故原告于2015年12月诉至本院。另查明：一、原告庭审提供欠费明细，载明被告程永伟、衡玲英的欠费情况：计费面积128.13平方米。2012年1月至2016年1月期间的物业管理费6904.1元（单价每月每平方米1.1元，每月计140.9元）、公共维修金1649.7元（2013年8月前按每月每平方米0.2元计算，2013年8月起按每月每平方米0.3元计算）、电公摊506.9元、水公摊78元、垃圾处理费147元。就此，二被告确认自2012年1月起未缴交相关费用，但质证认为，2013年12月之前的物业管理费、公共维修金、水电公摊等已超过诉讼时效，不应予以支持。原告主张的水、电公摊，原告没有提交代缴的证据，不予认可。垃圾处理费没有合同依据，不予支付。原告还提供《服务费缴费通知单》及《缴费通知》计四份，拟证明原告通过在小区防盗门口、楼道张贴等形式向欠费业主催缴物业管理费用，其起诉未超过诉讼时效。上述通知单载明的日期分别为2012年8月22日、2013年6月2日、2014年12月1日、2015年6月25日，相关的内容主要为“业主及使用人得到服务，就必须尽到业主的义务，及时缴纳物业服务费”、“请尚欠费业主、住户及时到物业服务处缴交”。对此，二被告质证认为《缴费通知单》系原告单方制作，表明原告从未张贴，也从未催缴物业管理费。二、被告程永伟、衡玲英庭审举证照片一组，拟证明二被告自入驻小区提供服务以来，管理服务十分混乱。垃圾遍地堆存、绿化带擅自改变用途、照明、消防设施未维护、保安在岗时睡觉不履行职责、绿地被严重侵害，被告提供的物业服务存在严重瑕疵，二被告拒交管理费用系行使先履行抗辩权。上述照片显示案涉小区部分公共区域存在一定的脏乱现象。原告对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。二被告还提供《海沧区未来城堡小区全体业主对物业服务满意度调查表》，拟证明被调查的小区业主对物业管理服务的满意度仅为20%，进一步证明原告的管理服务存在严重瑕疵。原告对《海沧区未来城堡小区全体业主对物业服务满意度调查表》的真实性、合法性、关联性均不予认可。三、原告提交三份《报告》，时间分别是2013年3月23日、2013年5月3日、2013年8月1日，拟证明原告向未来城堡业主委员会提出上调公共维修金的收费标准的申请，并依照未来城堡业主委员会的要求向业主征求意见。2013年8月1日，未来城堡业主委员会同意自2013年8月起将公共维修金的标准从0.20元每平方米每月调整为0.30元每平方米每月。四、原告提供“历月电费明细”、“电费结算单”，拟证明原告代缴2011年8月起至2016年3月期间涉诉小区的公摊电费521877.18元。原告还提供“水费查询清单”，拟证明原告代缴2011年2月起至今涉诉小区的水费1057323.7元。上述证据反映涉诉小区历月用水、用电和总用水、用电的相关数据。关于“历月电费明细”、“电费结算单”，二被告质证认为，“历月电费明细”载明的用电地址为海沧区未来城堡汇隆商业城，与被告所在小区的用电地址不同。“电费结算单”不能证明原告已将相关费用缴纳给供电部门。关于“水费查询清单”，被告的质证意见，与前述“历月电费明细”、“电费结算单”质证意见相同。五、二被告对原告主张每年的物业管理费为1690.8元无异议。六、原告于2015年12月3日向本院提起诉讼，本院以预立案的方式受理进行调解。上述事实有原告提交的欠费明细表、《未来橙堡物业服务委托合同》、原始工作记录及工作图片、“历月电费明细”、“电费结算单”、“水费查询清单”，被告程永伟、衡玲英提供的照片、《海沧区未来城堡小区全体业主对物业服务满意度调查表》以及法庭审理笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原告温馨家园物业公司与未来橙堡业主委员会签订的《未来橙堡物业服务委托合同》，对原告温馨家园物业公司与未来橙堡小区全体业主均具有法律拘束力。关于二被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为，原告主张自2012年8月起至2015年6月，每年通过张贴《服务费缴费通知单》、《缴费通知》的形式向原告催缴物业管理费用，二被告予以否认，原告未提供其他证据佐证，本院不予采纳。因原告于2015年12月方提起本案的诉讼，其诉求2012年1月至2013年11月的物业管理费已超过诉讼时效，二被告提出的诉讼时效抗辩成立，本院予以采纳。原告诉请二被告支付上述期间的物业管理费用，本院不予支持。根据查明的事实，原告履行了物业服务职责，二被告作为业主也实际享受了物业服务带来的利益，应当按照约定支付物业管理各项费用。虽然二被告举证的照片显示小区特定时段特定区域存在一定的脏乱现象，但不足以证明小区整体、长期处于该状况，不能仅以此即认定原告管理服务不到位。即使原告的服务管理存在瑕疵和不到位的地方，原告作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令原告整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业管理费用。二被告据此拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据，除本院认定的超过诉讼时效部分的物业管理费外，二被告应缴纳2013年12月起至2016年2月的物业管理费。因二被告拒缴上述期间的物业管理费，原告主张被告承担违约责任，因此诉请支付滞纳金，本院予以支持。综合考虑原告提供的物业管理服务情况，本院酌情调整滞纳金的标准为每日按欠付物业管理费金额的万分之五计算。原告诉请以每年欠缴物业管理费1690.8元为基数计算相应的滞纳金，对于其中涉及整年欠费时段的部分，本院予以照准。支付滞纳金的起算日期以欠费年度下一年的1月1日起算为宜。2013年12月1日起至2013年12月31日期间未交物业费部分的滞纳金，自2014年1月1日起算为宜。2016年1月1日至1月31日期间的未交物业费部分的滞纳金，自2016年2月1日起算为宜。二被告提出不应支付滞纳金的抗辩主张，不能成立，本院不予采纳。关于具体的项目及费用。首先，原告主张水费及电费公摊，虽提供“历月电费明细”、“电费结算单”、“水费查询清单”，但上述证据仅反映涉诉小区历月用水、用电和总用水、用电的相关数据，不能证明原告已向供水、供电部分代缴相关水电费用，其未提供实际支出及具体计算依据方面的充分证据佐证，应承担不利后果，对于原告主张的该部分费用，本院不予支持。其次，对于公共维修金，原告有权依约代收代缴。关于公共维修金收费标准的上调，原告已向未来城堡业主委员会提交调价申请的《报告》，未来城堡业主委员会在《报告》上盖章确认，应认定未来城堡业主委员会已经同意原告提出的公共维修金的调价申请。故公共维修金的收费标准自2013年8月起应为每月每平方米0.3元。鉴于公共维修金系为全体业主利益由物业服务企业代为收取，故不适用诉讼时效的规定，被告应支付自2012年起欠缴的公共维修金。再次，原告诉请二被告支付垃圾处理费，缺乏合同依据，本院不予支持。二被告应支付的物业管理费及公共维修金计算如下：物业管理费部分：2013年12月1日起至2013年12月31日的物业管理费为140.9元。2014年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费为1690.8元，2015年1月1日起至2015年12月31日的物业管理费为1690.8元。2016年1月1日起至2016年1月31日的物业管理费为140.9元。上述合计3663.4元。公共维修金部分：2012年1月1日起至2016年1月31日的公共维修金，其中2012年1月1日起至2013年7月31日的部分，按计费面积128.13平方米，每月每平方米0.2元计算，合计486.4元。2013年8月1日起至2016年1月31日的部分，计费面积不变，按每月每平方米0.3元计算，合计1152元。两项合计1638.4元。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十五条第二项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告程永伟、衡玲英于本判决生效之日起十日内支付原告厦门温馨家园物业服务有限公司所欠的2013年12月1日至2016年1月1日期间的物业管理费3663.4元及滞纳金（2013年12月1日至2013年12月31日的欠费部分，以140.9元为基数，按每日万分之五的标准自2014年1月1日起算；2014年1月1日起至2014年12月31日期间的欠费部分，以1690.8元为基数，按每日万分之五的标准自2015年1月1日起算；2015年1月1日起至2015年12月31日期间的欠费部分，以1690.8元为基数，按每日万分之五的标准自2016年1月1日起算；2016年1月1日至2016年1月31日的欠费部分，以140.9元为基数，按每日万分之五的标准自2016年1月31日起算；上述期间的滞纳金均计算至本判决确定的付款日止）；二、被告程永伟、衡玲英于本判决生效之日起十日内支付原告厦门温馨家园物业服务有限公司2012年1月1日起至2016年1月31日期间的公共维修金1638.4元；三、驳回原告厦门温馨家园物业服务有限公司的其余诉讼请求。如被告程永伟、衡玲英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费342元减半收取171元，由原告负担121元，被告程永伟、衡玲英负担50元。被告程永伟、衡玲英负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 郑松青二〇一五年五月十八日代书记员 卢 琳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”