（2015）翼民初字第47号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-01-07
案件名称
原告张高社与被告侯艳明物权保护纠纷民事一审判决书
法院
翼城县人民法院
所属地区
翼城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张高社,侯艳明
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十四条
全文
山西省翼城县人民法院民 事 判 决 书（2015）翼民初字第47号原告：张高社，男，62岁，山西省翼城县人。委托代理人：韩善龙，山西尧翔律师事务所律师。被告：侯艳明，男，41岁，山西省翼城县人。委托代理人：姚红琴，66岁，山西省翼城县人。原告张高社与被告侯艳明物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张高社的委托代理人韩善龙、被告侯艳明的委托代理人姚红琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张高社诉称：2013年农历九月初，我村侯艳明以没有住处为由要求借住我的房屋，因我知道侯艳明将自己的房子出售给他人，出于同村邻里关系，便答应让其居住。大约借住半月之后，侯艳明找我商量，提出要购买我的房屋，因我的房屋属于危房改造范围，翼城县文物管理局又给我下达了通知，该座房屋不允许拆迁、改造、买卖，我出于本意也不想出售该房屋，便一口回绝了被告的要求。2014年9月中旬，国土资源局对我村危房改造进行普查，核对财产所有人时，被告以该房屋由其购买为由，进行了登记。我找其理论，并要求立即撤离，被告声称该房屋已由我儿子出售给他，拒不腾退。我才知道被告瞒着我欺骗我儿子，同其签订了《房屋买卖协议》，但是没有进行房屋过户登记。综上所述，该房屋登记在我名下，所有权应属于我，被告拒不搬离的行为，明显违反相关法律规定。根据《物权法》第三十四条、《侵权责任法》第十五条之规定，请求判令：1、被告侯艳明立即腾退，返还我的房屋；2.被告承担本案的诉讼费用。被告侯艳明辩称：原告说他是把房屋给我借住，而不是出售给我不属实。2013年农历九月初，我找曹公村村长侯刚与原告张高社商量购买房屋的事宜，张高社愿意以5000元的价格将房屋出售给我。过了几天我和本村村委会会计侯军两人到原告张高社家把5000元购房款交到原告张高社妻子手里，房产证是张高社妻子拿到5000元钱后随时给我的。2013年农历9月12日签订了《房屋买卖协议》，中介人是本村村民赵永社。2014年9月中旬，国土资源局对我村危房改造进行普查，村委会党支部书记侯位武知道张高社已经把房子卖给了我，让我办理登记手续，与原告没有任何关系。而原告听说危房好像有补偿款后反悔，以我未取得房屋过户登记为由起诉，很明显属于无理取闹，请求驳回原告的诉讼请求。原告张高社向本院提交的证据是：证据一、翼城县土地管理局颁发的翼城县宅基地使用证签发存根，证明原、被告诉争的房屋在翼城县国土资源局登记的户主是张高社。证据二、2013年6月6日翼城县文物旅游局文物所有人责任告知书，证明张高社所有的宅院任何人不得擅自进行维修、拆除、迁移、重建、买卖，凡对此文物有任何变更的行为必须先行向文物旅游局申请，经批准后方可实施，此房屋所有权人为张高社。被告对原告所举的证据发表了如下质证意见：对原告提供的证据一真实性没有异议，原告在86年登记时我不知情，原告在卖房之前怎么登记的，与我买房子没关系。证据二真实性没异议，和我买房子没关系。被告侯艳明向本院提交的证据是：证据一、2013年农历9月12日所写的卖房契，证明原告将其房屋以5000元的价格卖给侯艳明，钱已付清。卖房契立字据人“张高社”是由张高社的儿子张景写上去的。证据二、集体土地建设用地使用证，证明原告将房屋土地使用证交付给侯艳明，此房使用权是侯艳明。证据三、证人侯位武当庭陈述：我是曹公村的前任支部书记和村长。2014年国土资源局进行危房普查，张高社找到我说，他的房子卖给侯艳明了，卖亏了，想让侯艳明再拿点钱。我便找侯艳明商量此事，侯艳明说在这个房子住了一年了，再给张高社拿30000元了结此事，张高社不同意，要50000元。最后双方没说成，我忙的再也没参与此事。证据四、证人赵永社当庭陈述：我与原告是同村村民，是被告侯艳明的叔伯姐夫。2013年农历9月12日侯艳明找到我，让我给其写一份卖房契，我并没参与张高社和侯艳明之间的房屋买卖一事，我只是拟了一份买房契，上面有我本人的签名。我拟好卖房契交给侯艳明，至于卖房字据上的“张高社”的签名怎么回事，我不知道。证据五、证人侯刚当庭陈述：我与原、被告均是同村村民，我是本村的副主任。侯艳明在买张高社房屋半个月前，侯艳明找我说要买张高社的房屋，我去找张高社说过一次，没说成。事后，他们双方达成买卖协议。张高社及其儿子、儿媳、还有侯军找到我说让我给其开证明，证明内容是2014年前该房屋属张景所有。我认为这个证明不合法，我就没开。证据六、证人侯军当庭陈述：我与原、被告均是同村村民，我现在是曹公村书记。侯艳明和张高社买房子一事谈成后，我和侯艳明一起去张高社家交钱，当时张高社和张景不在家，张高社的妻子上官荣花和张景的妻子李红娟在家，侯艳明把5000元钱交给了张高社的妻子，张高社妻子收到钱后也未出具条据，我时任该村会计。原告对被告所举的证据发表了如下质证意见：对证据一的证据形式提出异议，签字的真实性提出异议。这份证据不是买卖协议，卖房契的落款处没写明购买人是谁，出卖人不是张高社本人的签字。原告儿子替张高社的代签行为和原告没任何关系，也不是受张高社的委托所签的字，对原告没约束力。卖房契只有一份，被告是想隐瞒买卖的事实，此卖房契对原告的房屋没有处分效力。对证据二的真实性没异议，对其的关联性有异议，只能证明土地证登记使用人是张高社，不能证明是由张高社的妻子将土地使用证交付给侯艳明的。对证人证言的质证意见是：1、证人侯位武的证言，此证人明确说没参与原、被告的房屋买卖，交款事项，不能证明被告所陈述买卖交付行为。该证人的证词和被告答辩状中陈述的“2014年9月中旬国土资源局对危房普查”的事实相互矛盾。2.对赵永社的证言，因为是被告的亲戚，证明效力低，赵永社也没参与原、被告买卖房屋一事，证明不了诉争的房屋有买卖的行为。3.侯刚证言的前半部分与原告诉称的事实一致，后半部分不符合客观事实，不应予采信。4.侯军的证言隐瞒了客观事实，其证言不应予采信。侯军没说交付房产证的事实与被告答辩所述的事实不符。通过四证人作证，不能反映原、被告有买卖房屋的事实，也不能说明给房款5000元的事实。经审理查明：2013年农历9月12日，原告张高社的儿子张景以原告的名义与被告侯艳明签订了“卖房契”，约定将登记在原告名下坐落于翼城县西闫镇曹公村的西房三间、北房一间，以5000元转让给被告侯艳明。“卖房契”中“张高社”的名字是由原告儿子张景书写。被告侯艳明将5000元房款交给张高社的妻子上官荣花后，上官荣花将宅基地使用证交给被告。被告自房屋交付起使用至今，该房屋未办理更名过户手续，至今仍登记在原告张高社名下，宅基地使用证原件在被告手中。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原告张高社提供的翼城县土地管理局颁发的宅基地使用证签发存根，可以证实该宅基地使用权范围内所建造房屋是张高社的合法财产，其对该处房屋享有占有，使用，处分和收益的权利。被告侯艳明在与张景签订“卖房契”时，明知讼争的房屋是原告张高社的，张景没有代理权便以张高社名义订立协议，此代理行为无效。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告张高社要求返还涉案房屋合法有据，本院予以支持，但应给予被告侯艳明一定的腾房期限。被告侯艳明对已支付的房屋价款，可依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（三）》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，向取得人另行主张权利。故此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定判决如下：被告侯艳明于本判决生效后二十日内将坐落于翼城县西闫镇曹公村的西房三间、北房一间返还给原告张高社。案件受理费100元，由被告侯艳明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 周 琴人民陪审员 马安丽人民陪审员 李红艳二〇一五年五月十八日书 记 员 黄亚婷